שוק המשרדים של בני ברק מרוכז בכמה מגדלים סביב ז'בוטינסקי ודרך ששת הימים. בעסקאות הגדולות שפורסמו בשנים האחרונות הצדדים היו חברות וקרנות, ולא בעלי משרד בודד.
כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה בבני ברק. משרד שייכנס אלינו יופיע בעמוד הזה, ומי שמשאיר פרטים נחפש עבורו.
לא מצאתי דוח שמפרסם מחיר מכירה חציוני למשרדים בבני ברק. לכן אני מסתכל על עסקאות שפורסמו בעיתונות הכלכלית. יש שלוש כאלה בשנים האחרונות.
מגדל הכשרת הישוב, בשנת 2021. לפי ice, החברה מכרה את מרבית שטחי המשרדים שהחזיקה במגדל במחירים של כ-11,000 עד 11,500 ₪ למ״ר. הכתבה לא מציינת כמה מ״ר נמכרו.
בניין ויטה, בשנת 2022. חברת מישורים קנתה מאשטרום נכסים 80% משטחי המשרדים בבניין, כ-11,200 מ״ר, תמורת כ-104 מיליון ₪. חישוב שלי: כ-9,300 ₪ למ״ר. את החניון, למעלה מ-300 חניות, קנתה בנפרד קרן אחרת תמורת 43 מיליון ₪.
מגדל במתחם BBC, באוגוסט 2025. קרן תימורה קנתה מגדל של 19 קומות עם כ-23,000 מ״ר משרדים, לפי שווי של כ-9,500 ₪ למ״ר. התפוסה בו עמדה על כ-90%.
בשלוש העסקאות המחיר נע בין 9,300 ל-11,500 ₪ למ״ר. אלה מחירי עסקה של בניינים ושל שטחים גדולים, ולא מחיר מבוקש של משרד בודד. משרד אחד יימכר לפי הקומה, הגמר והחניה שלו, ולכן אני לא מבטיח שהטווח הזה יחול עליו. בין 2021 ל-2025 לא ראיתי עלייה במחיר, אבל אלה בניינים שונים ושטחים שונים, ולכן אני לא קורא מזה מגמה.
מחיר מבוקש הוא מה שהמוכר רוצה, ועסקה היא מה ששולם בפועל. שלושת המספרים למעלה הם עסקאות, ולכן אני נותן להם משקל גדול יותר ממחיר מבוקש שמופיע באתר. כשמשרד ייכנס לעמוד, אכתוב לצדו את המחיר המבוקש ואשווה אותו לעסקאות האלה.
בוויטה יש לי השוואה נדירה, כי אותו בניין מופיע פעמיים בעיתונות. בשנת 2022 נקנו בו שטחי המשרדים. בינואר 2026 השכירה מישורים כ-2,000 מ״ר בקומה השנייה לעמותה, לעשר שנים בלי נקודת יציאה, תמורת כ-18 מיליון ₪ לכל התקופה.
חישוב שלי: 18 מיליון ₪ לעשר שנים הם 1.8 מיליון ₪ בשנה. מחלקים ב-2,000 מ״ר ומקבלים 900 ₪ למ״ר בשנה, כלומר 75 ₪ למ״ר בחודש בממוצע. מול מחיר קנייה של כ-9,300 ₪ למ״ר, 900 ₪ בשנה הם כ-9.7%.
זו תשואה ברוטו, לפני הוצאות, ועל עסקת שכירות אחת. הכתבה מציינת שהתפוסה בבניין עומדת על כ-70%. בבניין שבו שלושה מכל עשרה מ״ר ריקים, השוכר מקבל כוח מיקוח, והבעלים משלם בעצמו דמי ניהול וארנונה על מה שלא הושכר.
את מחיר השכירות אני לוקח מסקר נת״מ של Newmark. בדוח המחצית הראשונה של שנת 2026 החציון בבני ברק הוא כ-68 ₪ למ״ר לחודש, והתפוסה 93%.
דוגמה, ורק דוגמה: משרד של 150 מ״ר במחיר של 9,500 ₪ למ״ר, כמו בעסקת תימורה, עולה 1,425,000 ₪. בשכירות של 68 ₪ למ״ר הוא מכניס 10,200 ₪ בחודש, כלומר 122,400 ₪ בשנה, וזה כ-8.6% מהמחיר.
בעסקת תימורה הכתבה מעריכה הכנסה תפעולית נקייה של כ-19.8 מיליון ₪ בשנה בתפוסה מלאה. מול 23,000 מ״ר במחיר 9,500 ₪, כלומר כ-218 מיליון ₪, זה כ-9%. הכותרת מדברת על רבע מיליארד ₪ וייתכן שהיא כוללת עוד רכיבים, ולכן חישבתי לפי המחיר למ״ר שבגוף הכתבה. שני החישובים יוצאים באותו אזור, 8.6% עד 9%, לפני ריקנות והוצאות.
לפי הצו של עיריית בני ברק של 2026, משרד משלם 373.86 ₪ למ״ר לשנה. בתל אביב, באזור 1, התעריף הוא 449.78. ההפרש הוא 76 ₪ למ״ר בשנה, חישוב שלי. על משרד של 150 מ״ר הארנונה בבני ברק היא 56,079 ₪ בשנה.
בצו יש גם קודים נמוכים יותר למשרדים גדולים: מעל 5,000 מ״ר, מעל 10,000, מעל 15,000 ומעל 20,000 מ״ר, ועד 193.46 ₪ למ״ר בשנה בקוד האחרון. הצו מגדיר "משרדים מיוחדים" כמשרדים שמחזיק אחד מחזיק בבניין אחד בשטח כולל של יותר מ-10,000 מ״ר. קומה של כמה מאות מ״ר רחוקה מזה, ולכן אני מחשב עליה 373.86 עד שהעירייה אומרת אחרת.
מי מחזיק את החניה. בוויטה החניון נמכר לקרן אחרת, בנפרד מהמשרדים. מי שקונה משרד בבניין כזה בודק אם החניות רשומות על שמו, או שיצטרך לשכור אותן ממי שמחזיק בחניון, ובכמה.
מי הבעלים הגדול. כשבעלים אחד מחזיק 80% משטחי המשרדים, כמו מישורים בוויטה, אני קורא בתקנון איך נספרות ההצבעות בבית המשותף ומי קובע את דמי הניהול.
התפוסה. ככל שהתפוסה בבניין נמוכה יותר, יש יותר משרדים ריקים שמתחרים במשרד שלכם על אותו שוכר. בבניין של 90% תפוסה זה פחות מורגש מאשר בבניין של 70%.
דמי הניהול. בעמודי המגדלים שלנו בבני ברק דמי הניהול במגדלים הגדולים הם 13 עד 19 ₪ למ״ר בחודש. על 150 מ״ר זה בין 1,950 ל-2,850 ₪ בחודש, ומשלמים אותם גם כשהמשרד ריק.
לדעתי הוא מתאים לעסק שהעובדים והלקוחות שלו מבני ברק ומהסביבה, ורוצה להחליף שכירות בבעלות. הוא מתאים גם למשקיע שמסתפק בתשואה ברוטו של 8.6% עד 9.7%, כפי שחישבתי למעלה. אני לא ממליץ לקנות כדי להרוויח מעליית מחיר מהירה, כי בעסקאות שמצאתי לא ראיתי עלייה.
אפשר להשוות מול המשרדים למכירה במתחם הבורסה, הסמוך לבני ברק ברמת גן, מול המשרדים למכירה ברמת גן בכלל, ומול המשרדים למכירה בפתח תקווה.
כדאי להתחיל לפני שמשרד נכנס לעמוד, כי חיפוש טוב לוקח זמן. אני מבקש מהקונה שלושה דברים: גודל מבוקש, מספר החניות שהוא צריך, ותקציב כולל שמכיל גם את הארנונה ואת דמי הניהול של השנה הראשונה. עם שלושתם אפשר לסנן הצעות בשיחה אחת, ולהגיד כבר בה אם משרד מסוים שווה ביקור.
אין לי כרגע מחיר מבוקש להציג, כי אין במאגר משרד למכירה. בעסקאות שפורסמו המחיר בבניינים גדולים נע בין 9,300 ל-11,500 ₪ למ״ר.
לפי הצו של 2026, 373.86 ₪ למ״ר לשנה בתעריף הרגיל. למשרדים גדולים יש קודים נמוכים יותר.
חישוב שלי: כ-8.6% ברוטו לפי שכירות חציונית של נת״מ, וכ-9% בעסקת תימורה, לפני ריקנות והוצאות.
לא תמיד. בוויטה החניון נמכר בנפרד לקרן אחרת, ולכן בודקים ברישום ובחוזה מה בדיוק נמכר עם המשרד.
משאירים פרטים: גודל, תקציב וסוג הגמר. משרד שייכנס אלינו יופיע בעמוד הזה, ואנחנו מחפשים גם בשבילכם.
