המתחם נמצא סביב היכל המשפט ברחוב ויצמן 1, שבו יושבים גם בית המשפט המחוזי וגם בית משפט השלום. משם הוא מתפרס לאורך שדרות שאול המלך ועד המוזיאון. זו לא שכונה רשמית: הבניינים שיש לי כאן מתחלקים בין ארבע שכונות בשכבת העירייה, והליבה, ויצמן, ברקוביץ' ושאול המלך 35 עד 39, נמצאת בצפון החדש, החלק הדרומי.
מי שבא לכאן בגלל בית המשפט צריך לדעת דבר אחד לפני הסיור: המרחק בין הבניינים גדול משנדמה. מבניין אחד ההליכה להיכל היא שתי דקות, ומאחר, בבית וואלה שבאבן גבירול, כבר 26. לכן ליד כל בניין כתבתי למטה כמה הולכים.
ומה שפחות נוח: הביקוש כאן נחלש. בסקר של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של 2026 התפוסה בבניינים ברמה הגבוהה, אלה שהסקר מסווג כ-Class A, הייתה 93.33 אחוז, הנמוכה בכל הסדרה מאז 2021, מול 99.10 ביגאל אלון. לדעתי זו הזדמנות למשא ומתן. רק שהסקר החליף בין הדוחות חלק מהבניינים שנסקרו, ולכן ההשוואה לעבר אינה מדויקת.
עורכי דין הגיעו לכאן מזמן. כשמגדל המוזיאון הושלם, בשנת 2005, כתב TheMarker שאזור בתי המשפט "נחשב אמנם לאזור רווי בביקושים, בעיקר בקרב עורכי דין למיניהם". בשנת 2019, בכתבה על הצפה במגדל, נמנו בו כמה משרדי עורכי דין, יחד עם שגרירויות. ולשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, יושבת בבית הפרקליט, בדניאל פריש 10, ליד מגדל דניאל פריש 3.
הקרבה לבית המשפט היא הסיבה הברורה, ולכן שווה למדוד אותה. עד 4 דקות הליכה מההיכל: בית אמות השקעות בוויצמן 2, מגדל המוזיאון ובית אמריקה. בין 6 ל-9 דקות: מגדל ויצמן, בית אמות קריה, בית דובנוב ומגדל דניאל פריש 3. לפי ויקיפדיה, גשר להולכי רגל מעל ברקוביץ' מחבר את מגדל המוזיאון להיכל. את המדידה שלי עשיתי ברחוב, ולכן יצא לי 3 עד 4 דקות.
המחיר לא עוקב אחרי המרחק. בשלושת הבניינים הקרובים ביותר שיש בהם משרדים אצלי החציון 145 ₪ למ״ר, ובארבעת הבניינים של 6 עד 9 דקות דווקא 150. מה שקובע הוא הגודל והבניין. במגדל המוזיאון, למשל, משרדים של 138 עד 650 מ״ר מבוקשים ב-145 עד 165, ואילו 700 ו-1,400 מ״ר ב-120.
ביום דיון הלקוח שלכם צריך לחנות. חניון גולדה, בברקוביץ' 7, משרת לפי אחוזות החוף את בית המשפט, עם 937 מקומות ותעריף של 24 ₪ לשעה בשעות העבודה. חניון דובנוב, בדובנוב 4, קטן יותר, 110 מקומות, באותו תעריף. תושבי תל אביב מקבלים 50 אחוז הנחה בגולדה ו-75 בדובנוב. מנוי חודשי לא מצאתי באתר של החברה, ולכן מי שצריך אחד יבקש אותו ישירות.
הארנונה זהה לכולם. כל הכתובות שבדקתי, גם הבניינים הרחוקים יותר, נמצאות באזור 1 בשכבת הארנונה של העירייה, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. בצו של השנה אין תעריף נפרד למשרדי עורכי דין.
שקט ופרטיות הם עניין של בניין וקומה, ואת זה אי אפשר לקרוא במספרים. לפני שחותמים כדאי לבקש לראות את הכניסה ואת חדרי הישיבות, ולברר כמה מהשוכרים האחרים בבניין הם גם משרדי עורכי דין. אפשר לתאם סיור בכמה בניינים באותו בוקר.
במאגר שלי המחיר נע בין 80 ל-170 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 135 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 120 ל-155.
הסקר של נת״מ נותן תמונה מעט נמוכה יותר, כי הוא מודד בניינים ולא מודעות: 123.35 ₪ למ״ר בבניינים ברמה הגבוהה, ו-119.70 בבניינים הוותיקים יותר, Class B, הגבוה מבין תתי-השווקים בסקר. המסלול שלו ארוך. 105.83 בחציון הראשון של 2021, שיא של 129 בשנת 2022, תחתית של 118.33 בחציון הראשון של 2024, ומאז הוא נע בין 123.35 ל-126.25.
הפער בין שתי הרמות כאן קטן מאוד, כ-3 אחוז. בשאר האזורים הוא גדול בהרבה. לכן לדעתי שווה להשוות בניין מול בניין, ולא רמה מול רמה.
דמי הניהול אצלי בחציון 22 ₪ למ״ר לחודש, בין 15 ל-25, וגם בסקר של נת״מ 22. החניה בחציון 1,100 ₪ לחודש למקום, בין 700 ל-1,500. והארנונה, כאמור, 449.78 ₪ למ״ר לשנה בכל המתחם.
דוגמה לפי החציונים, למשרד קטן של עורכי דין: 100 מ״ר וחניה אחת. השכירות 13,500 ₪ בחודש, דמי הניהול 2,200, הארנונה 3,748 והחניה 1,100. ביחד כ-20,500 ₪ בחודש, כשני שלישים מזה שכירות. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים בין בניינים.
חציון השטח במאגר 364 מ״ר. חצי מהמשרדים בין 230 ל-650 מ״ר, והגדולים מגיעים ל-1,600.
משרד קטן יש, אבל לא הרבה. הקטן שיש לי הוא 95 מ״ר במגדל ויצמן, ואחריו 115 בבית דובנוב, 138 במגדל המוזיאון ו-140 במגדל דניאל פריש 3. לדעתי זה מספיק למשרד של שלושה עד ארבעה עורכי דין.
ברכבת הקלה, בקו האדום. תחנת שאול המלך תת-קרקעית וקרובה להיכל, כ-375 מטר בקו אווירי. מבית אמריקה ההליכה אליה כ-4 דקות, והיא הקרובה ביותר לתחנה מכל הבניינים שבדקתי. מבית אמות השקעות 5 עד 6 דקות, וממגדל המוזיאון וממגדל ויצמן כ-9 עד 11. ממגדל דניאל פריש 3, מבית דובנוב ומבית אמות קריה ההליכה לתחנת יהודית לוקחת 10 עד 12 דקות.
לרכבת ישראל, לתחנת השלום, כבר הרבה יותר: מבית אמריקה 12 דקות, ממגדל דניאל פריש 3 כ-13 עד 14, מבית אמות השקעות 14, ממגדל המוזיאון 17 עד 18 וממגדל ויצמן 18 עד 19. מי שמגיע ברכבת ישראל כל בוקר יעדיף להמשיך ברכבת הקלה.
באוטובוס יש כאן הרבה. בשש התחנות ליד ההיכל, ביום חמישי אחד של ספטמבר 2026, עצרו 18 קווים, בסך הכול 3,842 עצירות. והקו הסגול אמור להיפתח באמצע 2028, עם תחנת איכילוב כ-700 מטר מההיכל בקו אווירי, אבל לפי ynet זה מותנה בתרחיש אופטימי.
מגדל המוזיאון, ברקוביץ' 4. הבניין עם הכי הרבה משרדים פנויים אצלי, מ-138 עד 1,400 מ״ר, ב-120 עד 165 ₪ למ״ר. ההליכה להיכל 3 עד 4 דקות. דמי הניהול 23 ₪ למ״ר והחניה 1,100.
בית אמות השקעות, ויצמן 2. הקרוב ביותר להיכל, 2 דקות הליכה, 151 עד 177 מטר. יש לי בו משרדים מ-180 עד 527 מ״ר, ב-120 ₪ למ״ר.
בית אמריקה, שאול המלך 35. 3 דקות להיכל ו-4 לתחנת הקו האדום. יש לי בו שני משרדים, 500 ו-557 מ״ר. ובגלל תוכנית ההתחדשות שלו, שאני מפרט בהמשך, כדאי לשאול לפני חתימה על חוזה ארוך.
מגדל ויצמן, ויצמן 14. 6 דקות להיכל. יש בו את המשרד הקטן ביותר אצלי, 95 מ״ר, ולצידו 660 ו-1,320 מ״ר, ב-130 עד 160 ₪ למ״ר.
מגדל דניאל פריש 3. 9 דקות הליכה להיכל, רחוק יותר משאר הליבה, בשכונת גני שרונה, ולידו בית הפרקליט של לשכת עורכי הדין. משרדים מ-140 עד 750 מ״ר, ב-140 עד 170 ₪ למ״ר, והחציון 220 מ״ר, קטן מזה של כל המתחם. החניה 900.
בית אמות קריה ובית דובנוב. שניהם בגני שרונה, 7 ו-8 דקות מההיכל, ולכל אחד יש לי משרד אחד: 284 מ״ר בבית אמות קריה, ב-105 ₪, ו-115 מ״ר בבית דובנוב, ב-100.
הרחוקים. מגדלי שקל, מגדל המאה ובית וואלה שייכים לאבן גבירול ולכיכר המדינה, לא לבית המשפט: 13, 21 ו-26 דקות הליכה. המחיר שם נמוך יותר, 85 ₪ למ״ר במגדל המאה ו-130 בבית וואלה, שבו יש 700 ו-1,400 מ״ר. מי שבא בשביל בית המשפט לא יבחר בהם, ומי שרוצה את אבן גבירול, כן.
ויש בניינים שכרגע אין לי בהם משרד פנוי: בית אסיה, בית אירופה, בית הדר דפנה, בית אמות משפט ולונדון מיניסטור. אם אחד מהם מעניין אתכם, כדאי לשאול, כי מה שפנוי משתנה משבוע לשבוע.
הרחוב מלא במוסדות, לא רק בעורכי דין. בבית הדר דפנה יושבים, לפי מסמך של העירייה מ-2025, משרדי פרקליטות מחוז תל אביב ומחוז מרכז, ומרפאות של בית החולים איכילוב. בבית אסיה יושבים, לפי מרכז הנדל״ן מ-2023, כמה שגרירויות ומשרד עורכי דין, ולפי ויקיפדיה חלק מהאגף האזרחי של בית המשפט הועבר אליו בשנים האחרונות.
הדבר החשוב ביותר לעורכי דין: בית משפט השלום עומד לעזוב את ויצמן 1. לפי גלובס מ-19 במאי 2026, משרד האוצר פרסם מכרז לבניין חלופי לעשר שנים, של 16 עד 22 אלף מ״ר, במרכז או בדרום העיר, והמבנה הישן ייהרס. בית המשפט המחוזי אמור להישאר בוויצמן. תוצאת המכרז לא פורסמה, עד כמה שמצאתי, ולכן אני לא יודע לאן יעבור השלום. מי שבוחר משרד רק בגלל הקרבה אליו, כדאי שיחשוב על זה.
גם בבית אמריקה יש שינוי מתוכנן. ועדת המשנה של העירייה החליטה במאי 2025 להפקיד תוכנית שמשאירה את הבניין הקיים לשימור ומוסיפה מעליו קומות. אני לא יודע באיזה שלב התוכנית עכשיו.
ובחניון דובנוב, כ-70 עד 85 מטר ממגדל דניאל פריש 3, נמכר במאי 2024 המגרש שעליו יוקם מגדל של 45 קומות, עם דירות ושטחי תעסוקה. לפי כלכליסט, מספטמבר 2025, התוכנית המפורטת טרם אושרה, והיועץ הכלכלי מעריך שיעברו 5 עד 7 שנים עד שייבנה.
והמטרו רחוק. לפי דוח מבקר המדינה על המטרו, הוא לא יפעל לפני 2037.
ציר בגין נמצא ממזרח, והקו האדום, שעובר מתחת לבגין, משרת את שני האזורים. בסקר של נת״מ ציר בגין יקר יותר, 151 ₪ למ״ר מול 123.35 כאן, והתפוסה בו גבוהה, 98.95 אחוז מול 93.33.
הפער, 27.65 ₪ למ״ר, הוא 8,295 ₪ בחודש במשרד של 300 מ״ר. מי שמחפש כתובת מרכזית עם רכבת קלה יחסוך כאן, לפי הסקר, הרבה, ובתמורה יקבל יותר מקום למשא ומתן. מי שהלקוחות שלו מגיעים מהמזרח, מבגין וממה שסביבו, ישקול שוב.
לדעתי הוא מתאים בעיקר למשרד עורכי דין, או למקצוע חופשי אחר, שמגיע לבית המשפט לעתים קרובות ושהלקוחות שלו באים ברכבת הקלה או נכנסים לחניון של אחוזות החוף. וגם לחברה בינונית, של כמה עשרות עובדים, שמחפשת כתובת מרכזית בפחות מהמחיר של ציר בגין.
הוא פחות מתאים למי שמחפש מגדל חדש אחד עם כל השירותים. הבניינים כאן מתקופות שונות: בית אמות השקעות נבנה בשנת 1979, ומגדל המוזיאון הושלם בשנת 2005. וגם למי שמחפש רחוב שקט, כי בשש התחנות ליד ההיכל עוצרים 18 קווים.
מבית אמות השקעות 2 דקות, ממגדל המוזיאון ומבית אמריקה 3 עד 4, ממגדל ויצמן 6, מבית אמות קריה 7, מבית דובנוב 8 וממגדל דניאל פריש 3 כ-9. זה לפי מדידת הליכה מכתובת הבניין אל ויצמן 1, ב-80 מטר לדקה.
בחניון גולדה, ברקוביץ' 7, עם 937 מקומות, או בחניון דובנוב, דובנוב 4, עם 110. בשניהם 24 ₪ לשעה בשעות העבודה, ותושבי תל אביב מקבלים 50 אחוז הנחה בגולדה ו-75 בדובנוב.
לא. בצו הארנונה של תל אביב אין תעריף נפרד לעורכי דין, וכל הכתובות של המתחם באזור 1, עם 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
לא. לפי שכבת השכונות של העירייה, הבניינים שאני מציג כאן נמצאים בארבע שכונות: הצפון החדש בחלק הדרומי, גני שרונה, ושתי שכונות בצפון החדש, סביב כיכר המדינה ובחלק הצפוני.
לפי גלובס משרד האוצר מחפש לו בניין חלופי לעשר שנים, והמבנה בוויצמן ייהרס. בית המשפט המחוזי אמור להישאר במקומו. תוצאת המכרז לא פורסמה, עד כמה שמצאתי.
כרגע 95 מ״ר במגדל ויצמן, ואחריו 115 בבית דובנוב, 138 במגדל המוזיאון ו-140 במגדל דניאל פריש 3. החציון בכל המתחם 364 מ״ר, ולכן משרד קטן הוא לא הנפוץ.
