בפתח תקווה נפגשים הקו האדום של הרכבת הקלה, מתחמי משרדים גדולים ושוק שעדיין מתמלא. מי שבא לקנות כאן משרד שואל שלוש שאלות: אם יש יותר מדי שטח פנוי, כמה זה אמור לעלות, ומה ההוצאות אחרי הקנייה. את העמוד הזה כתבתי לפי השאלות האלה.
כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה בפתח תקווה. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ומי שמחפש יכול להשאיר פרטים ונחפש עבורו. עד אז כדאי להכיר את השוק, כדי לדעת מה לבדוק כשיגיע נכס.
לפי הסקר של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של 2026, התפוסה בבנייני קלאס A בפתח תקווה היא 75.32%. הסקר בדק 22 בניינים ו-533,472 מ״ר. כלומר כמעט רבע מהשטח עומד ריק. בתל אביב אותו דוח מצא תפוסה של 98.89%.
הכיוון חיובי. בחציון הקודם התפוסה בעיר הייתה 69.55%, וניומרק כותבת שנראה שההשפעה של הקו האדום מתחילה להבשיל. לדעתי זה יתרון לקונה לעצמו: מוכר שחלק גדול מהבניין שלו ריק לא יכול לדרוש מחיר של בניין מלא.
טור שפורסם ב"פתח תקווה NEWS" באוגוסט 2026 מוסיף נתונים. לפי נתוני שוק שפורסמו בתחילת השנה, התפוסה בקריית אריה עלתה מכ-82% לכ-85%, וחברת Colliers מדדה אחר כך כ-88%. במתחם ב.ס.ר סיטי, שיש בו כ-150 אלף מ״ר, התפוסה עלתה מכ-60% ביוני 2024 לכ-80% באפריל 2026. הטור עצמו מזהיר לא לחבר את הסקרים לסדרה אחת, כי כל אחד מודד אחרת. הם מראים כיוון ולא מספר מדויק.
יש גם נתון פחות נוח. לפי אותו טור, בשנת 2025 נחתמו בפתח תקווה עסקאות שכירות בהיקף של כ-37 אלף מ״ר, לעומת כ-82 אלף מ״ר בשנת 2024. התפוסה עולה, אבל קצב העסקאות ירד. אני קורא את זה כך: שוכרים בוחרים לאט. מי שקונה כדי להשכיר צריך לתכנן חודשים בלי שוכר.
ניומרק מדווחת שהקו האדום מעביר כ-3 מיליון נוסעים בחודש, יותר מ-125,000 ביום, ועלייה של כ-80% מאז חודש הפתיחה. לפי הדוח, שיעורי האכלוס של משרדים ושל מסחר לאורך התוואי עלו, בעיקר בפתח תקווה ובבני ברק.
זה מסביר למה התפוסה עולה, אבל הקו האדום הוא קו אחד בעיר גדולה. משרד במרחק הליכה קצר מתחנה שווה לשוכר יותר ממשרד שצריך אליו עוד נסיעה. לכן אני מודד את המרחק לתחנה בהליכה אמיתית ולא על המפה.
בבנייני קלאס A בפתח תקווה השכירות הממוצעת, לפי נת״מ, היא 72.87 ₪ למ״ר בחודש. זו ירידה קלה מ-73.68 בחציון הקודם. בתל אביב באותו סקר היא 126.13 ₪, כלומר השכירות בפתח תקווה נמוכה בכ-42%. דמי הניהול בבניינים האלה הם 20.40 ₪ למ״ר בחודש.
כך אני בודק אם מחיר מתאים. משרד של 100 מ״ר ב-72.87 ₪ למ״ר מכניס 7,287 ₪ בחודש, כלומר כ-874 ₪ למ״ר בשנה. תשואה ברוטו היא השכירות השנתית מחולקת במחיר, לפני הוצאות. כדי לקבל תשואה ברוטו של 7%, המחיר לא יכול לעבור 12,492 ₪ למ״ר (חישוב שלי: 874.44 לחלק ל-0.07). זו תקרה ולא מחיר שוק. כל מחיר מבוקש מעל זה לא ייתן 7%.
מחיר קנייה למ״ר בפתח תקווה אני לא מביא כאן, כי לא מצאתי עסקה מדווחת שאפשר לצטט. מחיר מבוקש במודעה אינו עסקה. את העסקאות שנסגרו אני ממליץ לבדוק באתר המידע הממשלתי nadlan.gov.il.
צו הארנונה של פתח תקווה מחלק משרדים לפי אזור (א, ב או ג), סוג וגודל. משרד סוג א הוא משרד במבנה קשיח מאבן, מבטון או מבלוקים, וסוג ב הוא כל השאר. בצו של 2026, משרד סוג א באזור א משלם 408.17 ₪ למ״ר לשנה אם שטחו 86 מ״ר או יותר, ו-255.85 ₪ באזור ג. במשרד של 100 מ״ר ההפרש בין שני האזורים הוא 15,232 ₪ בשנה (חישוב שלי).
הצו קובע שהתעריף חל מהמ״ר הראשון על כל המשרד, ולא רק על מה שמעל הסף. משרד של 85 מ״ר באזור א משלם 448.61 ₪ למ״ר, כלומר 38,132 ₪ בשנה. משרד של 86 מ״ר משלם 408.17 ₪ למ״ר, כלומר 35,103 ₪. ההפרש: מי שגדול ממנו במ״ר אחד משלם 3,029 ₪ פחות בשנה (חישוב שלי).
הצו קובע עוד שבניין שגובל בשני אזורים או יותר מסווג לפי האזור שבו הארנונה גבוהה יותר. את האזור של הכתובת המדויקת בודקים ברשימת הרחובות של העירייה. במשרד בקריית אריה בודקים גם אם הבניין מסווג כאזור תעשייה, כי לצו יש שם מסלול נפרד למשרדים.
ב-27 באוגוסט 2026 כתב אקי בן שחר ב"פתח תקווה NEWS" שמגדל גלובל גולד קיבל תעודת גמר. חברת רבוע כחול מציגה בו 37 אלף מ״ר משרדים לשיווק, ותחילת האכלוס מוערכת בשנת 2027. לידו יצטרף מגדל נוסף, ובסמוך מוקם פרויקט ביג פתח תקווה, עם 250 אלף מ״ר שמיועדים יחד למשרדים, דיור להשכרה, דיור מוגן ומלונאות. לא כולם משרדים, ולכן אי אפשר לספור אותם כמלאי משרדים. הפרויקט צפוי לקום בשנת 2029.
הביקוש קיים. בתחילת השנה עברו כ-400 עובדי מובילאיי ל-HOPETOWN בקריית אריה ותפסו כ-7,000 מ״ר. אבל הטור מסביר שחברה שעוברת לעיר בוחרת בין ב.ס.ר, HOPETOWN, מטרו פארק וגלובל גולד, ושוכר שעובר לבניין חדש עלול להשאיר שטח ריק בבניין הישן. אם הבניין שאתם קונים ישן, בדקו עם מי הוא מתחרה.
אני מבדיל בין שני קונים. הקונה לעצמו מרוויח מהמצב: כשכמעט רבע מהשטח ריק, מוכרים צריכים למצוא קונה, ולדעתי אפשר לבקש הנחה, חניות בתוספת או תשלום בשלבים. הקונה להשקעה צריך להכניס לחשבון חודשים בלי שוכר ושוכר שמבקש הנחה בשכירות.
מי שרוצה להשוות יכול להסתכל גם על המשרדים למכירה ברמת גן ועל המשרדים למכירה במתחם הבורסה. בבני ברק, שגם אליה מגיע הקו האדום, התפוסה בקלאס A היא 93.13% לפי אותו דוח של נת״מ, והשכירות 67.90 ₪ למ״ר. יש לי גם עמוד של משרדים למכירה בבני ברק.
מעבר לבדיקות הרגילות של קנייה, כמו נסח טאבו וחניות רשומות, יש בפתח תקווה חמישה דברים שאני בודק. הראשון: כמה מהבניין ריק היום, ומי הבעלים של השטח הריק. יזם עם שטח לא מושכר מגמיש יותר ממוכר פרטי.
השני הוא המרחק בהליכה לתחנת הקו האדום. השלישי הוא אזור הארנונה והסוג של הכתובת, כולל הסף של 86 מ״ר. הרביעי: אילו בניינים חדשים נפתחים ליד הנכס בשנתיים הקרובות. החמישי הוא עסקאות שנסגרו באתר המידע הממשלתי, כדי שהמחיר יושווה למה ששולם ולא למה שמבקשים.
לפי נת״מ, בחציון הראשון של 2026 היא 75.32% בבנייני קלאס A, לעומת 98.89% בתל אביב ו-69.55% בחציון הקודם בפתח תקווה.
72.87 ₪ למ״ר בחודש בבנייני קלאס A, לפי נת״מ, ועוד דמי ניהול של 20.40 ₪ למ״ר בחודש.
היא תלויה באזור, בסוג ובגודל. בצו של 2026, משרד סוג א של 86 מ״ר ומעלה משלם 408.17 ₪ למ״ר לשנה באזור א, ו-255.85 ₪ באזור ג.
לפי נת״מ, שיעורי האכלוס לאורך הקו האדום עלו, בעיקר בפתח תקווה ובבני ברק. ההשפעה גדולה יותר על משרד שקרוב לתחנה בהליכה.
כמעט רבע מהשטח בקלאס A ריק, ועוד מגדלים בדרך, ביניהם גלובל גולד. מצד שני התפוסה עולה, וזה נותן לקונה כוח במשא ומתן.
כרגע אין במאגר משרד למכירה שם. אפשר להשאיר פרטים ונחפש עבורכם, ונכס שייכנס יופיע בעמוד הזה.
