מערב ראשון לציון נבנה בעיקר בשביל חברות גדולות, לא בשביל קונה של משרד אחד. לכן קנייה כאן עובדת אחרת מאשר בתל אביב. העסקאות הגדולות שדווחו באזור הן עסקאות של קומות שלמות, והמחיר שלהן אינו מחיר של יחידה קטנה.
כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה בראשון לציון. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ומי שמחפש יכול להשאיר פרטים ונחפש עבורו. עד אז כדאי להבין מה קורה באזור, כדי לדעת מה לשאול כשיגיע נכס.
לפי כתבה בגלובס מיוני 2025, קופת חולים מאוחדת שילמה לפני כשנתיים 200 מיליון ₪ על ארבע קומות בשטח כולל של 13,000 מ״ר. העסקה כללה גם חניות, והמחיר יוצא כ-15,000 ₪ למ״ר. עסקה חדשה יותר: קופת חולים לאומית רכשה לאחרונה 12,000 מ״ר בשש קומות בבניין G City תמורת 155 מיליון ₪, כ-13 אלף ₪ למ״ר.
אלה מחירים של קניין מוסדי שקונה קומות שלמות. לא מצאתי עסקה מדווחת של יחידה קטנה באזור, ולכן אני לא מציע להשוות אליהן. מי שקונה 100 מ״ר צריך לבדוק עסקאות שנסגרו באתר המידע הממשלתי nadlan.gov.il, ולא להניח שהמחיר דומה.
בבניין של בסר ברחוב אלטלנה, 19 קומות עם 24 אלף מ״ר, מוצעים לפי אותה כתבה שטחים למכירה בכ-12 אלף ₪ למ״ר. זה מחיר מבוקש ולא עסקה. ההבדל בין מחיר מבוקש למחיר ששולם הוא המקום שבו קונה קטן מרוויח או מפסיד.
אזור התעסוקה סביב תחנת משה דיין כולל, לפי גלובס, 2.5 מיליון מ״ר. במגדל מילניה, שיש בו יותר מ-57 אלף מ״ר מסחר ומשרדים, היו מושכרים 43% בלבד בסוף הרבעון הראשון של שנת 2025, אף שהאכלוס התחיל יותר משנתיים קודם. אשטרום בונה עבור הפניקס ואקרו קמפוס של כ-370 אלף מ״ר, שיאוכלס בין 2026 ל-2028.
השכירות המבוקשת במילניה, לפי הדוח של חברת פרשקובסקי מ-2024, היא 88 ₪ למ״ר בממוצע. בגלובס כתבו שגורמים בשוק רואים בזה רף גבוה יחסית לאזור. ביזפורטל כתב בפברואר 2026 שבאזורים משניים כמו ראשון לציון מחירים רשמיים של 90 עד 100 ₪ למ״ר הופכים בפועל ל-70 עד 85 ₪, אחרי הנחות סמויות של 10% עד 20%.
למשקיע זה אומר שהשכירות שיקבל קרובה ל-70 עד 85 יותר מאשר ל-88. אני מחשב תשואה לפי השכירות בפועל ולא לפי המחיר שמופיע בחומר השיווק.
תחנת הרכבת משה דיין קרובה למתחם האלף, ונבנה גשר להולכי רגל בין התחנה למתחם. גלובס מתאר את ההליכה למשרדים כקצרה אבל לא נעימה. הכבישים באזור עמוסים, פחות מאשר באזורי תעסוקה אחרים כמו הרצליה פיתוח. מגדל מילניה חולש על נתיבי איילון, ותחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה אמורה להיפתח באזור בשנת 2028.
בתוכנית המתאר של העיר מתוכננים ארבעה מתחמי תעסוקה: מערב, מזרח, צפון צמוד לכביש 4 ודרום, ובהם 8.5 מיליון מ״ר ביחד. ניומרק כתבה בנת״מ שהקווים הנוספים של הרכבת הקלה יעזרו לספוג את השטחים שנוספו ליד התחנות, כגון במתחם האלף. זה מה שצפוי ולא מה שקרה. מי שקונה היום צריך להחליט אם הוא מוכן לחכות.
בצו הארנונה של ראשון לציון של 2026, משרד באזור א או באזור ד משלם 320.27 ₪ למ״ר לשנה עד 150 מ״ר, ו-342.81 ₪ מעל 150 מ״ר. באזור ב התעריפים הם 198.57 ו-207.42. באזור ג משרדים עד 300 מ״ר משלמים כמו באזורים א ו-ד, ובין 301 ל-5,000 מ״ר התעריף 311.33 ₪.
משרד של 150 מ״ר באזור א משלם 48,041 ₪ בשנה לפי הצו הזה (חישוב שלי). באזור 1 בתל אביב התעריף למשרד הוא 449.78 ₪ למ״ר, ואותו משרד משלם שם 67,467 ₪. ההפרש לטובת ראשון לציון הוא 19,426 ₪ בשנה (חישוב שלי).
מועצת העיר החליטה ב-28 ביוני 2026 על צו של 2027, בכפוף לאישור שר הפנים ושר האוצר. בו התעריף באזור א או ד הוא 330.04 ₪ עד 150 מ״ר ו-353.27 ₪ מעל. את האזור של הכתובת המדויקת אני בודק לפני כל הצעה, כי בין אזור א לאזור ב ההפרש גדול.
בגלובס מדווח שהופקדה תוכנית להסבת 4,500 מ״ר תעסוקה במתחם ל-113 דירות קטנות. גורמים בשוק ראו בזה סימן לרוויה של משרדים באזור. אני רואה בזה שאלה שכדאי לשאול כל מוכר: מה התב״ע (תוכנית בניין עיר) של הבניין מאפשרת, ומה אפשר לעשות בנכס אם השוק יתכווץ.
הקונה לעצמו צריך לשאול איפה העובדים גרים. גלובס מתאר שהמעבר לקמפוסים החדשים דרש הסכמים עם העובדים. הפניקס חתמה על הסכם קיבוצי עם תוספות שכר בהיקף כולל של 29 מיליון ₪, ודיסקונט חתמה על הסכם עם תוספת שכר ומענקים חד-פעמיים. לחברה קטנה קשה יותר להציע תוספות כאלה, ולכן המיקום צריך להתאים לעובדים שיש לה כבר.
הקונה להשקעה נמצא מול יזמים שמשווקים מאות אלפי מ״ר. יחידה קטנה שמוצעת להשכרה מתחרה בקומות שלמות שאין להן שוכר. מי שרוצה להשוות לשוק בליבת המטרופולין יכול לראות את המשרדים למכירה בתל אביב ואת המשרדים למכירה ברמת גן.
מעבר לבדיקות הרגילות של קנייה, כמו נסח טאבו וחניות רשומות, יש כאן ארבעה דברים. קודם כול, מי הבעלים של שאר הבניין: יזם עם שטח לא מושכר, בעלים מוסדי או קבוצת רכישה. שלושתם מתנהגים אחרת כשמבקשים הנחה.
אחר כך מבררים אם המוכר מציע הטבות, כמו חניות או עבודות גמר, כי ביזפורטל מדווח על הנחות סמויות בשכירות, וכדאי לבקש הטבות דומות בקנייה. את אזור הארנונה בודקים לפי הכתובת. ולבסוף מודדים בהליכה את הדרך מהתחנה, ולא על המפה.
גלובס דיווח על עסקאות של קומות שלמות בכ-13 עד 15 אלף ₪ למ״ר, ועל שטחים שמוצעים בכ-12 אלף. יחידה קטנה תיבדק לפי עסקאות שנסגרו.
בצו של 2026, 320.27 ₪ למ״ר לשנה באזור א ו-ד עד 150 מ״ר, ו-342.81 ₪ מעל. בצו של 2027 הם 330.04 ו-353.27, בכפוף לשרים.
באזור משה דיין יש 2.5 מיליון מ״ר תעסוקה, ובמילניה היו מושכרים 43% בלבד בסוף הרבעון הראשון של שנת 2025. הנתון ישן, וצריך לבדוק מצב עדכני.
לפי גלובס, תחנה של הקו הירוק אמורה להיפתח באזור בשנת 2028. כבר היום יש תחנת רכבת ישראל משה דיין.
כרגע אין במאגר משרד למכירה שם. אפשר להשאיר פרטים ונחפש עבורכם, ונכס שייכנס יופיע בעמוד הזה.
