אזור המשרדים של הרצליה הוא הרצליה פיתוח, והוא מחזיק כמעט את כל ההיצע בעיר. את רוב השטחים שם לא קונים ולא מוכרים כמשרד בודד. בעלי הבניינים הם קרנות, חברות נדל״ן ויזמים, והם מעדיפים להשכיר קומות שלמות. מי שרוצה לקנות כאן משרד פוגש לכן מעט הצעות.
כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה בהרצליה. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה. אפשר להשאיר פרטים על הגודל והתקציב שאתם מחפשים, ואנחנו נחפש עבורכם. בינתיים העמוד מסביר איך השוק נראה מבפנים, כדי שתדעו מה לבדוק כשהצעה תגיע.
לפי כתבה בעיתון ישראל היום מ-24.6.2026, יזמים רבים בשוק המשרדים בחרו בשנים האחרונות להשכיר ולהימנע ממכירה. הכתבה מתארת חריג: פרשקובסקי, היזמית של פרויקט South Gate, מדווחת שנמכרו אצלה למעלה מ-10,000 מ״ר של משרדים. זה מספר של החברה עצמה, ולא של גורם עצמאי.
בפרסום ממומן בכלכליסט מ-17.7.2025 הציעה אותה חברה משרדים של 180 עד 400 מ״ר החל מ-3.2 מיליון ₪. התשלום: 20% בחתימה והיתרה באכלוס, שנקבע לדצמבר 2027. זה מחיר מבוקש של יזם, ולא עסקה שנסגרה. קונה בפרויקט שבבנייה לא מקבל משרד מוכן. הוא משלם היום ונכנס בעוד יותר משנה.
הסוג השני של קונים הוא מוסדי, והוא קונה בניינים שלמים. בשנת 2021 רכשה גב ים בניין משרדים של 3,600 מ״ר ברחוב המדע ב-60 מיליון ₪, ומסרה שבכוונתה להשכיר אותו. מי שקונה ככה לא מפרק את הבניין ליחידות למכירה, ולכן הוא אינו מקור למשרדים שאפשר לקנות.
נת״מ (Newmark) בדקה בהרצליה פיתוח 23 בניינים מסיווג A, בשטח כולל של 337,337 מ״ר. במחצית הראשונה של 2026 האכלוס שלהם עמד על 90.57%, אחרי 94.40% במחצית השנייה של 2025. השכירות בסקר ירדה בתקופה הזאת מ-100.75 ל-96.75 ₪ למ״ר. בבניינים מסיווג B הירידה חדה יותר: מ-81.50% במחצית השנייה של 2025 האכלוס הגיע ל-72.58% במחצית הראשונה של 2026.
נת״מ כתבה בסקר ש"בעלי הנכסים יידרשו להפגין גמישות מסחרית ולהעניק חבילות תמריץ אטרקטיביות", כדי לבלום את יציאת השוכרים למתחמים אחרים. מה זה אומר לקונה? אין כאן שוק חם שמחייב למהר. לדעתי מי שקונה לשימוש עצמי יכול לדרוש יותר מהמוכר. מי שקונה להשקעה צריך לשאול מי ישכור את המשרד ובאיזה מחיר, כשהבעלים סביבו מציעים הטבות.
בצו הארנונה של 2026 משרד שמוחזק בידי מחזיק אחד משלם 389.09 ₪ למ״ר לשנה על 5,000 המ״ר הראשונים. מי שמחזיק יותר משלם פחות על העודף: 373.64 ₪ מ-5,001 עד 10,000 מ״ר, ו-301.50 ₪ מ-10,001 מ״ר ומעלה. כל מדרגה מצטברת על קודמתה, כלומר התעריף הנמוך חל רק על השטח שמעל הסף.
חישוב שלי: משרד של 500 מ״ר משלם 500 × 389.09, כלומר 194,545 ₪ בשנה. באזור 1 של תל אביב, לפי תעריף של 449.78 ₪, אותו שטח עולה 224,890 ₪. ההפרש הוא 30,345 ₪, והוא חוזר בכל שנה. בטיוטת הצו של 2027 התעריף הראשון בהרצליה הוא 400.96 ₪, אבל זו טיוטה בלבד, ולכן אני מחשב לפי הצו שבתוקף.
עסקה אחת בהרצליה פיתוח נראית מוזרה במבט ראשון. בשנת 2024 דיווחה חברת ליבנטל לבורסה על מכירת משרד של 42 מ״ר בבית לומיר, ברחוב המשכית, תמורת 14 מיליון ₪. הקונה הוא חברה פרטית, ומתוך הסכום שולמו בשבוע הדיווח 9 מיליון ₪.
המחיר אינו מחיר של משרד. לפי הדיווח, הבעלות על המשרד כוללת גם את זכויות הגג, והבעלים רשאי לבנות עליו. תוכנית המתאר של אזור התעסוקה המערבי אושרה ב-10.12.2023 והעלתה את זכויות הבנייה ל-700%, עד 15 קומות. לדעתי הקונה שילם על הזכויות ולא על 42 המטרים.
הלקח לקונה פשוט. מחיר למ״ר שיוצא מעסקה כזאת לא אומר כלום על משרד רגיל באותו רחוב. כשמראים לכם עסקה ליד, שאלו מה נמכר בה בדיוק. בקשו נסח טאבו ובדקו אם זכויות הגג שייכות למשרד, כי הן שוות הרבה והן לא תמיד כלולות.
מי שקונה לשימוש עצמי מפסיק לשלם שכירות ומחזיק נכס שהוא יכול לשפץ ולמכור. מנגד, הוא קושר הון בשוק שהאכלוס בו יורד, וייתכן שלא ימצא קונה מהר כשירצה לצאת. אני ממליץ לבדוק מראש כמה זמן משרד דומה עומד בשוק, ולא להניח שהוא יימכר בקלות.
מי שקונה להשקעה מחשב את התשואה על השכירות שמשלמים בפועל באותו בניין, ולא על המחיר המבוקש. מחלקים שכירות שנתית במחיר הקנייה, ואחר כך מורידים את מה שהבעלים משלם בעצמו: ארנונה, דמי ניהול וחודשים ריקים. בסקר של נת״מ דמי הניהול בבניינים מסיווג A בהרצליה פיתוח עומדים על 21.75 ₪ למ״ר.
לפני כל חיפוש אני שואל את הקונה חמש שאלות. האם המשרד לשימוש עצמי או להשכרה. כמה אנשים יושבים בו היום, וכמה בעוד שנתיים. כמה חניות צריך. מה התקציב כולל מס רכישה, ארנונה ודמי ניהול. ומתי חייבים להיכנס.
התשובות קובעות אם לחפש משרד מוכן או פרויקט שבבנייה. עסק שחייב להיכנס בעוד חצי שנה לא יכול לחכות לאכלוס של דצמבר 2027. עסק שיכול לחכות מקבל לפעמים מחיר נוח יותר ויכולת להתאים את הקומה לעצמו.
על משרד משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר. כשהמוכר חברה מתווסף מע״מ, ועוסק מורשה שקונה לעסק שלו יכול לקזז אותו. בנק מממן נכס מסחרי, לפי מה שמתפרסם, בין 50% ל-70% משווי הנכס.
בבית משותף אני מבקש מהמוכר את התקנון, כדי לראות מה כלול בדמי הניהול. בודקים שהחניה רשומה בטאבו ושאין חוב לעירייה או לחברת הניהול. בפרויקט שבבנייה בודקים גם מה מבטיח את הכסף ששילמתם לפני האכלוס: ליווי בנקאי או ערבות, ומועד מסירה שכתוב בחוזה.
מי שמשווה בין ערים יכול לראות את המשרדים למכירה ברעננה, את המשרדים למכירה ברמת השרון ואת המשרדים למכירה בתל אביב, שבהם התעריפים והמחירים שונים.
לדעתי משרד בהרצליה פיתוח מתאים לחברה עם צוות קבוע, שרוצה כתובת באזור תעסוקה עם חניה ולשלם פחות ארנונה מבתל אביב. הוא מתאים גם לבעל מקצוע חופשי, רופא או עורך דין, ששוכר היום ורוצה לעצור את התשלום החודשי.
הוא פחות מתאים לעסק שעוד לא יודע כמה מקום הוא צריך. קונים מטרים קבועים, ואי אפשר לצמצם אותם אחרי שנה כמו בחוזה שכירות.
כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה בהרצליה. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ואפשר להשאיר פרטים כדי שנחפש עבורכם.
בצו של 2026 המחזיק הראשון משלם 389.09 ₪ למ״ר לשנה עד 5,000 מ״ר. מעל השטח הזה התעריף יורד ל-373.64 ולאחר מכן ל-301.50 ₪.
לא. המחיר כולל זכויות גג וזכויות בנייה, ולכן אי אפשר לחלק אותו ב-42 ולקבל מחיר למ״ר של משרד רגיל.
אפשר, וזה קורה למשל ב-South Gate. הקונה משלם חלק בחתימה והיתרה באכלוס, ולכן צריך לבדוק ליווי בנקאי ומועד מסירה בחוזה.
היא נותנת לקונה כוח מיקוח, ומחייבת מי שקונה להשקעה לתמחר חודשים ריקים והטבות לשוכר.
