אזור עזריאלי הוא הרצועה הצרה שבין דרך מנחם בגין לנתיבי איילון. בדרום היא מתחילה במרכז עזריאלי, בבגין 132, ובצפון נגמרת במגדלי הצעירים, בבגין 158, ליד ארלוזורוב. כל המגדלים שיש לי בה עומדים באותו צד של הרחוב, בין הכביש לאיילון.
במפת השכונות של העירייה אין שכונה בשם עזריאלי. הבניינים רשומים בשכונת מונטיפיורי, ובתוכניות הבנייה הרצועה נקראת המע״ר הצפוני, כלומר החלק הצפוני של מרכז העסקים הראשי. את השם עזריאלי נתן לה השוק, על שם המרכז שנפתח בסוף שנות ה-90. ועזריאלי שרונה, שנשמע קרוב, הוא מגדל אחר, מדרום, במתחם שרונה.
המחיר כאן גבוה. החציון אצלי הוא 150 ₪ למ״ר, מול 130 בתל אביב כולה, והחניה עולה 1,300 ₪ לחודש, מול 1,200 בעיר. גם בסקר של ניומרק נת״מ ציר בגין יצא האזור היקר מבין אלה שנבדקו.
ומה שפחות נוח: העומס. בתחנת השלום עברו בשנת 2025 יותר נוסעים מבכל תחנת רכבת אחרת בארץ, ומי שמגיע ברכב מאיילון נכנס דרך מחלף השלום. ובשנים הקרובות יש כאן גם אתר בנייה גדול: מגדל הספירלה נבנה צמוד לקניון, והסיום צפוי רק בשנת 2028.
המגדלים ברצועה שונים זה מזה בגיל ובמה שיש בהם. חלקם נבנו בסוף שנות ה-90 וחלקם הושלמו לפני כמה שנים, ובחלק מהפרויקטים יש גם דירות מגורים.
מרכז עזריאלי, בגין 132. מגדלי עזריאלי הם הכתובת שכולם מכירים: שלושה מגדלים מעל קניון, עם גשר להולכי רגל לתחנת השלום, כשלוש דקות הליכה. המשרדים שיש לי שם גדולים, וחצי מהם מעל 500 מ״ר, ב-135 עד 152 ₪ למ״ר. דמי הניהול 27 ₪ למ״ר, הגבוהים באזור, ואני רואה בהם חלק מהמחיר של הכתובת.
מידטאון, בגין 144. במגדל המשרדים של מידטאון המחירים הכי גבוהים אצלי באזור, 130 עד 200 ₪ למ״ר. היקר ביותר הוא משרד של 600 מ״ר ב-200 ₪, ושם יש לי גם את הגדול ביותר, 1,600 מ״ר ב-160 ₪. הכניסה לתחנת שאול המלך של הקו האדום נמצאת כדקה הליכה מהמגדל.
עזריאלי טאון, בגין 146. מגדל חדש יחסית, שהמשרדים בו הושלמו בתחילת 2021. יש לי בו משרד של 1,581 מ״ר ב-150 ₪, עם דמי ניהול של 21.
WE, בגין 150. מגדל WE הוא הבניין שבו יש לי הכי הרבה משרדים באזור: 90 עד 185 ₪ למ״ר, וחציון 140. המשרד הזול ביותר שלי ליד עזריאלי נמצא שם, 135 מ״ר ב-90 ₪. מעל חלק מהמשרדים בפרויקט יש דירות.
בית קרדן, בגין 154. בניין ותיק יותר, שנבנה בשני שלבים. המחירים בו 100 עד 130 ₪, ויש בו משרד של 1,200 מ״ר ב-100 ₪, הזול ביותר שיש לי באזור בגודל כזה.
רסיטל, בגין 156. המגדל נבנה במקום אולם האירועים בית רסיטל, ומשם השם. המשרדים בו קטנים יותר, עד 500 מ״ר, והקטן ביותר שיש לי באזור נמצא שם: 50 מ״ר ב-120 ₪. לצוות של כמה אנשים זה המקום הראשון שהייתי בודק.
מגדלי הצעירים, בגין 158. בקצה הצפוני, ליד ארלוזורוב. אלה בעיקר מגדלי מגורים, עם משרדים בבסיס, ומשם ההליכה לתחנת ארלוזורוב של הקו האדום קצרה יותר מאשר לתחנת השלום.
מגדל הספירלה, בגין 138. המגדל הרביעי של מרכז עזריאלי, צמוד לקניון, עדיין בבנייה. יהיו בו משרדים ומלון של כ-250 חדרים, ובבסיס הרחבה של הקניון עם חיבור ישיר לתחנת שאול המלך. הסיום צפוי בשנת 2028, ובסוף 2025 כבר היה מושכר בו כ-15 אחוז מהשטח.
במאגר שלי המחיר ליד עזריאלי נע בין 90 ל-200 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 150 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 130 ל-150, כך שהקצוות הם בעיקר כמה משרדים זולים ב-WE וכמה יקרים במידטאון.
הסקרים מראים את אותו מחיר. לפי ניומרק נת״מ, בחציון הראשון של 2026 שכר הדירה הממוצע בבנייני הדרגה הראשונה בציר בגין היה 151 ₪ למ״ר, מול 126.13 בממוצע העירוני. התפוסה שם כמעט מלאה, 99 אחוז. זה גם הגבוה שנמדד שם בשנים האחרונות: בשנת 2021 המחיר עמד על 120, ובסוף 2024 ירד ל-134 ומאז עלה.
אבל יש גם סימן הפוך. נת״מ צופה שמגדלים חדשים לאורך בגין, יגאל אלון והבורסה יגבירו את התחרות על שוכרים, והחוזים בעיר כבר התקצרו לשלוש שנים בממוצע. לדעתי מי שחותם עכשיו יכול לבקש יותר ממה שנראה במחיר המבוקש, בעיקר בעבודות ההתאמה.
דמי הניהול אצלי ליד עזריאלי הם בחציון 18 ₪ למ״ר, כמו בכל תל אביב. החריג הוא מגדלי עזריאלי, עם 27 ₪ למ״ר. במשרד של 500 מ״ר ההפרש הזה הוא 4,500 ₪ בחודש, ולכן כדאי לשאול עליו לפני שמשווים מחירים.
החניה מתומחרת בנפרד. החציון אצלי 1,300 ₪ לחניה בחודש, בטווח של 1,200 עד 1,500, ולכל משרד שיש לי ברצועה יש חניה. לאורחים יש את חניון הקניון, 24 ₪ לשעה ועד 100 ₪ ליום, ואת חניון סוללים של אחוזות החוף, מעבר לאיילון, עם 240 מקומות באותו מחיר לשעה.
הארנונה אחידה לכל הרצועה: היא באזור 1 של צו הארנונה, ומשרד משלם 449.78 ₪ למ״ר לשנה, כ-37.5 ₪ בחודש. שני דברים מקטינים את החשבון. מודדים בלי הקירות, ועל השטח המשותף של הבניין לא משלמים, אלא אם אתם מחזיקים 80 אחוז מהשטח או יותר. וחברה שעיקר העיסוק שלה הוא פיתוח תוכנה נכנסת לתעריף של 196.49 ₪.
דוגמה לפי החציונים: משרד של 170 מ״ר ב-150 ₪ הוא 25,500 ₪ בחודש. מוסיפים 3,060 ₪ דמי ניהול ו-1,300 ₪ על חניה אחת. הארנונה עוד כ-6,370 ₪, ומגיעים לכ-36,200 ₪ בחודש, כלומר כ-10,700 ₪ מעבר לשכירות. את המספר הזה כדאי להשוות בין אזורים.
חציון השטח אצלי ליד עזריאלי הוא 170 מ״ר, קטן בהרבה מ-275 של תל אביב כולה. כחמישית מהמשרדים הם עד 100 מ״ר, וחצי מהם בין 120 ל-330 מ״ר.
בצד השני יש קומות שלמות. קומה במגדלי עזריאלי היא 1,385 עד 1,536 מ״ר, לפי המגדל, ובמידטאון יש לי משרד של 1,600 מ״ר. חברה שצריכה יותר מזה תשכור שתי קומות, או תחכה לספירלה.
ברכבת זה הכי פשוט. תחנת השלום, התחנה העמוסה בישראל, מחוברת בגשר לקניון עזריאלי, וממגדלי עזריאלי ההליכה אליה כשלוש דקות. בקצה הצפוני של הרצועה, כעשר דקות הליכה ממגדלי הצעירים, נמצאת תחנת סבידור מרכז.
מתחת לדרך בגין עובר הקו האדום של הרכבת הקלה, שפועל מאוגוסט 2023. תחנת שאול המלך נמצאת כדקה הליכה ממידטאון וכשלוש דקות ממגדלי עזריאלי, ותחנת ארלוזורוב כחמש דקות מרסיטל. הקו הסגול לא יעבור בבגין: התחנה הקרובה שלו תהיה ליד ארלוזורוב, והפתיחה מתוכננת לאמצע 2028.
באוטובוס, בתחנה של קניון עזריאלי בדרך בגין עוצרים 101 קווים ביום חול. ברכב נכנסים ממחלף השלום של איילון, שצמוד למגדלים, ובשעות העומס כדאי לתכנן לזה זמן.
במרכז עזריאלי יושבת דלויט, ובמגדל המרובע פועל מלון עסקים. במגדל המשולש החליפה ראפיד, בשנת 2021, את בזק, שהייתה הדיירת הגדולה של המגדל מאז פתיחתו. והמשרד הראשי של EY נמצא במידטאון.
גם השכנים גדולים. מעבר לאיילון גוגל נכנסת ל-TOHA 2 ברבעון הראשון של 2027, בעסקת השכירות הגדולה ביותר שנחתמה בישראל. מי ששוכר כאן משרד של עשרה אנשים יושב ליד החברות האלה, ואני מניח שלחלק מהן זו הסיבה העיקרית לבוא לכאן.
השינוי הגדול הוא מגדל הספירלה, שאמור להיפתח בשנת 2028 עם 150,000 מ״ר להשכרה. בדוח הרבעוני האחרון נכתב שמנסים להסב בו שטחי מגורים למשרדים, כך שייתכן שייכנס כאן עוד היצע גדול.
מעבר לאיילון מסתיימת הבנייה של TOHA 2, וגשר חדש של 104 מטר יחבר את נחלת יצחק לאזור שליד מידטאון. אני מעריך שבשנתיים הקרובות יהיו כאן יותר משרדים פנויים מבעבר, וזה משחק לטובת השוכר. מי שחותם עכשיו על חוזה קצר יוכל לנצל את זה בחידוש.
ממול, בצד השני של איילון, עובר ציר יגאל אלון, עם TOHA ועם מגדלים חדשים סביב תוצרת הארץ. תחנת השלום משרתת את שני הצדדים, ומחלק מהבניינים שם ההליכה לרכבת קצרה אפילו יותר מאשר מהקצה הצפוני של עזריאלי.
ההבדל הוא במחיר. החציון אצלי ביגאל אלון 130 ₪ למ״ר, 20 פחות מעזריאלי, ודמי הניהול 14. המשרד החציוני שם גם גדול יותר, 334 מ״ר. בסקר של נת״מ הפער קטן יותר: 139 ₪ ביגאל אלון, עם התפוסה הגבוהה בעיר.
אם אתם צריכים שטח גדול ומוכנים לחצות את הגשר, יגאל אלון ייתן יותר מ״ר לאותו תקציב. אם הכתובת והחיבור לקניון חשובים לכם, עזריאלי.
לדעתי האזור נכון לחברה שמקבלת לקוחות ורוצה כתובת שכולם מכירים, ולצוות שמגיע ברכבת מכל הארץ. גם משרד קטן מסתדר כאן טוב, ברסיטל או ב-WE.
פחות מתאים למי שסופר כל שקל. החשבון החודשי המלא כאן גבוה, ומי שרוצה להישאר בתל אביב ולשלם פחות ימצא את זה מעבר לאיילון, או ברמת החייל, בפחות מחצי המחיר.
במאגר שלי 90 עד 200 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 150. מעל זה דמי ניהול, בחציון 18 ₪ למ״ר, וחניה של 1,200 עד 1,500 ₪ לחודש. הארנונה נפרדת, 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
27 ₪ למ״ר, הגבוהים באזור. בשאר המגדלים שלי ברצועה החציון 18, כמו בכל תל אביב.
כן. הקטן ביותר שיש לי כרגע הוא 50 מ״ר, ברסיטל, וכחמישית מהמשרדים הם עד 100 מ״ר. חציון השטח 170 מ״ר.
ממגדלי עזריאלי לתחנת השלום כשלוש דקות, דרך הגשר לקניון. ממידטאון לתחנת שאול המלך של הקו האדום כדקה. ליד ארלוזורוב קרובה יותר תחנת ארלוזורוב של הקו האדום, כחמש דקות מרסיטל.
החציון אצלי 1,300 ₪ לחניה בחודש, בטווח של 1,200 עד 1,500. החניה מושכרת בנפרד מהמשרד, ולאורחים יש את חניון הקניון.
עזריאלי שרונה הוא מגדל אחר, בדרך בגין 121, במתחם שרונה. אזור עזריאלי הוא המגדלים שסביב מרכז עזריאלי, מבגין 132 וצפונה עד ארלוזורוב.
