המשרדים של רמת השרון מרוכזים בגלילות, במתחם ביג. המגדל הגדול שם הוא אלייד סיטי, בן 45 קומות וכ-80 אלף מ״ר משרדים. לפי ביזפורטל הוא הושלם ואוכלס באפריל 2025.
במאגר שלנו אין עכשיו משרד למכירה ברמת השרון. אם משרד ייכנס, הוא יופיע בעמוד הזה, ומי שמשאיר פרטים נחפש לו.
בין השוכרים במגדל ביזפורטל מונה את פיוניר, בכ-12 אלף מ״ר, את NSO בכ-7,500 מ״ר ואת מדטרוניק בכ-2,500 מ״ר. חישוב שלי: שלוש החברות האלה מחזיקות כ-22 אלף מ״ר, יותר מרבע משטח המשרדים של המגדל.
מי שקונה משרד קטן בבניין כזה נכנס למבנה שבו כמה שוכרים גדולים קובעים את אופי הבניין ואת רמת השירות בו. לכן אני שואל מי השוכרים הגדולים ומתי נגמרים החוזים שלהם, לפני שאני ממליץ על קנייה.
ביולי 2026 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד תוכנית שמסבה כ-46 אלף מ״ר שהיו מיועדים לתעסוקה במגדל השני של ביג גלילות. במקומם ייבנו לפחות 255 יחידות דיור מוגן. המגדל השני יכול להגיע עד 50 קומות, לפי כלכליסט ונדל״ן סנטר מ-22 ביולי.
ההחלטה התקבלה על רקע עודפי ההיצע בשוק המשרדים. כלכליסט כותב שבאזור גוש דן מאות אלפי מ״ר של משרדים עדיין עומדים ריקים. לקונה זה אומר שני דברים. היצע המשרדים העתידי בגלילות קטן ממה שתוכנן. ובמקביל, ההחלטה עצמה מראה שהשוק רואה עודף משרדים היום, ולכן אני לא מקבל מחיר מבוקש לפי שמו של המגדל, ותמיד משווה אותו לשכירות בפועל.
לפי כלכליסט מאוגוסט 2025, עיריית רמת השרון הסכימה עם ביג לקבל משרדים בשטח של 3,542 מ״ר במגדל אלייד שכבר בנוי, במקום 4,500 מ״ר במגדל שטרם נבנה. העירייה מקבלת את הקומות 4 ו-9 במלואן, מוותרת על זכויות של 958 מ״ר, ומקבלת את המשרדים כחמש שנים מוקדם יותר.
הכתבה מעריכה את הזכויות שהעירייה ויתרה עליהן ב-20 עד 25 מיליון ₪, בלי לנקוב מי העריך. אני לא מחשב מזה מחיר למ״ר, כי מדובר בזכויות במגדל שלא נבנה ולא במשרד גמור.
מה שכן שימושי הוא עלות הגמר. לפי אומדן של עו״ד מוטי בר לב, שמייצג את העירייה, עבודות הגמר שסוכמו עם ביג עומדות על כ-3,350 ₪ למ״ר בתוספת מע״מ, לא כולל ציוד, ובסך הכול כ-14 מיליון ₪ כולל מע״מ. זה מקרה אחד של גוף ציבורי, ולכן אני משתמש בו כנקודת ייחוס ולא כהצעת קבלן. על משרד של 150 מ״ר זה 502,500 ₪ בתוספת מע״מ, חישוב שלי.
בהסכם הוצמדו לעירייה גם 7 חניות ו-30 חניות צפות, על 3,542 מ״ר. ההבדל בין חניה צמודה לחניה צפה הוא שאלה שאני שואל בכל בניין גדול, כי הוא משפיע על מי שמגיע בבוקר ומוצא את המקום תפוס.
בעמוד של אלייד סיטי שלנו השכירות המבוקשת היא 95 ₪ למ״ר בחודש, דמי הניהול 17 ₪ והחניה 600 ₪ בחודש. אין לי מחיר מכירה מפורסם לגלילות, ודוח נת״מ של המחצית הראשונה של שנת 2026 לא כולל אותה. לכן אני מחשב מהשכירות אחורה.
נניח שקונה דורש 8% ברוטו, והנחה זו שלי ולא נתון שוק. 95 כפול 12 חודשים, חלקי 8%, נותן 14,250 ₪ למ״ר. זו תקרה: מחיר מבוקש גבוה מזה לא מצדיק את התשואה, אלא אם השוכר ישלם יותר מ-95. על משרד של 150 מ״ר התקרה היא 2,137,500 ₪.
ואם המשרד נמכר במעטפת, מורידים מהתקרה את עלות הגמר. עם הנקודה של 3,350 ₪ נשארים 10,900 ₪ למ״ר, בלי מע״מ ובלי ציוד, חישוב שלי. ההנחה כאן גסה: עלות הגמר בעסקת העירייה מתייחסת לדרישות של גוף ציבורי, ומשרד פרטי יכול לעלות סכום אחר.
לפי הצו של עיריית רמת השרון של 2026, אזור ב', שהוא מרכז גלילות ואזור הטניס, משלם 450.33 ₪ למ״ר לשנה על משרד שאינו בקוד מיוחד. בעלי מקצועות חופשיים ונכסים המשמשים לעיבוד נתונים ולשירותי מחשב משלמים 389.46. ההפרש הוא 61 ₪ למ״ר בשנה, ועל 150 מ״ר כ-9,100 ₪ בשנה, חישוב שלי.
בצו יש גם קוד לבניין באזור גלילות שמוחזק על ידי מחזיק אחד בשטח של יותר מ-5,000 מ״ר: על החלק שמעל 5,000 מ״ר משלמים 354.30. זה רלוונטי לשוכרים הגדולים ולא לקונה של משרד אחד. את הסיווג של המשרד שלכם בודקים מול העירייה לפני החתימה.
השוכרים הגדולים. מי הם, כמה שטח הם מחזיקים ומתי נגמרים החוזים. שוכר גדול שיוצא משנה את הבניין.
החניה. בשכירות היא 600 ₪ בחודש בעמוד של אלייד סיטי. בקנייה שואלים כמה חניות מגיעות למשרד, אם הן רשומות על שמכם, ומה עלות חניה נוספת.
מעטפת או גמר. משרד במעטפת מוסיף לקונה עלות גמר, לפי נקודת הייחוס שלמעלה. משרד בגמר מלא חוסך אותה, אבל בודקים בן כמה הגמר ובאיזה מצב.
דמי הניהול. 17 ₪ למ״ר בחודש בעמוד של אלייד סיטי. על 150 מ״ר זה 2,550 ₪ בחודש, ומשלמים אותם גם כשהמשרד ריק.
כשאין משרד בעמוד, אני לא מחכה שיופיע. מי שמשאיר פרטים מקבל ממני שאלות על שטח, תקציב, קומה וחניות, ואני בודק אצל בעלי שטחים בגלילות אם מישהו מוכן למכור. בעלים כאלה לא תמיד מפרסמים, ולכן שיחה ישירה מגלה לפעמים מה שאתר לא מראה.
אם תקציב הקנייה לא מגיע לגלילות, אני בודק מה אפשר לקנות בערים השכנות במחיר דומה, ומציג את זה לצד המחיר שחישבנו כאן.
לדעתי הוא מתאים לחברת הייטק או שירותים שהעובדים שלה גרים בשרון, ולעסק שרוצה להיות ליד חברות גדולות בלי לשלם את מחירי תל אביב. הוא פחות מתאים למי שצריך מחיר שוק מפורסם, כי כזה אין. בשוק עם עודף היצע הקונה הוא זה שיש לו יתרון, ולכן אני ממליץ לא למהר.
אפשר להשוות מול המשרדים למכירה בהרצליה, מול המשרדים למכירה ברעננה ומול המשרדים למכירה ברמת החייל.
כרגע אין משרד במאגר שלנו. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ואפשר להשאיר פרטים כדי שנחפש.
ביולי 2026 הוועדה המחוזית הפקידה תוכנית להסב כ-46 אלף מ״ר של תעסוקה בו לפחות 255 יחידות דיור מוגן, על רקע עודף משרדים.
בעסקת העירייה עם ביג נאמד הגמר בכ-3,350 ₪ למ״ר בתוספת מע״מ, לא כולל ציוד. זה אומדן אחד, ולא הצעת קבלן.
450.33 ₪ למ״ר לשנה באזור ב', ו-389.46 לבעלי מקצועות חופשיים ולשירותי מחשב ועיבוד נתונים.
מהשכירות אחורה: שכירות לחודש כפול 12, חלקי התשואה שאתם דורשים. בשכירות של 95 ₪ ותשואה של 8% התקרה היא 14,250 ₪ למ״ר.
