מתחם יד חרוצים יושב בין רחוב הרכבת מדרום, דרך מנחם בגין ממערב, רחוב ישראל טל מצפון ורחוב המסגר ממזרח. בתוכו עוברים הרחובות יד חרוצים, ריב״ל ויגיע כפיים. בעירייה קוראים לאזור הזה מרחב שבח, ופעם קראו לו שכונת החרושת.
מי שמחפש כאן משרד צריך לדעת דבר אחד לפני הכול: רוב המשרדים שמתפרסמים תחת השם יד חרוצים לא נמצאים ברחוב יד חרוצים. הם נמצאים במגדלים שעל דרך בגין, בקצה המערבי של המתחם. בעומק המתחם, ברחוב הרכבת וברחוב יד חרוצים עצמו, הבניינים אחרים והמחיר אחר. החציון במאגר שלי הוא 110 ₪ למ״ר, אבל במגדלים של בגין הוא 120 ובעומק המתחם 78.
ומה שפחות נוח: רכבת ישראל רחוקה מכאן, למרות מה שכותבים על המתחם. לתחנת ההגנה הולכים 12 עד 16 דקות מהבניינים שבעומק המתחם, ו-18 עד 22 דקות מהמגדלים של בגין. בלב המתחם יש עדיין רחובות של מוסכים ואולמות רכב, ובשנים הקרובות חלק מהם יהפוך לאתר בנייה.
לפני הסיור הראשון כדאי להחליט לאיזה משני החלקים אתם מכוונים, כי ההבדל ביניהם גדול מההבדל בין בניין לבניין בתוך כל חלק.
המגדלים של דרך בגין. מגדל לוינשטיין, מגדל רובינשטיין, מגדל סונול ומגדל אמות ביטוח. המחיר בהם נע בין 70 ל-150 ₪ למ״ר, והמשרד החציוני שיש לי שם הוא 324 מ״ר. מקבלים כתובת על דרך בגין, קומות גדולות, ותחנה של הקו האדום במרחק של דקה עד 6 דקות הליכה.
הבניינים שבעומק המתחם. מגדל אלקטרה סיטי ברחוב הרכבת, ולצידו מגדל קרסו, בית שבח ובית עמגר. כאן רוב המשרדים מבוקשים ב-60 עד 111 ₪ למ״ר, והם קטנים יותר, עם חציון של 185 מ״ר. לקו האדום הולכים מכאן 7 עד 12 דקות.
הפער מצטבר מהר. על משרד של 300 מ״ר, ההבדל בין 120 ל-78 ₪ למ״ר הוא 12,600 ₪ בחודש, רק על השכירות.
מגדל לוינשטיין, בדרך בגין 23. הושלם בשנת 2000, ובנק הפועלים הוא דייר העוגן שלו מאז ההקמה. יש לי בו משרדים מ-144 מ״ר ועד קומה שלמה של 1,036 מ״ר, ב-95 עד 130 ₪ למ״ר. דמי הניהול 21 ₪ למ״ר והחניה 900 ₪ לחודש. לתחנת קרליבך כ-5 דקות.
מגדל אלקטרה סיטי, הרכבת 58. המגדל של עומק המתחם, בקצה הדרומי שלו. יש לי בו משרדים קטנים ובינוניים, מ-67 ועד 430 מ״ר, ב-60 עד 111 ₪ למ״ר, הזולים במתחם. דמי הניהול 16 ₪ למ״ר והחניה 600 ₪. לקרליבך ולרכבת ההגנה הולכים ממנו אותו זמן, כ-12 דקות לכל כיוון. ולא להתבלבל: מגדל אלקטרה שביגאל אלון הוא בניין אחר לגמרי.
מגדל רובינשטיין, דרך מנחם בגין 37. נקרא גם בית רובינשטיין. הוא הרחוק ביותר מרחוב יד חרוצים, כ-11 דקות הליכה, אבל הקרוב ביותר לרכבת הקלה: הכניסה לתחנת קרליבך ממש לידו. יש לי בו משרדים מ-110 מ״ר ועד קומות של 1,000 מ״ר ויותר, ב-100 עד 150 ₪ למ״ר. דמי הניהול 21 ₪ והחניה 900.
מגדל סונול, דרך מנחם בגין 52. אוכלס בשנת 2005, בפינת דוד חכמי, בצד של בגין שפונה אל המתחם. יש לי בו 220 עד 1,260 מ״ר ב-90 עד 140 ₪ למ״ר. דמי הניהול 20 ₪ למ״ר והחניה 1,000 ₪, היקרה במתחם. לקרליבך כ-4 דקות.
מגדל אמות ביטוח, דרך מנחם בגין 46 ו-48. שלושה בניינים מחוברים, שאחד מהם הושכר למלון. המשרדים שיש לי בו הם 85 עד 324 מ״ר ב-70 עד 80 ₪ למ״ר, המחיר הנמוך ביותר על בגין. דמי הניהול 20 ₪ והחניה 700. לקרליבך כ-6 דקות.
מגדל קרסו ובית שבח, יד חרוצים 12 ו-14. שני הבניינים שעומדים על הרחוב עצמו. במגדל קרסו יש לי 390 מ״ר ב-80 ₪ למ״ר, עם חניה של 600 ₪. הבניין נמצא בתוך תוכנית לבנייה מחדש של קבוצת קרסו, ולכן החוזים בו קצרים. בבית שבח יש שטח גדול אחד, 1,170 מ״ר, ב-150 ₪ למ״ר.
בית עמגר, ריב״ל 7. בניין משרדים ותיק בלב המתחם. יש לי בו 100 מ״ר במחיר שנקבע במשא ומתן, עם דמי ניהול של 21 ₪ וחניה של 750. לקרליבך כ-7 דקות.
במאגר שלי המחיר במתחם נע בין 60 ל-150 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 110 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 80 ל-120.
הסקר של ניומרק נת״מ לא מודד את יד חרוצים בנפרד. האזור הקרוב ביותר בסקר הוא ציר בגין, ושם, בחציון הראשון של 2026, המחיר המבוקש במגדלים החדשים והמובילים היה 151 ₪ למ״ר. בבניינים הוותיקים של אותו ציר הסקר מודד כ-94. המגדלים שלי על בגין, עם חציון של 120, יושבים בין שני המספרים האלה, כי הם מגדלים טובים אבל לא חדשים.
ויש מספר שמלמד על המשא ומתן. לפי הדוח של הבעלים של מגדל לוינשטיין, החוזים החדשים שנחתמו במגדל בשנת 2025 היו בממוצע 131 ₪ למ״ר. זה קרוב מאוד לקצה העליון של מה שמבוקש אצלי באותו מגדל.
בבניינים שבעומק המתחם יש יותר מקום להתמקח, ושם הייתי מבקש גם עבודות התאמה על חשבון המשכיר. במגדל קרסו, בגלל התוכנית, כדאי לשאול קודם כול לכמה זמן החוזה.
דמי הניהול במתחם הם 15 עד 21 ₪ למ״ר, והחציון במאגר שלי 20. במגדלים של בגין משלמים 20 עד 21, ובאלקטרה סיטי 16.
החניה זולה יותר מאשר במגדלים החדשים של העיר. החציון במאגר שלי 900 ₪ לחודש למקום. באלקטרה סיטי ובמגדל קרסו זה 600, ובמגדל סונול 1,000. לאורחים יש חניונים של אחוזות החוף ברחוב הצפירה, שתי דקות מרחוב יד חרוצים, ב-16 ₪ לשעה הראשונה בשעות היום.
הארנונה אחידה בכל המתחם. בדקתי במפת העירייה את הכתובות של הבניינים, ביד חרוצים, בהרכבת, בריב״ל ובדרך בגין: כולן באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 317 מ״ר ב-110 ₪, עם שתי חניות. השכירות 34,870 ₪ בחודש, דמי הניהול 6,340, הארנונה כ-11,880 והחניות 1,800. ביחד כ-55 אלף ₪ בחודש. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים בין שני משרדים.
חציון השטח אצלי במתחם הוא 317 מ״ר, משרד של עשרים וחמישה עד שלושים עובדים. חצי מהמשרדים הם בין 200 ל-900 מ״ר.
הגדלים מתחלקים לפי החלק של המתחם. הקומות השלמות, של 900 מ״ר ומעלה, נמצאות כמעט כולן במגדלים של בגין: בלוינשטיין, ברובינשטיין ובסונול. המשרדים הקטנים נמצאים בעיקר באלקטרה סיטי, ושם גם הקטן ביותר שיש לי במתחם, 67 מ״ר.
מי שצריך חדר או שניים ימצא כאן פחות ממה שנדמה. משרדים של פחות מ-100 מ״ר יש לי רק באלקטרה סיטי ובמגדל אמות ביטוח, ובבית עמגר יש 100 מ״ר בדיוק.
ברכבת הקלה, בקו האדום. תחנת קרליבך נמצאת על דרך בגין, ולפי ניתוב-הליכה במפה הולכים אליה דקה ממגדל רובינשטיין, 4 דקות מסונול, 5 מלוינשטיין ו-6 מאמות ביטוח. מעומק המתחם זה יותר: 7 דקות מבית עמגר, 8 ממגדל קרסו ומבית שבח, ו-12 מאלקטרה סיטי.
רכבת ישראל היא החיסרון. התחנה הקרובה היא ההגנה, ומאלקטרה סיטי הולכים אליה כ-12 דקות. ממגדל קרסו ומבית שבח 14, ומהמגדלים של בגין 18 עד 22. מי שרוב העובדים שלו מגיעים ברכבת כבדה יעדיף את החלק הדרומי של המתחם, או יחשב את ההחלפה לקו האדום.
באוטובוס המתחם חזק. ברדיוס של 300 מטר מאלקטרה סיטי עוצרים 80 קווים, וליד מגדל לוינשטיין 77. בדרך בגין יש נתיב תחבורה ציבורית באמצע הכביש.
באופניים: יש שבילים בדרך בגין וברחוב הרכבת. ברחוב יד חרוצים עצמו לא מצאתי שביל במפת העירייה.
וברכב, מי שיושב בחלק הדרומי קרוב למחלף קיבוץ גלויות של נתיבי איילון, כקילומטר וחצי מאלקטרה סיטי. בשעות העומס רחוב הרכבת ודרך בגין נסתמים, וכדאי לנסוע את הדרך פעם אחת לפני שחותמים.
גם כאן שני החלקים שונים. סביב המגדלים של בגין יש הרבה מסעדות, בתי קפה, סופרמרקט, בנקים ומלונות, ולשדרות רוטשילד הולכים משם כעשר דקות. סביב אלקטרה סיטי יש פחות. זה עדיין אזור של מלאכה ורכב, ולארוחת צהריים הולכים כמה דקות צפונה.
מה שקרוב לחלק הדרומי הוא שוק לוינסקי, רבע שעה הליכה מאלקטרה סיטי. לשרונה כבר רחוק יותר, רבע שעה מבגין ועשרים דקות ויותר מרחוב הרכבת.
אני כותב את זה בזהירות, כי עסקים כאן נפתחים ונסגרים. לפני שחותמים שווה ללכת ברגל מהבניין בשעת הצהריים, ולראות מה פתוח.
השמות של הרחובות מספרים מה היה כאן: יד חרוצים, יגיע כפיים, החרש, המסגר. זה היה אזור של תעשייה זעירה, מוסכים ובתי מלאכה, וכבר בשנות השבעים עמד ברחוב ריב״ל אולם של יבואנית רכב. התוכנית הישנה של האזור אסרה לבנות בו משרדים, ורק בשנת 2001 אושרה תוכנית שהתירה אותם.
זאת הסיבה שהבניינים בעומק המתחם נמוכים, ושהמגדלים עלו קודם כול בשוליים, על דרך בגין. מגדל רובינשטיין ומגדל לוינשטיין נפתחו סביב שנת 2000, ומגדל סונול כמה שנים אחריהם.
בלב המתחם כבר אושרו שתי תוכניות למגדלים. האחת, של אזורים, בפינה של ריב״ל ויד חרוצים, מעל בניין לשימור: היא בתוקף ממאי 2023. השנייה, של קרסו, על המגרשים של הקבוצה ביד חרוצים ובריב״ל, עם שלושה מגדלים של משרדים ומגורים: היא בתוקף מאוקטובר 2024, ולפי מה שפורסם בתחילת 2026 ההיתרים צפויים בתוך כשנה. באף אחת מהן לא מצאתי היתר בנייה או עבודות בשטח.
גם בתחבורה. תחנת קרליבך תהיה תחנת ההחלפה בין הקו האדום לקו הירוק. לפי המועדים שפורסמו, החלק הדרומי של הקו הירוק ייפתח בשנת 2028 והקו המלא בשנת 2030. מועדים כאלה כבר זזו, ובחוזה שנחתם היום לא הייתי סופר עליהם.
לדעתי המשמעות לשוכר כפולה. מי שנכנס היום לבניין ותיק ביד חרוצים או בריב״ל צריך לשאול אם הבניין נמצא בתוך אחת התוכניות, ולכמה שנים המשכיר מוכן להתחייב. ומי שנכנס לבניין שנשאר צריך לדעת שייתכן שייבנה מגדל ליד החלון שלו.
ארבעה מהמגדלים שכאן שייכים גם לציר מנחם בגין, כך שההשוואה האמיתית היא בין שני החלקים של אותו אזור. בכל ציר בגין החציון אצלי 145 ₪ למ״ר. במתחם יד חרוצים כולו הוא 110, ובבניינים שבעומק המתחם 78.
מה שמקבלים על בגין תמורת ההפרש הוא כתובת שכולם מכירים, הרכבת הקלה ליד הדלת, וסביבה של מסעדות ובנקים. מה שמקבלים בעומק המתחם הוא מחיר נמוך בהרבה, חניה זולה יותר, וקרבה לרכבת ההגנה ולאיילון דרום. מי שהתקציב קובע אצלו יתחיל ברחוב הרכבת. מי שמקבל הרבה לקוחות יתחיל בבגין.
לדעתי החלק שבעומק המתחם מתאים לעסק של עשרה עד שלושים עובדים שרוצה לשבת במרכז תל אביב בלי לשלם מחיר של מגדל חדש, ושהעובדים שלו מגיעים באוטובוס, באופניים או ברכב מדרום. המגדלים של בגין מתאימים למשרד שצריך קומה שלמה וכתובת מוכרת, ושהעובדים שלו מגיעים בקו האדום.
המתחם פחות מתאים למי שמחפש מגדל חדש לגמרי: המגדלים כאן בני עשרים שנה ויותר. וגם למי שחייב שקט ורחוב מטופח מתחת לבניין. בלב המתחם עוד עובדים מוסכים, ובשנים הקרובות יעבדו בו גם מנופים.
במאגר שלי 60 עד 150 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 110. במגדלים של דרך בגין החציון 120, ובבניינים שבעומק המתחם 78. מעל זה דמי ניהול של 15 עד 21 ₪ למ״ר, חניה של 600 עד 1,000 ₪ לחודש, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
לתחנת קרליבך של הקו האדום: דקה ממגדל רובינשטיין, 4 מסונול, 5 מלוינשטיין, 6 מאמות ביטוח, 7 עד 8 מהבניינים שברחוב יד חרוצים ובריב״ל, ו-12 מאלקטרה סיטי, לפי ניתוב-הליכה במפה.
פחות ממה שכותבים. מאלקטרה סיטי הולכים אליה כ-12 דקות, מרחוב יד חרוצים 14, ומהמגדלים של דרך בגין 18 עד 22 דקות.
לא. מגדל אלקטרה סיטי עומד ברחוב הרכבת 58, בקצה הדרומי של המתחם. מגדל אלקטרה נמצא ברחוב יגאל אלון, בצד השני של איילון, והמחירים בו אחרים לגמרי.
בעומק המתחם. באלקטרה סיטי המחיר מתחיל ב-60 ₪ למ״ר, ובמגדל קרסו 80. על דרך בגין הזול ביותר שיש לי הוא במגדל אמות ביטוח, 70 עד 80 ₪ למ״ר.
באזור 1 של תל אביב, עם תעריף של 449.78 ₪ למ״ר לשנה למשרדים. זה נכון לכל הכתובות שבדקתי, ביד חרוצים, בהרכבת, בריב״ל ובדרך בגין.
