משרדים ליד הים בתל אביב יושבים בשלושה מקומות שונים, ולא ברצועה אחת. בצפון, נמל תל אביב, ממש על המים. בדרום, קבוצת המגדלים של רחוב קויפמן ורחוב המרד, בין נווה צדק לחוף, מול פארק צ׳רלס קלור. ובאמצע, בניינים בודדים ברחוב בן יהודה, רחוב אחד מאחורי המלונות.
שלושת המקומות האלה רחוקים זה מזה כמה קילומטרים, והם שונים במחיר, בסוג הבניין ובדרך שבה מגיעים אליהם. החציון במאגר שלי לכל האזור הוא 100 ₪ למ״ר, אבל זה מספר שמסתיר יותר ממה שהוא מגלה: בנמל המחיר מתחיל ב-100, ובמגדלים של קויפמן יש משרדים ב-70.
ומה שפחות נוח: לים אין רכבת. מהנמל אין תחנה של הרכבת הקלה או של רכבת ישראל במרחק הליכה סביר. מהמגדלים של קויפמן והמרד הולכים 10 עד 13 דקות לקו האדום, ולרכבת ישראל יותר מחצי שעה. מי שרוב העובדים שלו מגיעים ברכבת צריך לחשוב על זה לפני הנוף.
לפני הסיור הראשון כדאי להחליט לאיזה משלושת המקומות אתם מכוונים, כי ההבדל ביניהם גדול מההבדל בין בניין לבניין.
נמל תל אביב, בצפון. מבנים נמוכים על הרציף, פחות מ-100 מטר מהמים. יש לי שם משרדים של 220 עד 760 מ״ר, ב-100 עד 140 ₪ למ״ר. זה המקום היקר מבין השלושה, והיחיד שבו הים נמצא ממש מתחת לחלון.
המגדלים של קויפמן והמרד, בדרום. ארבעה מגדלים שיש לי בהם משרדים: בית שרבט, מגדל טרייד טאואר, בית התעשייה ובית הטקסטיל. לצידם עומד בית גיבור. אלה מגדלי משרדים ותיקים, כ-200 עד 300 מטר מהמים. רוב מה שיש לי ליד הים נמצא כאן, ורוב המשרדים מבוקשים ב-70 עד 100 ₪ למ״ר.
בן יהודה, באמצע. בית אל על, בבן יהודה 32, כ-300 מטר מהמים ובלב העיר. יש לי בו משרד של 200 מ״ר ושטח גדול של 1,200 מ״ר.
נמל תל אביב. הנמל הוא מתחם של מבנים נמוכים והאנגרים, ולא בניין אחד. המשרדים שיש לי בו הם 220 עד 760 מ״ר, ב-100 עד 140 ₪ למ״ר. דמי הניהול 21 ₪ למ״ר והחניה 1,000 ₪ לחודש. המשרדים כאן גדולים: חצי מהם מעל 480 מ״ר.
בית הטקסטיל, קויפמן 2. הקרוב לים מבין המגדלים של הדרום. יש לי בו משרדים של 120 עד 220 מ״ר ב-70 עד 75 ₪ למ״ר, מהזולים שליד הים. דמי הניהול 18 ₪ למ״ר והחניה 650 ₪. לתחנת אליפלט של הקו האדום כ-12 דקות הליכה.
מגדל טרייד טאואר, המרד 25. הצעיר מבין מגדלי הקבוצה, והקרוב ביותר לרכבת הקלה: כ-10 דקות לאליפלט. יש לי בו משרדים של 140 עד 600 מ״ר. רובם ב-100 ₪ למ״ר, ושטח אחד של 600 מ״ר מבוקש ב-200. דמי הניהול 20 ₪ והחניה 800.
בית שרבט, קויפמן 4. צמוד לבית הטקסטיל. יש לי בו 250 מ״ר ו-535 מ״ר, שניהם ב-100 ₪ למ״ר. דמי הניהול 21 ₪ למ״ר והחניה 600 ₪, הזולה שליד הים.
בית התעשייה, המרד 29. אצל הבעלים הוא נקרא בית התעשיינים. יש לי בו 175 מ״ר ב-43 ₪ למ״ר, המחיר הנמוך ביותר באזור, עם דמי ניהול של 15 ₪ וחניה של 800. המחיר הנמוך אינו מקרה: כבר פורסמה תוכנית להסב את הבניין למלון ולמגורים. לפני שחותמים כאן שואלים לכמה שנים המשכיר מוכן להתחייב.
בית אל על, במרכז העיר. הכתובת היא בן יהודה 32. מגדל ותיק שממשיך לפעול כבניין משרדים. יש לי בו 200 מ״ר ב-75 ₪ למ״ר ושטח של 1,200 מ״ר ב-115. דמי הניהול 22 ₪ למ״ר והחניה 700.
במאגר שלי המחיר באזור חוף הים נע בין 43 ל-200 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 100 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 75 ל-115.
הסקר של ניומרק נת״מ לא מודד את קו הים כאזור נפרד. האזור הקרוב ביותר בסקר הוא הסיטי של רוטשילד, ושם, בחציון הראשון של 2026, המחיר המבוקש במגדלים המובילים היה כ-129 ₪ למ״ר. כלומר משרד ליד הים זול ברוב המקרים ממשרד ברוטשילד, והסיבה פשוטה: הבניינים שליד הים ותיקים יותר.
מי שמשלם יותר משלם על הנמל. שם אין מגדל ואין לובי, יש מבנה נמוך על הרציף, והמחיר הוא על המקום עצמו. במגדלים של הדרום המחיר נקבע לפי הקומה ולפי הכיוון: משרד שפונה מערבה שווה יותר ממשרד באותה קומה שפונה לעיר, ואת זה רואים רק בסיור.
במגדלים הוותיקים יש מקום להתמקח, ושם הייתי מבקש גם עבודות התאמה על חשבון המשכיר. בנמל ההיצע קטן, והמשא ומתן קצר יותר.
דמי הניהול ברוב הבניינים שליד הים הם 15 עד 22 ₪ למ״ר, והחציון במאגר שלי 21. בבית התעשייה משלמים 15, בבית הטקסטיל 18, ובנמל ובבית שרבט 21.
החניה היא הסעיף שמפתיע. החציון במאגר שלי 800 ₪ לחודש למקום. בבית שרבט זה 600, בבית הטקסטיל 650, ובנמל 1,000. ליד הים קשה לחנות ברחוב, ובסופי שבוע ובקיץ החניונים הציבוריים מתמלאים, אז כדאי לסגור מראש כמה מקומות מקבלים בחוזה.
הארנונה אחידה. בדקתי במפת העירייה את הכתובות של הבניינים, בנמל, בקויפמן, בהמרד ובבן יהודה: כולן באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 280 מ״ר ב-100 ₪, עם שתי חניות. השכירות 28,000 ₪ בחודש, דמי הניהול 5,880, הארנונה כ-10,490 והחניות 1,600. ביחד כ-46 אלף ₪ בחודש. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים בין שני משרדים.
חציון השטח אצלי באזור הוא 280 מ״ר, משרד של עשרים עד עשרים וחמישה עובדים. חצי מהמשרדים הם בין 200 ל-535 מ״ר.
הגדלים מתחלקים לפי המקום. בנמל המשרדים גדולים, ורובם 300 מ״ר ומעלה. במגדלים של קויפמן והמרד נמצאים הקטנים, ורובם 120 עד 250 מ״ר. השטח הגדול ביותר שיש לי ליד הים הוא בבית אל על, 1,200 מ״ר.
מי שצריך חדר או שניים לא ימצא כאן הרבה. אין לי ליד הים אף משרד של פחות מ-100 מ״ר, והקטן ביותר הוא 120 מ״ר, בבית הטקסטיל.
זה תלוי באיזה משלושת המקומות. לפי ניתוב-הליכה במפה, מהמגדלים של קויפמן והמרד הולכים 10 עד 13 דקות לתחנת אליפלט של הקו האדום: כ-10 ממגדל טרייד טאואר, וכ-12 מבית הטקסטיל ומבית התעשייה. רכבת ישראל רחוקה, יותר מחצי שעה הליכה לתחנת ההגנה.
הנמל הוא החיסרון. אין ממנו תחנה של הרכבת הקלה או של רכבת ישראל במרחק שהולכים ברגל בבוקר. מגיעים אליו באוטובוס, באופניים או ברכב. באוטובוס הוא דווקא חזק: ברדיוס של 300 מטר עוצרים 21 קווים.
מבית אל על הקו האדום רחוק, כ-25 דקות הליכה לתחנת אלנבי. אבל ברחוב בן יהודה נבנה הקו הסגול, ותחנת בוגרשוב שלו תהיה 3 דקות מהבניין. בינתיים עוצרים ליד הבניין 20 קווי אוטובוס.
סביב המגדלים של קויפמן האוטובוס חלש יותר, 8 קווים ליד בית הטקסטיל. מה שיש שם הוא אופניים: שביל על הטיילת ושביל ברחוב שנקר, ממש ליד הבניינים.
וברכב, מהדרום יוצאים לנתיבי איילון דרך מחלף קיבוץ גלויות, ומהנמל הדרך לאיילון ארוכה יותר ועוברת בתוך העיר. בשעות העומס כדאי לנסוע את הדרך פעם אחת לפני שחותמים.
גם כאן שלושת המקומות שונים. הנמל מלא במסעדות, בבתי קפה ובברים, ויש בו שוק איכרים. לחוף מציצים הולכים ממנו כמה דקות. המחיר של זה הוא עומס: בסופי שבוע יש בנמל אירועים, והוא מתמלא.
סביב המגדלים של קויפמן והמרד שקט יותר. יש בית קפה ליד הבניינים, ומסעדות במרחק של כמה דקות. מה שקרוב הוא פארק צ׳רלס קלור והחוף שלו, מתחם התחנה ונווה צדק, כולם במרחק של חמש עד שבע דקות הליכה. לשוק הכרמל רבע שעה.
בבן יהודה אתם בתוך העיר. מלונות, בתי קפה, סופרמרקטים, בנקים וסניף דואר, הכול ברדיוס של כמה דקות, והחוף במרחק של רחוב אחד.
אני כותב את זה בזהירות, כי עסקים כאן נפתחים ונסגרים. לפני שחותמים שווה ללכת ברגל מהבניין בשעת הצהריים, ולראות מה פתוח.
שני המקומות נולדו מדבר אחר לגמרי. נמל תל אביב נפתח בשנת 1938 כנמל של ממש, והפריקה בו הופסקה בשנת 1965. עשרות שנים הוא עמד כמעט ריק, ורק בתחילת שנות האלפיים הוא שוקם ונפתח מחדש כמתחם של בילוי ומסחר. המשרדים שבו יושבים במבנים של הנמל הישן.
המגדלים של הדרום עומדים על השטח של שכונת מנשייה. בשנת 1963 הוחלט להרוס את השכונה ולהקים במקומה מרכז עסקים, ומסוף שנות השבעים ועד סוף שנות התשעים נבנו שם מגדלי המשרדים, אחד אחרי השני. מרכז העסקים של תל אביב עבר בסוף מזרחה, לאיילון, והמגדלים האלה נשארו קבוצה קטנה ונפרדת ליד הים.
בדרום, התוכנית של מנשייה. זו תוכנית של העירייה לשטח הפתוח שליד המגדלים, עם מגורים ומלונות ובלי משרדים. היא הופקדה בשנת 2021, ובשנת 2024 הוחלט לאשר אותה בכפוף לתיקונים. אחר כך הוגשו עררים, ובישיבה של יולי 2026 עדיין לא ניתן לה תוקף. המגדלים עצמם אינם חלק ממנה, אבל אם היא תאושר, הסביבה שלהם תהפוך לאתר בנייה לכמה שנים.
גם לבניינים עצמם יש תוכניות. בבית גיבור ובבית התעשייה כבר קודמו תוכניות להסבה למלון ולמגורים. לא מצאתי היתר או עבודות, אבל הכיוון ברור: קרקע ליד הים שווה יותר כמלון מאשר כמשרד ותיק.
ובתחבורה, הקו הסגול. הוא יעבור באלנבי ובבן יהודה, ולפי המועד שפורסם ייפתח בשנת 2028. מועדים כאלה כבר זזו, ובחוזה שנחתם היום לא הייתי סופר עליהם.
לדעתי המשמעות לשוכר אחת: במגדל ותיק ליד הים שואלים על אורך החוזה לפני ששואלים על המחיר.
מי שמחפש משרד עם אופי, ולא מגדל של איילון, משווה בדרך כלל בין הים לאזור רוטשילד. ברוטשילד החציון אצלי 120 ₪ למ״ר, וליד הים 100.
מה שמקבלים ברוטשילד תמורת ההפרש הוא הקו האדום ליד הדלת, בניינים חדשים יותר, וסביבה של עורכי דין, בנקים וקרנות. מה שמקבלים ליד הים הוא מחיר נמוך יותר, אוויר ונוף, ופחות צפיפות. מי שמקבל הרבה לקוחות מהמגזר העסקי יתחיל ברוטשילד. מי שהמשרד הוא בשבילו קודם כול מקום שנעים לעבוד בו יתחיל בים.
לדעתי המגדלים של קויפמן והמרד מתאימים לעסק של עשרה עד שלושים עובדים שרוצה לשבת במרכז תל אביב במחיר של בניין ותיק, ושהעובדים שלו מגיעים באופניים, ברכב מדרום או בקו האדום. הנמל מתאים לחברה שהמשרד הוא חלק מהתדמית שלה, ושמוכנה לשלם על זה גם בכסף וגם בדרך.
הים פחות מתאים למי שרוב העובדים שלו מגיעים ברכבת ישראל, ולמי שמחפש מגדל חדש עם לובי ושירותים בבניין: המגדלים כאן בני עשרות שנים. וגם למי שצריך חוזה ארוך בלי הפתעות, בבניין שכבר יש עליו תוכנית להסבה.
במאגר שלי 43 עד 200 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 100. בנמל תל אביב 100 עד 140, ובמגדלים של קויפמן והמרד רוב המשרדים ב-70 עד 100. מעל זה דמי ניהול של 15 עד 22 ₪ למ״ר, חניה של 600 עד 1,000 ₪ לחודש, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
בנמל תל אביב פחות מ-100 מטר. בית הטקסטיל ובית שרבט כ-200 מטר מקו המים, ומגדל טרייד טאואר, בית התעשייה ובית אל על כ-300 מטר, לפי מדידה במפה.
תלוי איפה. מהמגדלים של קויפמן והמרד הולכים 10 עד 13 דקות לתחנת אליפלט של הקו האדום. מהנמל אין תחנה במרחק הליכה. ליד בית אל על תיפתח תחנה של הקו הסגול, 3 דקות מהבניין.
במגדלים הוותיקים של הדרום. בבית התעשייה יש לי משרד ב-43 ₪ למ״ר, ובבית הטקסטיל 70 עד 75. בנמל המחיר מתחיל ב-100.
לא. זה תלוי בקומה ובכיוון, ובאותו בניין יש משרדים שפונים לים ומשרדים שפונים לעיר. בנמל הים קרוב לכולם. במגדלים בודקים את הנוף בסיור, ולא במודעה.
באזור 1 של תל אביב, עם תעריף של 449.78 ₪ למ״ר לשנה למשרדים. זה נכון לכל הכתובות שבדקתי, בנמל, בקויפמן, בהמרד ובבן יהודה.
