כמעט כל המשרדים שיש לי בבני ברק נמצאים במקום אחד, מתחם העסקים BBC, בקצה המערבי של העיר ועל הגבול עם רמת גן. פעם זה היה אזור התעשייה של העיר, עם מפעלי טקסטיל ומוסכים. בחמש עשרה השנים האחרונות קמו במקומם מגדלי משרדים.
מה שמביא לכאן שוכרים הוא המחיר. חציון המחיר במאגר שלי בבני ברק עומד על 75 ₪ למ״ר, מול 130 בתל אביב ו-120 ברמת גן, כולל הבורסה. על משרד של 250 מ״ר זה הפרש של כמעט 14 אלף שקל בחודש לעומת תל אביב, לפי החציון.
המדריך נכתב על ידי ניב ברוך מתג נכסים, מתווך מקרקעין מורשה, רישיון תיווך מס׳ 315190. המספרים בעמוד נמדדים מהמשרדים שבמאגר שלי ומתעדכנים. אלה מחירי בקשה, ומה שנחתם בסוף תלוי בבניין ובמשא ומתן. ועוד דבר שכדאי לדעת מראש: בעסקה אני עובד מול שני הצדדים, השוכר ובעל הנכס, ושניהם משלמים לי עמלה.
הכי קל להתמצא במתחם לפי הרחובות שסוגרים אותו. ציר ז'בוטינסקי בדרום הוא החזית. שם עומדים מגדל BBC Central ומגדל הכשרת הישוב, ומתחת לכביש עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. רחוב בן גוריון במערב כבר נוגע ברמת גן. בצפון, על דרך ששת הימים, יושבים מגדלי לייף ומגדל צ'מפיון, וקניון איילון במרחק כמה דקות הליכה. באמצע, סביב מצדה ובר כוכבא, נמצאים מגדלי בסר ועוד שורה של מגדלים.
והשוכרים כאן כבר גדולים. המדינה היא שוכרת העוגן של מגדל נמרודי, הבניין הגבוה בבני ברק, בית ההשקעות מיטב יושב בשבע קומות ב-BBC Central, ובית ישראכרט עומד בבר כוכבא 12.
ויש לי שני בניינים רחוקים מהמתחם. למגדלי שקל, שהבעלים קוראים להם היום מגדלי מניבים, בז'בוטינסקי 168, מובילה יציאה A של תחנת אהרונוביץ' בקו האדום. BTC, ברבי עקיבא 86, נמצא בלב העיר ולא במתחם.
בגוגל הרבה אנשים מחפשים את המתחם בשם אחד: בסר. אז כדאי לדעת: ב.ס.ר הם כמה מגדלים ולא אחד. בסר 2 ברחוב בן גוריון, בסר 3 במצדה 9 ובסר 4 במצדה 7 נמצאים בבני ברק. מול בסר 2, מעבר לרחוב, עומד בסר 1, וזה כבר רמת גן. לכן יש מי שמחפש "מגדלי בסר רמת גן" ויש מי שמחפש בני ברק, ושניהם צודקים.
והמחיר לא משקף את השם. בבסר 3 ובבסר 4 המחיר אצלי נע בין 59 ל-70 ₪ למ״ר, ודמי הניהול 13 ₪ למ״ר, מהנמוכים שיש לי בעיר. ולפי נת״ע, יציאה B של תחנת בן גוריון בקו האדום נמצאת ליד מגדלי ב.ס.ר.
אם רוב הצוות מגיע ברכבת הקלה, הייתי מתחיל מהחזית של ז'בוטינסקי, מ-BBC Central וממגדל הכשרת הישוב בז'בוטינסקי 9. אלה המגדלים הכי קרובים ליציאה של התחנה.
אם העובדים מגיעים ברכב מהצפון, בכביש 4 דרומה, צפון המתחם נוח יותר. במגדלי לייף, על דרך ששת הימים, יש לי כרגע הכי הרבה משרדים בעיר, ולידם עומד מגדל עץ השקד. מגדל צ'מפיון, בדרך ששת הימים 30, נמצא כארבע דקות הליכה מקניון איילון, ולצד הקניון יש מסוף של קווי אוטובוס עירוניים ובין עירוניים.
אם התקציב קובע, המחירים הנמוכים אצלי נמצאים דווקא בבניינים הנמוכים ובשוליים. בבית הקישון 8, בניין נמוך עם שטחים גדולים, המחיר מתחיל ב-50 ₪ למ״ר, ובמגדלי שקל ב-55. בקצה השני, במגדלי לייף, משרד מגיע עד 130 ₪ למ״ר. אותו מתחם, ופער של יותר מפי שניים.
במאגר שלי המחיר נע בין 50 ל-130 ₪ למ״ר לחודש. רבע מהמשרדים מבוקשים ב-65 ומטה, רבע ב-85 ומעלה, והחצי שבאמצע ביניהם.
סקר השוק של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של 2026, שבודק רק מגדלים מהשורה הראשונה, רואה את אותו פער: ממוצע של 67.90 ₪ למ״ר בבני ברק, מול 119.30 בבורסה ו-126.13 בתל אביב. התפוסה במגדלים האלה עלתה ל-93%, ולפי הסקר זה קרה אחרי שבעלי הנכסים הורידו מעט את המחירים. כלומר יש כאן מקום למשא ומתן, ושווה להיכנס אליו עם המספר הזה ולא עם המחיר שבמודעה.
מה שמזיז את המחיר בתוך המתחם הוא בעיקר הבניין עצמו ומצב המשרד. משרד מוכן לכניסה, עם חלוקה וריהוט, יעלה יותר מקומה שצריך להתאים. ולפעמים בעל הנכס מוכן להשתתף בעלות ההתאמה כדי לסגור. שווה לשאול.
דמי הניהול בבני ברק נמוכים יחסית. החציון אצלי 16 ₪ למ״ר, וברוב המגדלים הם בין 13 ל-19. בתל אביב, לשם השוואה, החציון 18.
החניה מתומחרת בנפרד, והמחיר הנפוץ במגדלים הוא 700 ₪ לחודש לחניה אחת. בבסר 750, במגדלי שקל 600 ובבית הקישון 350. לכל המשרדים שלי בעיר יש חניה, ומי שצריך יותר ממה שהבניין נותן ימצא במתחם גם חניון עירוני של 1,200 מקומות.
ויש ארנונה. לפי צו הארנונה של עיריית בני ברק, משרד משלם 373.86 ₪ למ״ר לשנה, תעריף אחד לכל העיר, כלומר כ-31 ₪ למ״ר בחודש. במרכז תל אביב, באזור 1 של העירייה, התעריף הוא 449.78. בנקים וחברות ביטוח מחויבים בתעריף אחר, גבוה יותר.
דוגמה לפי החציונים: משרד של 250 מ״ר ב-75 ₪ הוא 18,750 ₪ בחודש. מוסיפים 4,000 ₪ דמי ניהול, 1,400 ₪ על שתי חניות וכ-7,800 ₪ ארנונה, ומגיעים לכמעט 32 אלף ₪ בחודש. את המספר הזה אני שם מול לקוח, ולא את המחיר למ״ר.
בני ברק היא עיר של משרדים בינוניים. חציון השטח אצלי הוא 258 מ״ר, רבע מההיצע מתחיל סביב 157 מ״ר ורבע עובר את 400. הגוש הגדול ביותר יושב בין 100 ל-250 מ״ר, צוות של עשרה עד עשרים איש, ואחריו 250 עד 500.
יש גם יחידות של אלף מ״ר ויותר, למשל ב-BBC Central ובבית הקישון 8. מתחת ל-100 מ״ר כמעט שאין. הקטן ביותר שיש לי כרגע הוא 72 מ״ר בבסר 3, ולצוות של חמישה אנשים הייתי בודק גם חלל עבודה משותף.
הרכבת הקלה עוצרת בתחנת בן גוריון, תחנה תת קרקעית בציר ז'בוטינסקי, והיציאה שלכם היא B, בצד של המתחם. משם זה שתי תחנות לאבא הלל, שצמודה לבורסה, ושלוש לארלוזורוב, שליד תחנת הרכבת סבידור מרכז. הנסיעה עד ארלוזורוב, לפי לוח הזמנים של הקו, לוקחת כשש דקות.
ההליכה ליציאה B, לפי מסלולי הליכה שמדדתי במפה, קצרה מהחזית וארוכה מהצפון. מ-BBC Central פחות משתי דקות, ומהכשרת הישוב כארבע. מאפי קונקורד כחמש, מבסר 4 כשש, ממגדלי לייף כעשר. מצ'מפיון זו כבר רבע שעה ויותר.
תחנת הרכבת בני ברק רמת החייל נוחה רק לצפון המתחם. מצ'מפיון הולכים אליה כשתים עשרה דקות, אבל מהמגדלים שעל ז'בוטינסקי זו כמעט חצי שעה. אז כשכתוב במודעה שהרכבת במרחק הליכה, כדאי לשאול מאיזה מגדל.
ברכב, מחלף גהה מחבר את ציר ז'בוטינסקי לכביש 4 בכל הכיוונים. מי שנוסע בכביש 4 דרומה יכול לרדת במחלף אם המושבות ישר לצפון המתחם, אבל לכביש 4 צפונה עולים רק דרך גהה. ובשמונה בבוקר גהה הוא לא אותו מחלף כמו בעשר, אז שווה לנסוע פעם אחת בשעת שיא לפני שחותמים.
לדעתי היא מתאימה לחברה שהמחיר הוא השיקול הראשון שלה, ובכל זאת רוצה מגדל מסודר עם לובי וחניון. היא מתאימה גם לצוות שמגיע ברכב מכביש 4, או ברכבת הקלה לאורך ציר ז'בוטינסקי, מפתח תקווה ועד בת ים.
היא פחות מתאימה למי שרוצה בתי קפה וחיי רחוב מתחת למשרד. האווירה במתחם תכליתית, ואני אומר את זה ללקוחות בלי לייפות. מי שזה חשוב לו ימצא יותר בתל אביב או בבורסה. וגם צוות קטן מאוד יתקשה למצוא כאן משרד בגודל שלו.
במאגר שלי הטווח הוא 50 עד 130 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 75. מעל זה יש דמי ניהול, בחציון 16 ₪ למ״ר, חניה, שעולה בדרך כלל 700 ₪ לחודש, וארנונה של כ-31 ₪ למ״ר בחודש.
שלושה מהם בבני ברק: בסר 2 ברחוב בן גוריון, ובסר 3 ו-4 במצדה 9 ו-7. מול בסר 2, מעבר לרחוב בן גוריון, עומד בסר 1, וזה כבר רמת גן. יציאה B של תחנת בן גוריון בקו האדום נמצאת לידם.
כן. הקו האדום עוצר בתחנת בן גוריון, מתחת לציר ז'בוטינסקי, ומהמגדלים שבדרום המתחם הולכים אליה דקות ספורות. מהצפון, מלייף ומצ'מפיון, ההליכה ארוכה יותר.
מעט. רוב המשרדים כאן בין 100 ל-500 מ״ר, ומתחת ל-100 מ״ר כמעט שאין לי. לצוות של עד חמישה אנשים כדאי לבדוק גם חלל עבודה משותף.
אם התקציב מוביל, בני ברק. החציון כאן 75 ₪ למ״ר, וברמת גן 120. אם חשובים לכם מסעדות וחיי רחוב, הבורסה ברמת גן, שתי תחנות מכאן בקו האדום, תיתן יותר.
אצלי זה בין כמה ימים לחודש, מהשיחה הראשונה ועד החתימה. אני שולח כחמישה משרדים שמתאימים לגודל ולתקציב, ומשם יוצאים לסיור. ברוב המגדלים כאן אפשר להיכנס מיד, וזה מקצר.
