רחוב המסגר יוצא מצומת דרך בגין והחשמונאים בצפון ויורד דרומה עד לה גוארדיה, קצת יותר מקילומטר. המגדלים של הציר עומדים בחלק הצפוני שלו, סביב הצומת עם יצחק שדה. ממערב לרחוב נמצא מתחם חסן ערפה, שנקרא גם מתחם יצחק שדה: דרך בגין סוגרת אותו ממערב, יצחק שדה מצפון, המסגר ממזרח וישראל טל מדרום.
על אותו רחוב עומדים שני סוגים של בניינים. המגדלים החדשים בצומת יצחק שדה, שאוכלסו בשנים 2021 ו-2022, והבניינים הוותיקים והנמוכים בהמשך הרחוב ובסמטאות שלידו. החציון במאגר שלי בציר הוא 125 ₪ למ״ר, אבל המספר הזה מסתיר פער: 140 במגדלים החדשים, ו-95 בבניינים הוותיקים.
ומה שפחות נוח: רכבת ישראל רחוקה מכאן. לתחנת ההגנה ולתחנת השלום הולכים 16 עד 20 דקות, ומי שמגיע ברכבת כבדה יחליף לקו האדום או לאוטובוס. גם החניה יקרה. בסקר של ניומרק נת״מ החניה במגדלי המתחם היא היקרה בין האזורים שהסקר מודד בתל אביב. ובשנים הקרובות ייבנו כאן עוד מגדלים, כך שאתר בנייה ליד החלון הוא אפשרות אמיתית.
לפני הסיור הראשון כדאי להחליט לאיזה משני הסוגים אתם מכוונים, כי ההבדל ביניהם גדול מההבדל בין בניין לבניין בתוך כל סוג.
המגדלים החדשים. סקיי טאוור, אקרו ותאומי רובינשטיין עומדים סביב הצומת של המסגר ויצחק שדה, מעל פארק יצחק שדה. המחיר בהם נע בין 115 ל-190 ₪ למ״ר, והמשרד החציוני שיש לי שם הוא 180 מ״ר. מקבלים בניין חדש, ותחנה של הקו האדום במרחק של שתיים עד ארבע דקות הליכה.
הבניינים הוותיקים. מגדל נצבא, בית ישראכרט, בית אמפא, עזורי אקו טאואר ובית ויקטוריה, ולצידם הבניינים הנמוכים של חסן ערפה. כאן המחיר 55 עד 140 ₪ למ״ר, והמשרדים גדולים בהרבה, עם חציון של 530 מ״ר. מי שצריך קומה שלמה ולא רוצה לשלם מחיר של מגדל חדש, מוצא אותה כאן.
הפער מצטבר מהר. על משרד של 400 מ״ר, ההבדל בין 140 ל-95 ₪ למ״ר הוא 18,000 ₪ בחודש, רק על השכירות.
מגדל סקיי טאוור, המסגר 35. הושלם בשנת 2022, ויש לי בו יותר משרדים מאשר בכל בניין אחר בציר. הם מתחילים ב-135 מ״ר ומגיעים ל-900, וחצי מהם קטנים מ-170 מ״ר. המחיר 115 עד 170 ₪ למ״ר, דמי הניהול 18 ₪ למ״ר והחניה 1,100 ₪ לחודש. ROOMS של פתאל מפעילה בבניין חלל עבודה משותף, ולתחנת קרליבך הולכים כ-4 דקות.
מגדל אקרו, יצחק שדה 8. אוכלס במרץ 2021, בפינה של יצחק שדה והמסגר. יש לי בו משרדים מ-132 ועד 1,173 מ״ר, ב-125 עד 190 ₪ למ״ר, הקצה העליון של הציר. החניה 1,200 ₪ לחודש. גם כאן פועלת ROOMS של פתאל, בשלוש קומות. לקרליבך כ-3 דקות.
תאומי רובינשטיין, יצחק שדה 4 ו-6. שני מגדלים על בסיס משותף, שהושלמו בשנת 2021. יושבות בהם אנבידיה, מאנדיי ויוטפו, ולצידן משרד עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן. יש לי שם 380 מ״ר ב-140 ₪ למ״ר ו-1,200 מ״ר ב-150. מהבניין לתחנת קרליבך כשתי דקות, הכי קרוב בציר.
מגדל נצבא, המסגר 39. ותיק מהשלושה, ונקרא בעבר מגדל הביטוח הלאומי. הוא קם על המגרש של מוסך אגד הישן. כל המשרדים שיש לי בו מבוקשים באותו מחיר, 95 ₪ למ״ר, בגדלים של 125 עד 400 מ״ר. דמי הניהול 20 ₪ למ״ר והחניה 700. לקרליבך כ-5 דקות.
בית ישראכרט, המסגר 40. בפינת בית עובד. חברת ישראכרט עצמה כבר עזבה את הבניין, והשם נשאר. יש בו שטחים גדולים, 750 ו-770 מ״ר, ב-65 עד 122 ₪ למ״ר, וגם 250 מ״ר במחיר שנקבע במשא ומתן. החניה 800 ₪, ולתחנה כ-7 דקות.
עזורי אקו טאואר, המסגר 34. נפתח בשנת 2011, ונבנה מההתחלה כבניין ירוק. יש לי שם 530 מ״ר ב-125 ₪ למ״ר, והחניה 1,300 ₪, היקרה בציר.
בית אמפא ובית ויקטוריה. בית אמפא, בהמסגר 9, נמצא בחלק הדרומי של הרחוב, ויש בו 720 ו-750 מ״ר ב-85 עד 120 ₪. ממנו לקרליבך כבר 9 דקות, ותחנת ההגנה של רכבת ישראל קרובה יותר מאשר משאר הציר, כ-13 דקות. בבית ויקטוריה, ברחוב המלאכה 3, יש 650 מ״ר ב-135 ₪.
הבניינים הנמוכים של חסן ערפה. ברחוב בית עובד, ברחוב התעשייה ולידם יש לי משרדים של 166 עד 780 מ״ר ב-55 עד 120 ₪ למ״ר, הזולים בציר. הבניינים האלה שונים מאוד זה מזה, ולכן כדאי לראות אותם בעיניים לפני שמשווים מחירים.
במאגר שלי המחיר בציר נע בין 55 ל-190 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 125 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 120 ל-145.
הסקר של ניומרק נת״מ לא מודד את רחוב המסגר בנפרד. הוא מודד את המגדלים של יצחק שדה וחסן ערפה, ושם, בחציון הראשון של 2026, המחיר המבוקש היה 143.76 ₪ למ״ר והתפוסה 98.70 אחוז. כמעט אין במגדלים האלה שטח ריק. החציון שלי במגדלים החדשים, 140, קרוב מאוד למספר של הסקר.
המחירים כאן כבר ירדו ועלו. לפי אותם סקרים, בחציון הראשון של 2024 המחיר במתחם ירד ל-122.50 ₪ למ״ר, ומאז הוא טיפס בחזרה. מי שחתם בשפל משלם היום פחות מהשכן שנכנס שנה אחריו.
ולגבי משא ומתן: במגדל כמעט מלא יש פחות מקום להנחה על המחיר. בבניינים הוותיקים יש יותר, ושם הייתי מבקש גם עבודות התאמה על חשבון המשכיר.
דמי הניהול בציר נמוכים. החציון במאגר שלי 18 ₪ למ״ר, ובסקר של נת״מ 17, מול 20.14 בממוצע התל-אביבי. בחלק מהבניינים הוותיקים דמי הניהול דווקא גבוהים יותר, 20 עד 22 ₪.
החניה היא הסעיף היקר. החציון במאגר שלי 1,100 ₪ לחודש למקום, ובמגדלים החדשים 1,100 עד 1,200. במגדל נצבא, בבית אמפא ובבית ישראכרט זה יורד ל-700 עד 800. בסקר של נת״מ החניה במגדלי המתחם היא 1,425 ₪, הגבוהה מבין האזורים שהוא מודד בעיר. לאורחים יש חניון של אחוזות החוף בסינרמה, ביצחק שדה 45, ב-24 ₪ לכניסה.
הארנונה אחידה בכל הציר. בדקתי במפת העירייה את הכתובות של הבניינים, מהמסגר 9 ועד המסגר 40, וגם את יצחק שדה, המלאכה ובית עובד: כולן באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 241 מ״ר ב-125 ₪, עם שתי חניות. השכירות 30,125 ₪ בחודש, דמי הניהול 4,338, הארנונה כ-9,030 והחניות 2,200. ביחד כ-46 אלף ₪ בחודש. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים בין שני משרדים.
חציון השטח אצלי בציר הוא 241 מ״ר, משרד של עשרים עד עשרים וחמישה עובדים. חצי מהמשרדים הם בין 164 ל-550 מ״ר.
הגדלים מתחלקים לפי סוג הבניין. רוב המשרדים של 130 עד 200 מ״ר נמצאים בסקיי טאוור ובאקרו. השטחים של 500 מ״ר ומעלה נמצאים בעיקר בבניינים הוותיקים. והגדול ביותר שיש לי באזור הוא 1,400 מ״ר.
משרד קטן באמת, של חדר או שניים, קשה למצוא על הרחוב עצמו. הקטן שיש לי בבניינים של הציר הוא 125 מ״ר, במגדל נצבא. צוות קטן יותר יכול לשבת בחלל המשותף של ROOMS בסקיי טאוור או באקרו, ולעבור למשרד משלו כשיגדל.
ברכבת הקלה, בקו האדום. תחנת קרליבך נמצאת בפינה של המתחם, ולפי ניתוב-הליכה במפה הולכים אליה שתי דקות מתאומי רובינשטיין, 3 מאקרו, 4 מסקיי טאוור, 5 מנצבא ו-7 מבית ישראכרט. מהחלק הדרומי של הרחוב, מבית אמפא, כבר 9 דקות. תחנת יהודית, מצפון, רחוקה יותר: 8 עד 11 דקות מהמגדלים.
רכבת ישראל היא החיסרון. להגנה ולשלום הולכים 16 עד 20 דקות מהמגדלים, כקילומטר וחצי. מי שמגיע מחיפה או מבאר שבע יירד בסבידור מרכז ויעלה שם לקו האדום.
באוטובוס הציר חזק. ברדיוס של 300 מטר מסקיי טאוור עוצרים 108 קווים, והתחנה העמוסה היא המסגר פינת ישראל טל. לאורך הרחוב יש נתיב תחבורה ציבורית.
באופניים: הרחוב שופץ, ושבילי האופניים לאורכו נסללו בשנים האחרונות. שדרוג הקטע שבין יצחק שדה לישראל טל הושלם בפברואר 2025, עם שביל בשני צדי הרחוב ומעבר חצייה אל הפארק.
וברכב, נתיבי איילון ממש מעבר לבניינים, אבל הכניסה אליהם ארוכה ממה שנראה במפה. למחלף לה גוארדיה נוסעים כשניים וחצי קילומטרים, בגלל הרמפות. בשעות העומס כדאי לנסוע את הדרך פעם אחת לפני שחותמים.
פארק יצחק שדה נמצא בלב המתחם, בין המגדלים. יש בו בריכה אקולוגית, מדשאות, מתקני כושר וגן משחקים, והמגדלים החדשים עומדים ממש סביבו. מי שעובד כאן יכול לצאת להפסקת צהריים על הדשא.
לקניות יש סופרמרקט צמוד לסקיי טאוור ולאקרו, וברחובות שסביב יש מסעדות ובתי קפה. זה עדיין רחוב שחלק ממנו אולמות תצוגה של רכב ומוסכים, ומי שמחפש שדרה של בתי קפה ימצא אותה בשרונה, 12 עד 14 דקות הליכה מכאן. לסינמטק הולכים כעשר דקות.
ולאורחים מחו״ל: במגדל אלפא, ברחוב ישראל טל, נפתח בתחילת 2024 מלון The George.
השם חסן ערפה שייך לבעל הפרדס שהיה כאן, חסן סלים ערפה מיפו. אחרי 1948 התמלא השטח במוסכים ובבתי מלאכה, ושמות הרחובות מספרים את זה עד היום: המסגר, החרש, המלאכה, התעשייה.
בשנות התשעים התפרסם הרחוב באולמות התצוגה של יבואני הרכב, ובמקביל עלו בו בנייני המשרדים הראשונים, ביניהם מגדל נצבא ובית ישראכרט. המגדלים הגבוהים הגיעו הרבה יותר מאוחר, אחרי שאושרה תוכנית למתחם כולו, עם טבעת של מגדלים סביב פארק.
הבנייה כאן לא נגמרה. בפינה של המסגר וישראל טל נבנה פרויקט קוסמופוליטן, משרדים ומגורים, שהאכלוס שלו צפוי בשנת 2030. רפאל כבר רכשה בו כ-16,000 מ״ר. ובצומת של יצחק שדה והמסגר מקדמות תדהר והראל מגדל נוסף, של 40 קומות, שעדיין בשלבי אישור.
גם בתחבורה. תחנת קרליבך תהיה תחנת ההחלפה בין הקו האדום לקו הירוק. לפי המועדים שפורסמו, החלק הדרומי של הקו הירוק ייפתח בשנת 2028 והקו המלא בשנת 2030, והתחנות התת-קרקעיות, קרליבך ביניהן, לא לפני כן. מועדים כאלה כבר זזו, ובחוזה שנחתם היום לא הייתי סופר עליהם.
לדעתי המשמעות לשוכר כפולה. בשנים הקרובות המגדלים הקיימים יישארו כמעט מלאים, כי היצע חדש של משרדים על הרחוב לא ייכנס לפני סוף העשור. ומצד שני, מי שחותם לטווח ארוך צריך לשאול מה ייבנה ליד החלון שלו, ולבקש בחוזה אופציית יציאה או חידוש בתנאים ידועים.
ציר מנחם בגין עובר ממערב, מהצד השני של מתחם חסן ערפה, ותחנת קרליבך משרתת את שניהם. ההבדל הוא בכסף: בבגין החציון אצלי 145 ₪ למ״ר, כאן 125. גם בסקר של נת״מ בגין יקר יותר, 151 מול 143.76.
מה שמקבלים בבגין תמורת ההפרש הוא כתובת מוכרת יותר, ומגדלים שקרובים יותר לשרונה ולרכבת השלום. מה שמקבלים במסגר הוא מגדלים חדשים יותר, דמי ניהול נמוכים יותר, ובניינים ותיקים שנותנים שטח גדול במחיר שבבגין קשה למצוא. מי שהתקציב קובע אצלו יתחיל כאן. מי שמקבל הרבה לקוחות ורוצה שכולם ידעו איפה הוא יושב, יתחיל בבגין.
לדעתי הציר מתאים במיוחד לחברת טכנולוגיה של עשרים עד חמישים עובדים, שרוצה מגדל חדש, שהעובדים שלה מגיעים בקו האדום, באוטובוס או באופניים, ושלא חייבת כתובת על בגין או על רוטשילד. הוא מתאים גם לחברה שצריכה 500 מ״ר ומעלה בתקציב מוגבל, ומוכנה לבניין ותיק.
הוא פחות מתאים למי שרוב העובדים שלו מגיעים ברכבת ישראל, בגלל ההליכה, ולמי שצריך הרבה חניות, בגלל המחיר. וגם למי שמחפש משרד של חדר או שניים: על הרחוב עצמו כמעט אין כאלה.
במאגר שלי 55 עד 190 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 125. במגדלים החדשים החציון 140, ובבניינים הוותיקים 95. מעל זה דמי ניהול של כ-18 ₪ למ״ר, חניה של 700 עד 1,300 ₪ לחודש ברוב הבניינים, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
לתחנת קרליבך של הקו האדום: שתי דקות מתאומי רובינשטיין, 3 מאקרו, 4 מסקיי טאוור, 5 ממגדל נצבא ו-7 מבית ישראכרט, לפי ניתוב-הליכה במפה. לרכבת ישראל, בהגנה או בשלום, 16 עד 20 דקות.
שניהם מגדלים חדשים באותו צומת, עם דמי ניהול של 18 ₪ למ״ר. במאגר שלי אקרו יקר יותר, 125 עד 190 ₪ למ״ר מול 115 עד 170 בסקיי טאוור, והחניה בו 1,200 ₪ מול 1,100. בסקיי טאוור יש יותר משרדים קטנים, של 135 עד 170 מ״ר.
כמעט. מתחם חסן ערפה, שנקרא גם מתחם יצחק שדה, הוא השטח שבין דרך בגין, יצחק שדה, המסגר וישראל טל. רחוב המסגר הוא הגבול המזרחי שלו, וממשיך דרומה עד לה גוארדיה. המגדלים החדשים של הציר עומדים בתוך המתחם.
כן, בבניינים הוותיקים. במגדל נצבא כל המשרדים שיש לי מבוקשים ב-95 ₪ למ״ר, ובבניינים הנמוכים של חסן ערפה המחיר מתחיל ב-55. המשרדים שם גדולים, רובם מעל 400 מ״ר.
באזור 1 של תל אביב, עם תעריף של 449.78 ₪ למ״ר לשנה למשרדים. זה נכון לכל הכתובות של הבניינים שבדקתי בציר, וגם ליצחק שדה, להמלאכה ולבית עובד.
