קרית אונו היא עיר של מגורים, ואזור המשרדים שלה מרוכז בצומת סביון. שם קמו בשנים האחרונות שני מתחמים שאני מכיר, ONYX ו-ACRO, ושניהם חדשים. לכן מי שקונה כאן קונה בניין חדש, מהיזם או מבעלים ראשון, ולא משרד משומש.
אין לי היום משרד למכירה בקרית אונו במאגר. כשמשרד ייכנס אלינו הוא יופיע כאן, ואפשר להשאיר פרטים כדי שנחפש עבורכם.
במאי 2025 נמכר בניין A בפרויקט ONYX לחברת מקורות תמורת כ-231 מיליון ₪ בתוספת מע״מ. לפי מרכז הנדל״ן זה אחד משני בנייני המשרדים בפרויקט, בן 12 קומות, ושטחו כ-19.5 אלף מ״ר כולל חניות ומחסנים. המוכרות היו מנורה מבטחים, קבוצת וייס וסופרין החזקות.
הכתבה לא נותנת מחיר למ״ר. חישוב שלי: 231 מיליון ₪ חלקי 19,500 מ״ר הם כ-11,800 ₪ לכל מ״ר. השטח כולל חניות ומחסנים, ולכן זה לא מחיר למ״ר של משרד נקי, והמע״מ מתווסף עליו. אני משתמש במספר כדי להבין סדר גודל, ולא כדי לתמחר משרד.
לקונה קטן יש מזה לקח אחד: הבניין שנמכר עבר כולו לבעלים אחד, ולכן אי אפשר לקנות ממנו משרד בודד. הבניין השני בפרויקט לא נכלל בעסקה, ושם אני מחפש.
באוגוסט 2026 פורסמה בכלכליסט כתבה ממומנת, בשיתוף זירת הנדל״ן, על Campus Business ACRO. היא אומרת שלרוכשים ולמשקיעים נותרו ההזדמנויות האחרונות לרכישת שטחים ברמת מעטפת, ושאחד המהלכים המבוקשים הוא קניית מעטפת וחלוקתה למשרדים קטנים. היא גם כותבת שמשרדים בגמר מלא במתחם ובסביבתו מושכרים עד כ-100 ₪ למ״ר.
זה טקסט שיווקי, והוא משקף את מה שמי שמשווק את המתחם רוצה לומר. הכתבה לא נותנת מחיר, כמות שטח פנוי או תנאי תשלום. כשאני קורא "הזדמנות אחרונה" אני מבקש את המספרים: כמה מ״ר נותרו, באיזה מחיר למ״ר, ומי בונה את החלוקה.
משרד ברמת מעטפת הוא חלל חשוף: קירות חוץ, חלונות והתשתיות הראשיות, בלי חלוקה פנימית, תקרה, ריצוף ומיזוג. משרד בגמר מלא מוכן לכניסה. ההבדל במחיר הרכישה הוא רק חלק מהסיפור, כי את הגמר של המעטפת הקונה משלם בנפרד לקבלן.
שמאי של Newmark נת״מ העריך, בכתבה ב-ynet מנובמבר 2024, שכירות של 60 עד 75 ₪ למ״ר ברמת מעטפת ושל 85 עד 100 ברמת גמר ברובע MYONO. ההפרש הוא 25 ₪ למ״ר בחודש, כלומר 300 ₪ בשנה, חישוב שלי. גמר שעולה 3,000 ₪ למ״ר, דוגמה שלי ולא הצעת קבלן, מחזיר את עצמו דרך ההפרש הזה רק אחרי עשר שנים.
לדעתי מי שקונה לשימוש עצמי יכול לבחור מעטפת ולתכנן משרד לפי הצוות שלו. מי שקונה להשכרה צריך לבדוק קודם אם שוכר ישלם את ההפרש.
דרך נוספת לבדוק מחיר היא לחשב תקרה. נניח שקונה דורש 8% ברוטו, והשכירות בגמר מלא היא 100 ₪ למ״ר בחודש, כמו בכתבה הממומנת. 100 כפול 12 חודשים, חלקי 8%, נותן תקרה של 15,000 ₪ למ״ר. חישוב שלי, וה-8% הם הנחה שלי ולא נתון שוק. מחיר מבוקש גבוה מזה מחייב שכירות גבוהה מ-100, או תשואה נמוכה מ-8%.
בצו הארנונה של עיריית קרית אונו של 2026 יש תעריף מיוחד למשרדים בגושים שהצו מונה: 212.60 ₪ למ״ר לשנה על 5,000 המ״ר הראשונים, ו-188.95 על כל מ״ר נוסף. משרדים במרכז קיראון ובמרכז רימון נמצאים בקוד אחר, שבו כל מ״ר מעל 10 הראשונים עולה 450.33 ₪. זה יותר מפי שניים.
על משרד של 150 מ״ר בתעריף הראשון הארנונה היא 31,890 ₪ בשנה, חישוב שלי. לכן לפני שקונים מבקשים מהמוכר את חשבון הארנונה של המשרד עצמו, ובודקים את הגוש והחלקה מול הרשימה בצו.
רישום. אני בודק אם הבניין כבר רשום כבית משותף ואם היחידה רשומה בטאבו, ועל שם מי.
חניות. לפרויקט ONYX יש שני חניונים תת-קרקעיים בשטח של כ-27,000 מ״ר, לפי מרכז הנדל״ן. שואלים כמה חניות מגיעות לכל משרד, אם הן רשומות על שמכם, ומה מחיר חניה נוספת. בעמודי המגדלים שלנו בצומת החניה בשכירות היא 600 עד 800 ₪ בחודש.
חלוקה. מי שקונה מעטפת וחולק אותה למשרדים קטנים בודק מראש מול הנהלת הבניין שהחלוקה מותרת, ושלכל משרד יש כניסה, שירותים וחיבור משלו.
דמי ניהול. בעמוד של ACRO שלנו דמי הניהול הם 14 ₪ למ״ר בחודש, ובעמוד של ONYX 20. על 150 מ״ר זה 2,100 ₪ ו-3,000 ₪ בחודש, ומשלמים אותם גם כשהמשרד ריק.
אני שואל את הקונה ארבע שאלות: כמה מ״ר הוא צריך, מעטפת או גמר, כמה חניות ומה התקציב. אחר כך אני בודק את הצעות המכירה ב-ONYX וב-ACRO ובסביבתם. מה שנמצא אני מביא עם מחיר מבוקש, גוש וחלקה, כדי שאפשר יהיה לחשב ארנונה עוד לפני הביקור.
לדעתי הוא מתאים לעסק שרוצה בניין חדש עם חניה, בלי להיות במרכז תל אביב, ולמי שמוכן לקנות מעטפת ולבנות את המשרד לפי הצרכים שלו. הוא פחות מתאים למשקיע שצריך מחיר שוק ברור, כי בקרית אונו אין מחיר מכירה חציוני שמפורסם. דוח נת״מ של המחצית הראשונה של שנת 2026 לא כולל אותה, ולכן אני מבקש הצעת מחיר ומשווה לעסקאות כמו זו של מקורות.
אפשר להשוות מול המשרדים למכירה ברמת גן, מול המשרדים למכירה בגבעתיים ומול המשרדים למכירה בפתח תקווה.
כרגע אין משרד במאגר שלנו. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ואפשר להשאיר פרטים כדי שנחפש.
כ-231 מיליון ₪ בתוספת מע״מ, על בניין של 12 קומות וכ-19.5 אלף מ״ר כולל חניות ומחסנים, לפי מרכז הנדל״ן ממאי 2025.
לשימוש עצמי מעטפת מאפשרת לתכנן לפי הצוות. להשכרה בודקים שההפרש בשכירות מחזיר את עלות הגמר.
זה תלוי בגוש. בגושים שהצו מונה 212.60 ₪ למ״ר לשנה על 5,000 המ״ר הראשונים, ובמרכז קיראון ובמרכז רימון 450.33 ₪ למ״ר מעל 10 המ״ר הראשונים.
בעמודי המגדלים שלנו חניה בשכירות עולה 600 עד 800 ₪ בחודש. בקנייה שואלים כמה חניות מגיעות לכל משרד ואם הן רשומות על שם הקונה.
רישום בטאבו, מספר החניות שמגיעות למשרד, דמי הניהול, ואם החלוקה של המעטפת מותרת על ידי הנהלת הבניין.
