משרד חדש בפתח תקווה עולה כ-42% פחות ממשרד דומה בתל אביב. בסקר של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של שנת 2026, המחיר הממוצע בבנייני Class A בעיר הוא 72.87 ₪ למ״ר לחודש. בתל אביב, באותו סקר, 126.13 ₪. במשרד בגודל 300 מ״ר זה הפרש משמעותי, של יותר מ-15 אלף ₪ בחודש.
כרגע אין לי משרד פנוי להשכרה בפתח תקווה. יש לי עמודים לשני מגדלים בעיר, ואני מציג משרדים פנויים בבני ברק ובקרית אונו, הקרובות אליה. בינתיים, הנה מה שאני יודע על השוק בעיר: איפה יושבים המשרדים, כמה עולה משרד באמת, ומה לבדוק לפני שחותמים.
רוב המשרדים בעיר יושבים באזורי תעסוקה בשוליה. ציר ז׳בוטינסקי, שעליו נוסעת הרכבת הקלה, עובר בין שניים מהם. המיקום בתוך העיר משנה את המחיר ואת הדרך לעבודה.
קריית אריה. אזור התעשייה הגדול בעיר, כ-5,000 דונם במערב פתח תקווה. מדרום הוא נגמר בז׳בוטינסקי, וממערב בכביש 4. הוא עובר מתעשייה למשרדים, ויש בו תחנה של רכבת ישראל ותחנה של הקו האדום.
קריית מטלון ורמת סיב. מדרום לז׳בוטינסקי, כ-2,000 דונם וכ-800 חברות ועסקים. חברות הייטק וביטוח עובדות כאן לצד מסעדות ובתי קפה. יחד עם קריית אריה, האזור מרכז 88% מהמודעות למשרדים בעיר שמציינות אזור, לפי ניתוח של 541 מודעות באתר modu5.
סגולה. בצפון מזרח העיר, כ-3,000 דונם וכ-900 עסקים. רובו תעשייה, אולמות אירועים ומרכזי קניות גדולים. תחנת הרכבת סגולה נמצאת מצפון לו, אבל אין ממנה גישה לאזור התעשייה עצמו.
על ציר ז׳בוטינסקי עצמו יש עוד שני מוקדים. האחד ליד תחנת בילינסון, סמוך למרכז הרפואי רבין ולקניון הגדול. השני הוא ב.ס.ר סיטי, בפינת דרך יצחק רבין. במודעות, רמת סיב היא האזור היקר, עם מחיר מבוקש חציוני של 75 ₪ למ״ר. סגולה היא הזולה, עם 50 ₪.
ב.ס.ר סיטי הוא מתחם של ארבעה מגדלים בני 30 קומות, בפינת ז׳בוטינסקי ודרך יצחק רבין. יש בו כ-150 אלף מ״ר של משרדים. התפוסה בו עלתה מכ-60% ביוני 2024 לכ-80% באפריל 2026, לפי פתח תקווה NEWS. בעמוד המגדל המחיר מתחיל ב-85 ₪ למ״ר, ודמי הניהול 15 ₪.
מגדל חוגי ONE עומד ברחוב מגשימים 1, ובו 22 קומות. ההדמיה שלו היא התמונה שבראש העמוד הזה. בעמוד המגדל רשומים דמי ניהול של 18 ₪ למ״ר וחניה ב-550 ₪ לחודש.
בשני המגדלים אין לי כרגע משרד פנוי. מי שמעוניין באחד מהם מוזמן לפנות אליי, ואבדוק מה מתפנה.
לשאלה הזאת יש שלוש תשובות, וכל אחת מודדת משהו אחר.
הסקר של ניומרק נת״מ. בודק רק בנייני Class A, כלומר בניינים חדשים וגדולים עם חברת ניהול. בעיר נסקרו 22 בניינים עם 533,472 מ״ר. בסקר האחרון המחיר הממוצע ירד מעט, מ-73.68 ₪ למ״ר בחציון הקודם ל-72.87 ₪.
המודעות. הניתוח של modu5 נותן מחיר מבוקש חציוני של 68 ₪ למ״ר. מחצית המודעות נעות בין 50 ל-75 ₪. מגדלים ובנייני Class A מבוקשים ב-73 ₪, ושאר הבניינים ב-65 ₪. מהקומה העשירית ומעלה החציון הוא 75 ₪, ובקומות הנמוכות 50 ₪.
ההערכה של המתווכים. מתווך שצוטט בגלובס העריך משרד במגדל חדש בעיר בכ-75 עד 95 ₪ למ״ר.
אף אחד משלושת המספרים אינו מחיר חתימה. מחירי עסקאות שכירות לא מתפרסמים, והפער בין המבוקש לנחתם נסגר במשא ומתן.
בבנייני Class A בעיר תפוסים 75.32% מהשטח, לפי ניומרק. חצי שנה קודם היו תפוסים 69.55%. התפוסה עולה, אבל כמעט רבע מהשטח עדיין ריק. בתל אביב, באותו סקר, התפוסה היא 98.89%.
גם היקף העסקאות ירד. בשנת 2024 נחתמו בעיר עסקאות שכירות על כ-82 אלף מ״ר, ובשנת 2025 על כ-37 אלף מ״ר. ועוד שטח בדרך: מגדל גלובל גולד ברחוב דנמרק קיבל תעודת גמר, ותחילת האכלוס בו צפויה בשנת 2027. בכל מרכז הארץ צפויים להתווסף כ-600 עד 700 אלף מ״ר משרדים בחמש השנים הקרובות.
מה זה נותן לשוכר? יתרון במיקוח. גם אמות, מבעלות הנכסים הגדולות, כתבה שבפתח תקווה עדיין קשה להשכיר. בעל בניין עם קומות ריקות מעדיף שוכר עכשיו. בשוק כזה אני מנהל משא ומתן על יותר מהמחיר: חודשי הנחה בתחילת החוזה, השתתפות בעבודות ההתאמה, ואופציה להארכה במחיר שנקבע מראש.
דמי ניהול. בבנייני Class A בעיר הממוצע הוא 20.40 ₪ למ״ר לחודש, לפי ניומרק. זה מעל הממוצע של 18.20 ₪ בתשע הערים שבסקר.
ארנונה. לפי צו הארנונה של עיריית פתח תקווה, בתעריפים שבתוקף מ-1.1.2026, משרד של 86 מ״ר ומעלה באזור א משלם 408.17 ₪ למ״ר לשנה. באזור ג התעריף 255.85 ₪. בניין שיושב על הגבול בין שני אזורים מחויב לפי היקר מהם. למשרדים באזורי תעשייה יש בצו טבלה נפרדת.
חניה. בבניינים החדשים כל מקום חניה מתומחר בנפרד, לחודש. כדאי לבקש את המחיר שלו כבר בהצעה הראשונה.
חשבון לדוגמה. משרד של 300 מ״ר, במחיר הממוצע של ניומרק ובאזור א:
ביחד 38,185 ₪ בחודש, עוד לפני חניה ומע״מ.
הרכבת הקלה. הקו האדום מתחיל בתחנה המרכזית של פתח תקווה ונוסע לאורך ז׳בוטינסקי, דרך בני ברק ורמת גן, אל תל אביב ובת ים. תחנת בילינסון קרובה למרכז הרפואי רבין ולקניון הגדול. תחנת שחם משרתת את קריית מטלון ואת קריית אריה. רכבת יוצאת כל שש דקות. לפי ניומרק, הקו מסיע כ-125,000 נוסעים ביום, כ-80% יותר מבחודש הפתיחה.
רכבת ישראל. תחנת פתח תקווה קריית אריה יושבת בתוך אזור התעשייה, על הקו מהרצליה לבאר שבע. בשעות השיא עוצרות בה ארבע רכבות בשעה לכל כיוון. מעבר תת קרקעי מחבר אותה לתחנת קריית אריה של הקו האדום.
אוטובוסים. גם קווי אוטובוס נוסעים על ז׳בוטינסקי ובין אזורי התעסוקה. לפני שבוחרים בניין, כדאי לבדוק באפליקציה של תחבורה ציבורית איזה קו עוצר ליד הכתובת עצמה, ובאיזו תדירות.
ברכב. כביש 4 תוחם את קריית אריה ממערב, וכביש 5 מחבר את העיר לתל אביב ולראש העין. ז׳בוטינסקי הוא ציר עירוני עם רמזורים, ונוסעים בו לאט. בבקרים כביש 5 עמוס לכיוון תל אביב, ואחר הצהריים לכיוון פתח תקווה.
העיר מתאימה לחברה שרוצה בניין חדש וקומה גדולה במחיר נמוך מתל אביב. היא נוחה במיוחד כשרוב העובדים מגיעים ברכבת הקלה, וכשהמשרד קרוב לאחת התחנות על ז׳בוטינסקי.
היא מתאימה פחות למי שצריך להיות בתל אביב מול לקוחות. גם מי שמחפש משרד קטן ימצא פחות: השטח החציוני במודעות בעיר הוא 145 מ״ר, ולכן המשרדים מתאימים בעיקר לחברות, ופחות לעצמאי שעובד לבד. למי שצריך כמה עשרות מטרים בלבד, חלל עבודה משותף יכול להיות מתאים יותר: התחייבות גמישה, וחדרי ישיבות שמשתפים עם אחרים.
בבני ברק המחיר החציוני דומה לממוצע של ניומרק בפתח תקווה, והיא החלופה הקרובה ביותר. קרית אונו יקרה יותר, ומתחם הבורסה ברמת גן יקר מכולן אבל קרוב לתל אביב. אלה המספרים של המשרדים הפנויים שאני מציג בכל אחת מהן:
| איפה | מחיר חציוני למ״ר לחודש | דמי ניהול למ״ר | חניה לחודש | שטחים |
|---|---|---|---|---|
| בני ברק | 75 ₪ | 16 ₪ | 700 ₪ | 72 עד 2,000 מ״ר |
| קרית אונו | 95 ₪ | 14 ₪ | 750 ₪ | 50 עד 1,700 מ״ר |
| מתחם הבורסה, רמת גן | 120 ₪ | 19 ₪ | 1,300 ₪ | 60 עד 1,670 מ״ר |
החציונים נמדדו במאגר שלי ב-7.11.2026, ומשתנים כשמשרד נכנס או יוצא.
בבנייני Class A המחיר הממוצע הוא 72.87 ₪ למ״ר לחודש, לפי ניומרק נת״מ לחציון הראשון של שנת 2026. במודעות, המחיר המבוקש החציוני הוא 68 ₪ למ״ר. על זה מוסיפים דמי ניהול, ארנונה, חניה ומע״מ.
בבנייני Class A ההפרש הוא כ-42%: 72.87 ₪ למ״ר בפתח תקווה מול 126.13 ₪ בתל אביב, באותו סקר של ניומרק. במשרד של 300 מ״ר זה יותר מ-15 אלף ₪ בחודש.
כרגע אין לי משרד פנוי בעיר. יש לי עמודים לב.ס.ר סיטי ולמגדל חוגי ONE, ומשרדים פנויים בבני ברק ובקרית אונו, הקרובות לפתח תקווה. מי שמחפש בעיר עצמה מוזמן לפנות אליי, ואבדוק מה מתפנה.
משרד של 86 מ״ר ומעלה באזור א משלם 408.17 ₪ למ״ר לשנה, לפי הצו שבתוקף מ-1.1.2026. באזור ג התעריף 255.85 ₪. למשרדים באזורי תעשייה יש טבלה נפרדת, ואת האזור של בניין מסוים רואים בחשבון הארנונה שלו.
בבנייני Class A הממוצע הוא 20.40 ₪ למ״ר לחודש, לפי ניומרק. בב.ס.ר סיטי רשומים בעמוד המגדל 15 ₪ למ״ר, ובמגדל חוגי ONE 18 ₪.
הקו האדום של הרכבת הקלה נוסע לאורך ז׳בוטינסקי, עם תחנות בבילינסון, בשחם ובקריית אריה. בקריית אריה הוא מחובר במעבר תת קרקעי לתחנת רכבת ישראל, שבה עוצרות בשעות השיא ארבע רכבות בשעה לכל כיוון.
במודעות, סגולה היא האזור הזול, עם מחיר מבוקש חציוני של 50 ₪ למ״ר. רמת סיב היא היקרה, עם 75 ₪. גם הקומה משנה: בקומות הנמוכות החציון 50 ₪, ומהקומה העשירית ומעלה 75 ₪.
