שוק המשרדים של ראשון לציון עבר מערבה. במזרח העיר יש מרכז ותיק ואזור תעשייה ישן, אבל רוב שטחי המשרדים החדשים נבנו במערב, ליד תחנת הרכבת משה דיין, במתחם האלף. כל המשרדים שאני מציג בעיר נמצאים שם, במגדל מילניה.
הקטן מביניהם, 141 מ״ר, מבוקש ב-85 ₪ למ״ר לחודש. השניים הגדולים, 1,000 ו-1,400 מ״ר, מתומחרים במשא ומתן. היתרון של המקום הוא בניין חדש, גשר להולכי רגל עד הרכבת וארנונה נמוכה ממרכז תל אביב. החיסרון הוא הכבישים: הם כבר עמוסים בבוקר, והרכבת הקלה עוד לא הגיעה.
כביש 4 חוצה את העיר. ממזרח לו העיר הוותיקה, ממערב לו העיר החדשה, ובכל צד מוקד משרדים אחר.
מערב העיר, מתחם האלף ותחנת משה דיין. כאן נבנה רוב שטח המשרדים החדש: מילניה, קמפוס הפניקס ברחוב החדשנות, קמפוס דיסקונט, ומגדלים שעוד בבנייה. זה האזור למי שרוצה בניין חדש, קומות גדולות וחניון תת קרקעי.
דרום מזרח העיר, ליד תחנת הראשונים. במתחם קניון עזריאלי ראשונים, בפינת שדרות נים ורחוב הרצל, עומד מגדל משרדים של כ-32 אלף מ״ר ב-14 קומות. הוא נוח למי שרוצה קניון ותחנת רכבת ליד הבניין.
המרכז הוותיק ואזור התעשייה הישן. לאורך השדרות הראשיות של העיר הוותיקה, הרצל, רוטשילד וז'בוטינסקי, יש משרדים בבניינים ותיקים. בצפון החלק המזרחי נמצא אזור התעשייה הישן, מב״ת צפון. המספרים בעמוד הזה נמדדו במערב, ולא שם.
מתחם האלף יושב בין נתיבי איילון לים. מצפון הוא נגמר בשדרות רחבעם זאבי, מדרום ברחוב אבא אבן, וממערב ברחוב מרילנד. השם מטעה, כי לפי רוב המקורות השטח גדול מאלף דונם. הוא תוכנן לתעסוקה, למגורים ולמוסדות חינוך, ובתוכנית יש גם מלונאות עסקית ומרכז כנסים שעוד לא קיימים.
והבנייה עוד בעיצומה. אשטרום נכסים מקימה בצפון המתחם את RISHO, כ-129 אלף מ״ר של משרדים להשכרה, עם יעד סיום בשנת 2028. בפינת ליבשינסקי ומשה דיין עולה G City, פרויקט של 32 קומות משרדים. מי שנכנס עכשיו נכנס לשכונת משרדים שעוד נבנית סביבו, וכדאי לבדוק מה עולה ליד הבניין לפני שחותמים.
אחרי העבודה יש לאן ללכת. באותו חלק של העיר נמצא אזור התעשייה החדש, מב״ת מערב, עם קניון הזהב, סינמה סיטי, סופרלנד ופלאנט. ובקומות הקרקע של הבניינים החדשים במתחם יש בתי קפה ומסעדות.
מגדל מילניה עומד בחזית מתחם האלף, ליד מחלף משה דיין. הקימו אותו קבוצת פרשקובסקי ומגדל ביטוח, את התכנון עשה האדריכל משה צור, והאכלוס התחיל ברבעון הראשון של 2023. בגובה 99.7 מטר הוא הבניין הגבוה בעיר.
הבניין בנוי משני מגדלים של 16 קומות ומבנה אופקי של חמש קומות שמחבר ביניהם. כל מגדל הוא כ-22 אלף מ״ר, והמבנה האופקי כ-15 אלף. קומה טיפוסית במגדלים היא כ-1,330 מ״ר. בכניסה יש לובי של 250 מ״ר עם תקרה בגובה 8 מטר, בקומת הקרקע כ-1,500 מ״ר של בתי קפה ומסעדות, והחניה בחניון תת קרקעי. לפי היזם הבניין עומד בתקן הבנייה הירוקה LEED GOLD.
ומה שמבדיל את מילניה הוא הגשר. גשר להולכי רגל באורך 340 מטר, שנחנך ביולי 2025, עובר דרך הכניסה הדרומית של תחנת הרכבת משה דיין וממשיך מעל נתיבי איילון אל מתחם האלף. לפי היזם הוא מגיע עד פתח המגדל, ועובד שבא ברכבת לא חוצה כביש בדרך.
מה שאני מציג במגדל: משרד של 141 מ״ר, שמתאים לצוות של עשרה עד חמישה עשר עובדים, ושני שטחים גדולים, 1,000 מ״ר ו-1,400 מ״ר. דמי הניהול בכל המשרדים שלי בבניין הם 13 ₪ למ״ר, וחניה עולה 550 ₪ לחודש למקום.
המשרד של 141 מ״ר במילניה מבוקש ב-85 ₪ למ״ר לחודש. את השטחים הגדולים מתמחרים לפי ההיקף, אורך החוזה ורמת הגמר, ולכן אין להם מחיר קבוע באתר.
איך זה יושב מול השוק? לפי מרכז הנדל״ן, בפברואר 2025, העסקאות שנחתמו במילניה היו בין 85 ל-107 ₪ למ״ר ברמת גמר. לפי גלובס, ביוני 2025 היזם שיווק את השטחים בממוצע של 88 ₪ למ״ר. ובפברואר 2026 כתבו בביזפורטל שבערים כמו ראשון לציון מחיר רשמי של 90 עד 100 ₪ למ״ר הופך בפועל ל-70 עד 85 ₪, אחרי הנחות שלא רואים במודעה.
מה זה אומר בפועל? המחיר של המשרד הקטן יושב בתחתית הטווח של העסקאות בבניין. בשטחים הגדולים יש מקום למשא ומתן, כי במערב העיר נבנים עכשיו הרבה משרדים חדשים במקביל. שווה לשאול על חודשי גרייס, כלומר חודשים בלי שכירות בזמן העבודות, ועל ההשתתפות של בעל הנכס בעלות הגמר.
דמי הניהול במילניה הם 13 ₪ למ״ר, והחניה 550 ₪ לחודש לכל מקום. בקשו בכתב מה נכלל בדמי הניהול, למשל ניקיון, שמירה ומיזוג בשטחים המשותפים.
הארנונה בראשון לציון תלויה באזור ובגודל. לפי צו הארנונה של העירייה, שבתוקף מינואר 2026, משרד של עד 150 מ״ר משלם 320.27 ₪ למ״ר לשנה בכל אזורי העיר חוץ מאזור ב, הזול יותר. מעל 150 מ״ר התעריף הוא 342.81, אבל לאזור ג יש מדרגה משלו: משרד של 301 עד 5,000 מ״ר משלם בו 311.33. במרכז תל אביב, באזור 1, משרד משלם 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
אזור ג מוגדר בצו לפי תוכניות וגושים, ואחת התוכניות נושאת את המספר 1000, כמו מתחם האלף. בניינים בשם הצו לא מזכיר. לכן לפני החתימה מבקשים מבעל הנכס את חשבון הארנונה של המשרד עצמו.
דוגמה על המשרד של 141 מ״ר: 11,985 ₪ שכירות בחודש, 1,833 ₪ דמי ניהול, 550 ₪ על חניה אחת וכ-3,763 ₪ ארנונה. ביחד יותר מ-18 אלף ₪ בחודש. זה המספר שכדאי להביא לישיבת התקציב, ולא רק את המחיר למ״ר.
בטבלה מרוכז מה משלמים על כל משרד שאני מציג במגדל, כולל מדרגת הארנונה שחלה עליו לפי הגודל.
| גודל | שכירות למ״ר לחודש | דמי ניהול למ״ר | חניה לחודש | ארנונה למ״ר לשנה | למי זה מתאים |
|---|---|---|---|---|---|
| 141 מ״ר | 85 ₪ | 13 ₪ | 550 ₪ למקום | 320.27 ₪, חוץ מאזור ב | צוות של עשרה עד חמישה עשר עובדים |
| 1,000 מ״ר | במשא ומתן | 13 ₪ | 550 ₪ למקום | 342.81 ₪, ובאזור ג 311.33 ₪ | שמונים עד מאה עובדים |
| 1,400 מ״ר | במשא ומתן | 13 ₪ | 550 ₪ למקום | 342.81 ₪, ובאזור ג 311.33 ₪ | חברה שצריכה כמעט קומה שלמה |
המשרד הקטן נופל במדרגת הארנונה של עד 150 מ״ר, ואילו הגדולים יכולים לרדת למדרגה הזולה של אזור ג. כלומר במשרד גדול הארנונה למ״ר עשויה לצאת נמוכה יותר מאשר במשרד הקטן, ולכן שווה לבקש את החשבון לפני שמשווים.
חציון השטח אצלי בעיר הוא 1,000 מ״ר, וזה אומר משהו על מילניה: זה בניין של קומות גדולות. קומה טיפוסית בו היא כ-1,330 מ״ר, כך שהמשרד של 1,400 מ״ר קרוב בגודלו לקומה שלמה.
לפי הניסיון שלי, בשטח של 1,000 מ״ר יושבים בנוחות שמונים עד מאה עובדים, תלוי בכמה חדרי ישיבות ובכמה מקום פתוח צריך. המשרד של 141 מ״ר נכון לצוות קטן, או לסניף של חברה שהמטה שלה בתל אביב. מי שמחפש גודל אחר מוזמן לפנות אליי, ואבנה לו הצעה.
ברכבת. תחנת ראשון לציון משה דיין נפתחה בשנת 2011, ליד מחלף משה דיין באיילון. עוצרות בה רכבות בקו באר שבע מרכז עד הרצליה, דרך תל אביב. לפי ICE, מאז נובמבר 2025 יש בשעות השיא ארבע רכבות בשעה לכל כיוון. מהתחנה הולכים למתחם בגשר.
ברכב. לפי היזם, מהמגדל יש גישה ישירה לנתיבי איילון ולכביש 441, וכבישים 1, 4, 6 ו-431 קרובים. היזם מדבר על כרבע שעה לתל אביב. בבוקר זה לוקח יותר: מרכז הנדל״ן כתב שהכבישים באזור כבר פקוקים. מי שרוב העובדים שלו מגיעים מצפון, כדאי שייסע את הדרך בעצמו בשעת שיא לפני החתימה.
באוטובוס. בתחנת הרכבת עוצרים גם קווי אוטובוס עירוניים ובין עירוניים, וחלקם ממשיכים לשדרות רחבעם זאבי. המסלולים משתנים, ולכן את הקו מהבית של העובדים בודקים באפליקציה לפני שמחליטים.
ברכבת הקלה, עוד לא. הקו הירוק מתוכנן להתחיל ברחוב משה דיין. בפברואר 2025 הודיעה נת״ע שהקטע הדרומי, מראשון לציון ועד לוינסקי בתל אביב, יפעל בדצמבר 2028. באוקטובר 2026 דיווח ערוץ 13 שהוא ייפתח בשנת 2029 לכל המוקדם, ונת״ע עומדת על לוחות הזמנים שלה. גם הקו האדום אמור להגיע לתחנת משה דיין, ולפי ביזפורטל העבודות על ההארכה כבר התחילו, בלי מועד פתיחה. כשאני ממליץ על חוזה לחמש שנים, אני לא בונה על אף אחד מהם.
לדעתי מילניה נכונה לחברה שרוב העובדים שלה גרים בראשון לציון ובסביבה, בחולון, בבת ים, ברחובות או בנס ציונה, ולחברה שרוצה בניין חדש ליד רכבת. היא מתאימה גם לחברה שצריכה קומה שלמה וחניון גדול.
היא פחות מתאימה לצוות שרוב העובדים שלו מגיעים ברכב מצפון גוש דן, ולמי שרוצה לבחור בין הרבה בניינים ותיקים ברחובות העיר. כאן הבחירה היא בעיקר בתוך רובע חדש.
במגדל מילניה, המשרד של 141 מ״ר מבוקש ב-85 ₪ למ״ר לחודש. לפי מרכז הנדל״ן העסקאות שנחתמו בבניין היו בין 85 ל-107 ₪ למ״ר ברמת גמר. מעבר לשכירות יש דמי ניהול של 13 ₪ למ״ר, חניה של 550 ₪ לחודש וארנונה.
במערב העיר, במתחם האלף, בין נתיבי איילון לים וליד תחנת הרכבת משה דיין. שם עומדים מילניה, קמפוס הפניקס וקמפוס דיסקונט, ושם נבנים עוד מגדלים. בדרום מזרח העיר יש מגדל משרדים במתחם קניון עזריאלי ראשונים.
כן. תחנת ראשון לציון משה דיין נמצאת ליד המתחם, וגשר להולכי רגל באורך 340 מטר מוביל ממנה אל מתחם האלף. בשעות השיא עוצרות בה ארבע רכבות בשעה לכל כיוון.
אין מועד בטוח. נת״ע הודיעה על דצמבר 2028 לקטע הדרומי של הקו הירוק, ובאוקטובר 2026 דווח על 2029 לכל המוקדם. הקו האדום אמור להגיע לתחנת משה דיין, בלי מועד פתיחה.
משרד של עד 150 מ״ר משלם 320.27 ₪ למ״ר לשנה בכל אזורי העיר חוץ מאזור ב. מעל 150 מ״ר התעריף 342.81, ובאזור ג משרד של 301 עד 5,000 מ״ר משלם 311.33. את התעריף של משרד מסוים רואים בחשבון הארנונה שלו.
הקטן שאני מציג בעיר הוא 141 מ״ר, במגדל מילניה. מי שמחפש גודל אחר מוזמן לפנות אליי, ואבנה לו הצעה.
בכל המשרדים שאני מציג בבניין החניה עולה 550 ₪ לחודש לכל מקום, בחניון התת קרקעי.
מתחילים בשיחת טלפון קצרה, שבה אני שואל כמה עובדים יש לכם, כמה שטח צריך, מה התקציב ומאיפה מגיעים העובדים. אחריה אני שולח כמה אפשרויות שמתאימות לתשובות, ומי שמוצא משהו מעניין בא לסיור. לפני הסיור חותמים על טופס תיווך. את המשא ומתן על המחיר, על חודשי הגרייס ועל הגמר אני מנהל, ולחוזה כל צד מביא עורך דין משלו. מהשיחה הראשונה ועד החתימה עובר בדרך כלל בין שלושה ימים לחודש, ובעסקאות מורכבות לפעמים יותר.
כי את רוב הדרך, מהשיחה הראשונה ועד המשא ומתן, אני מנהל בעצמי, ועל כל משרד אני אומר גם את החסרונות. כך עשיתי בעמוד הזה עם הפקקים בבוקר ועם הרכבת הקלה שעוד לא הגיעה, ואתם מחליטים. אני מתווך משרדים בעל רישיון תיווך מספר 315190, ועובד גם על בניינים שעוד בהקמה, וזה רלוונטי במתחם שחלק גדול ממנו עוד נבנה.
