שכונת מונטיפיורי יושבת בין דרך מנחם בגין במערב לנתיבי איילון במזרח. בצפון היא נגמרת במקום שבו בגין פוגש את איילון, מול עזריאלי. בדרום רוב המקורות עוצרים אותה ברחוב יצחק שדה, והמפה של העירייה ממשיכה אותה עד רחוב המסגר. זו שכונה קטנה של רחובות צרים ובניינים נמוכים, בתוך טבעת של מגדלים.
מי שמחפש כאן משרד מקבל משהו שהמגדלים שמסביב לא נותנים: בניין של כמה קומות, לפעמים קומה שלמה לעצמכם, לפעמים גג או מרפסת, ובמחיר נמוך יותר. החציון במאגר שלי בשכונה הוא 92 ₪ למ״ר. על דרך בגין, רחוב אחד מערבה, החציון אצלי 145.
ומה שפחות נוח: אין כאן לובי, אין שומר בכניסה, ולא בכל בניין יש חניון. הרחובות צרים, החניה ברחוב מעטה, ומסביב לשכונה בונים. מי שצריך כתובת של מגדל ואולם כניסה מרשים לא ימצא את זה ברחובות הפנימיים.
השכונה קטנה, אבל המחיר בה לא אחיד. הוא משתנה לפי המרחק מהרכבת, ושווה להכיר את שלושת החלקים לפני הסיור הראשון.
הצפון, ליד הרכבת. הרחובות יוסף קארו, איסרליש, בית הלל וגרשון ש״ץ. מכאן הולכים כמה דקות גם לרכבת הקלה וגם לרכבת השלום, וזה החלק היקר: המשרדים שיש לי כאן מבוקשים ב-130 עד 140 ₪ למ״ר.
הלב. הרחובות בן אביגדור, שונצינו וטברסקי. כאן נמצא רוב מה שיש לי בשכונה, והמחיר יורד: 75 עד 110 ₪ למ״ר. אלה הרחובות השקטים יותר, עם הבניינים הנמוכים שהשכונה מוכרת בזכותם.
הדרום, ליד יצחק שדה והמסגר. כאן הבניינים גדולים יותר, וגם השטחים. יש לי כאן שטח של 1,400 מ״ר ושטח של 569 מ״ר, גדלים שבלב השכונה כמעט לא מוצאים.
רוב המשרדים שיש לי במונטיפיורי יושבים בבניינים קטנים שאין להם שם, ולכן אני מתאר אותם לפי הרחוב. את הכתובת המדויקת אני נותן בטלפון, לפני הסיור.
יוסף קארו, בית הלל וגרשון ש״ץ. שלושת הרחובות של הצפון. ביוסף קארו יש לי 460 מ״ר ב-130 ₪ למ״ר, עם דמי ניהול של 15 ₪ וחניה ב-800 ₪ לחודש. בבית הלל יש 220 מ״ר ב-135. המשרד הקטן ביותר שיש לי בשכונה נמצא בגרשון ש״ץ, 90 מ״ר ב-140.
שונצינו ובן אביגדור. הלב של השכונה. בשונצינו יש לי שני משרדים באותו בניין, 240 מ״ר ו-350 מ״ר, שניהם ב-75 ₪ למ״ר ועם חניה ב-600. שני המשרדים שבבן אביגדור קטנים יותר: 220 מ״ר ב-80 ו-160 מ״ר ב-110.
הבית הצהוב, בית אלפא 19. אחד הבניינים הבודדים בשכונה שיש לו שם. הוא יושב בצד המזרחי, קרוב לאיילון. יש לי בו 346 מ״ר ב-110 ₪ למ״ר, עם דמי ניהול של 15 ₪ וחניה ב-400 ₪, הזולה שיש לי בשכונה.
בדרום יש לי 1,400 מ״ר ליד רחוב המסגר ב-140 ₪ למ״ר, ו-569 מ״ר ברחוב בית עובד ב-90. המשרד הזול ביותר שיש לי בשכונה הוא 220 מ״ר ברחוב שטיבל, ב-39 ₪ למ״ר.
במאגר שלי המחיר בשכונה נע בין 39 ל-140 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 92 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 80 ל-130.
סקר המשרדים של ניומרק נת״מ לא מודד את השכונה. הוא סופר רק בניינים גדולים, והבניינים של מונטיפיורי קטנים מדי בשבילו. מה שהוא כן מודד הוא המגדלים שמסביב: בחציון הראשון של 2026 המחיר המבוקש במגדלים של ציר בגין היה 151 ₪ למ״ר, ובמגדלים של יגאל אלון 139.
כלומר משרד בתוך השכונה זול בעשרות שקלים למ״ר ממשרד במגדל שרואים מהחלון. ההפרש הוא לא על המיקום, כי המיקום כמעט זהה. הוא על הבניין: בלי לובי, בלי חניון גדול, ובלי חברת ניהול של מגדל.
בבניינים קטנים בעל הבית הוא בדרך כלל אדם ולא חברה, והמשא ומתן נראה אחרת. לפעמים יש יותר גמישות במחיר ובאורך החוזה, ולפעמים פחות נכונות להשקיע בהתאמות. את זה מבררים בשיחה הראשונה.
דמי הניהול הם היתרון השקט של השכונה. במשרדים שיש לי כאן הם 5 עד 15 ₪ למ״ר, והחציון 10. במגדל משלמים בדרך כלל יותר. בחלק מהבניינים הקטנים אין דמי ניהול בכלל, ואז שווה לשאול מי מנקה את חדר המדרגות ומי מתקן את המעלית.
החניה היא הסעיף שצריך לבדוק ראשון. החציון במאגר שלי 600 ₪ לחודש למקום, וברוב המשרדים המחיר הוא 500 עד 800. הבעיה היא לא המחיר אלא הכמות: בניין קטן נותן מקום או שניים, ולא עשרה. מי שצריך חניה לכל הצוות יחפש מנוי בחניון קרוב.
הארנונה אחידה. בדקתי במפת העירייה את הכתובות של המשרדים ושל הבניינים בשכונה: כולן באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 220 מ״ר ב-92 ₪, עם שתי חניות. השכירות 20,240 ₪ בחודש, דמי הניהול 2,200, הארנונה כ-8,250 והחניות 1,200. ביחד כ-32 אלף ₪ בחודש. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים בין שני משרדים.
חציון השטח אצלי בשכונה הוא 220 מ״ר, משרד של חמישה עשר עד עשרים עובדים. חצי מהמשרדים הם בין 200 ל-350 מ״ר.
זו שכונה של משרדים בינוניים. חדר בודד או שניים כמעט אין: הקטן ביותר שיש לי הוא 90 מ״ר. בקצה השני, הגדול ביותר הוא 1,400 מ״ר, בדרום השכונה.
מה שמיוחד כאן הוא לא הגודל אלא הצורה. בבניין של שלוש או ארבע קומות משרד של 300 מ״ר הוא הרבה פעמים קומה שלמה, עם חלונות לכל הכיוונים ובלי שכנים במסדרון. בחלק מהמשרדים יש גם גג או מרפסת, דבר שבמגדל כמעט לא קיים.
ברכבת הקלה, וזה היתרון הגדול של השכונה. תחנת יהודית של הקו האדום יושבת על דרך בגין, בקצה הצפוני-מערבי. לפי ניתוב-הליכה במפה, מהרחובות של הצפון הולכים אליה כ-4 דקות, ומהלב כ-6 עד 8. מהדרום קרובה יותר תחנת קרליבך, כ-6 דקות.
רכבת ישראל תלויה בחלק של השכונה. מהצפון הולכים לתחנת השלום כ-5 עד 8 דקות. מהלב כבר 16 עד 18 דקות, ומהדרום יותר מ-20. מי שהעובדים שלו מגיעים ברכבת ישראל צריך לחפש בצפון השכונה, ולא להסתפק במשפט "ליד רכבת השלום".
באוטובוס השכונה חזקה, כי היא יושבת בין שני צירים ראשיים. ברדיוס של 300 מטר ממרכז השכונה עוצרים 67 קווים, רובם על דרך בגין.
ולמי שבא ממזרח יש את גשר יהודית, גשר להולכי רגל ולאופניים מעל נתיבי איילון. הוא נפתח בשנת 2020, ומחבר את שדרות יהודית שבשכונה למגדלים של יגאל אלון.
ברכב, המחלפים הקרובים לנתיבי איילון הם לה גווארדיה והשלום. הכניסה לשכונה עצמה איטית: הרחובות צרים וחלקם חד-סטריים. בשעות העומס כדאי לנסוע את הדרך פעם אחת לפני שחותמים.
מונטיפיורי היא שכונה שעובדים בה וגם גרים בה, וזה מורגש ברחוב. יש בה בתי קפה ומסעדות בין הבניינים, ולצידם עדיין מוסכים ובתי מלאכה, בעיקר בדרום. בצהריים הרחובות מלאים, ובערב השכונה לא מתרוקנת כמו אזור של מגדלים.
מה שאין בתוך השכונה נמצא במרחק הליכה. ממרכז השכונה הולכים כ-10 דקות למתחם שרונה וכ-12 למגדלי עזריאלי, לפי ניתוב-הליכה במפה.
אני כותב את זה בזהירות, כי עסקים כאן נפתחים ונסגרים. לפני שחותמים שווה ללכת ברגל מהבניין בשעת הצהריים, ולראות מה פתוח.
השכונה קרויה על שם משה מונטיפיורי, שרכש כאן פרדס בשנת 1855. בשנת 1925 חולקה האדמה למגרשים, ובשנת 1943 סופחה השכונה לתל אביב.
שנים רבות היא הייתה שכונה של בתים קטנים, מוסכים ובתי מלאכה. בשנת 1973 קבעה לה העירייה ייעוד של מלאכה ומשרדים, ומאז נכנסו לבניינים הנמוכים משרדים של אדריכלים, מעצבים וחברות קטנות. זו הסיבה שהמשרדים כאן נראים אחרת: רבים מהם יושבים במבנים שלא נבנו כמגדל משרדים.
המגדלים מתקרבים. על המגרש של בית קלקא, בדרך בגין 116, קודמה תוכנית להרוס את הבניין ולבנות במקומו מגדל של 60 קומות. היא אושרה להפקדה בשנת 2022, והבניין עדיין עומד. מי ששוכר שם שואל קודם לכמה שנים המשכיר מוכן להתחייב.
גם בשוליים האחרים של השכונה מקודמים מגדלים, על דרך בגין ועל יצחק שדה. המועדים שפורסמו סותרים זה את זה, ולכן אני לא כותב אותם. המשמעות לשוכר ברורה גם בלי תאריך: בשנים הקרובות יהיו אתרי בנייה בקצוות של השכונה.
ובתחבורה, הקו הירוק של הרכבת הקלה יעבור מתחת לדרך בגין, עם תחנה בקרליבך. מועדים כאלה כבר זזו, ובחוזה שנחתם היום לא הייתי סופר עליהם.
מי שמחפש כאן משווה בדרך כלל בין משרד בתוך השכונה למגדל על אחד הצירים שמקיפים אותה: ציר מנחם בגין ממערב, או ציר המסגר מדרום. בשכונה החציון אצלי 92 ₪ למ״ר, בהמסגר 125, ובבגין 145.
מה שמקבלים על הציר תמורת ההפרש הוא מגדל: לובי, חניון, מעליות מהירות, קומות גדולות וכתובת שלקוחות מכירים. מה שמקבלים בשכונה הוא מחיר נמוך יותר, דמי ניהול נמוכים, בניין קטן שבו אתם לא עוד דייר בקומה, ורחוב שנעים לצאת אליו. הרכבת הקלה במרחק דומה משני המקומות.
לדעתי השכונה מתאימה לעסק של עשרה עד שלושים עובדים שרוצה לשבת במרכז תל אביב, ליד הרכבת, בלי לשלם מחיר של מגדל. משרדי אדריכלים, סטודיו לעיצוב, חברות תוכנה קטנות ומשרדי עורכי דין שלא צריכים לובי מרשים.
היא פחות מתאימה לחברה שצריכה הרבה חניות, למי שמקבל לקוחות שמצפים לכניסה של מגדל, ולחברה שגדלה מהר: בבניין קטן אין קומה נוספת לעבור אליה. וגם למי שרגיש לרעש של בנייה, בעיקר בקצוות.
במאגר שלי 39 עד 140 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 92. בצפון השכונה, ליד הרכבת, 130 עד 140, ובלב השכונה 75 עד 110. מעל זה דמי ניהול של 5 עד 15 ₪ למ״ר, חניה של 500 עד 800 ₪ לחודש ברוב המשרדים, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
לתחנת יהודית של הקו האדום כ-4 דקות מצפון השכונה וכ-6 עד 8 מהלב. לתחנת השלום של רכבת ישראל כ-5 עד 8 דקות מהצפון, 16 עד 18 מהלב, ויותר מ-20 מהדרום.
מעט. בניין קטן נותן מקום או שניים למשרד, במחיר של 500 עד 800 ₪ לחודש ברוב המקרים. ברחוב קשה לחנות, ומי שצריך יותר מקומות לוקח מנוי בחניון קרוב.
המחיר והבניין. בשכונה החציון אצלי 92 ₪ למ״ר, ובמגדלים של ציר בגין 145. במגדל מקבלים לובי, חניון וחברת ניהול. בשכונה מקבלים בניין נמוך, לפעמים קומה שלמה או גג, ודמי ניהול נמוכים.
בלב השכונה ובדרום. ברחוב שונצינו יש לי משרדים ב-75 ₪ למ״ר, וברחוב שטיבל משרד ב-39. היקרים נמצאים בצפון, קרוב לרכבת.
באזור 1 של תל אביב, עם תעריף של 449.78 ₪ למ״ר לשנה למשרדים. זה נכון לכל הכתובות שבדקתי בשכונה.
