המתחם יושב בפינה המערבית של רמת גן ותופס כ-343 דונם, בין ז'בוטינסקי בדרום, דרך אבא הלל במזרח ונתיבי איילון במערב. זה אחד מריכוזי המשרדים הצפופים בישראל, וכאן נמצא רוב ההיצע שלי בעיר.
היתרון הראשון שלו פשוט: הכל בטווח הליכה. אפשר לראות שלושה או ארבעה בניינים באותו בוקר, ברגל, ולהשוות ביניהם בזמן שהרושם טרי. זה מה שמקצר חיפוש משבועות לימים ספורים.
היתרון השני הוא שאין כאן טיפוס אחד של בניין. באותם כמה מאות מטרים עומדים מגדלי זכוכית חדשים עם קומות פתוחות, ולידם בניינים בני עשרות שנים שהקומות בהם כבר מחולקות לחדרים. חברת הייטק של 40 איש ומשרד עורכי דין של שישה מוצאים כאן שניהם את שלהם, ובפער מחיר אמיתי.
ומה שפחות נוח כאן: החניה יקרה, והיחידות הקטנות הן מיעוט. על שני אלה נרחיב למטה, כי הם מפתיעים אנשים בסיור הראשון.
הכל התחיל ב-24 באוקטובר 1968, כשמגדל שמשון נחנך כבניין הראשון של בורסת היהלומים, עם כ-15,000 מ״ר. היום הבורסה מתפרשת על כ-80,000 מ״ר בארבעה בניינים שמחוברים בגשרים, ויש בה יותר מאלף משרדים וכ-3,100 חברים.
ההרכב העסקי הוא מה שמייחד את המקום. סביב ליבת היהלומנים התיישבו חברות פיננסים, הייטק, ביטוח, עורכי דין ורואי חשבון. לעסק שמוכר לעסקים אחרים זו לא טריוויה: חלק ניכר מהלקוחות והספקים יושב במרחק הליכה, ופגישה נקבעת ומתקיימת באותה שעה בלי לצאת לכביש.
מהניסיון שלי, זה הדבר שהשוכרים כאן מזכירים אחרי שנה. לא הלובי ולא הנוף, אלא כמה פגישות הם מספיקים ביום.
מי שמחפש משרד ליד הרכבת צריך לדעת דבר אחד: אין תחנת רכבת ישראל ברמת גן. התחנה שמשרתת את המתחם היא תל אביב סבידור מרכז, ומאז 1999 מחבר אותה לכאן גשר היהלומים, גשר הולכי רגל מקורה מעל האיילון. עובד שיורד מהרכבת חוצה ברגל, מקורה, ומגיע בלי לעבור אף כביש.
זו הסיבה שחברות עם עובדים מחיפה, מהשרון ומהשפלה בוחרות דווקא כאן. בשנת 2025 עברו בסבידור 13.4 מיליון נוסעים, וממגדל ספיר הולכים לכניסה הצפונית שלה כארבע דקות.
ברכבת הקלה, הקו האדום עוצר באבא הלל, תחנה צמודה למתחם. יש לה שלוש יציאות, והראשית עולה ברחבה שלפני בית אבגד, ליד בורסת היהלומים. ברכב, האיילון עובר בגבול המערבי, וז'בוטינסקי הוא עורק ראשי עם קווי אוטובוס רבים. בכל המגדלים כאן יש חניון תת-קרקעי.
רוב המשרדים הפנויים שלי כאן יושבים בספיר, בגיבור ספורט, באייקון ובמשה אביב. כדאי להכיר את ההבדל ביניהם לפני שקובעים סיור, כי הוא מסביר גם את פער המחיר.
ספיר, תובל 40, בן 40 קומות, מציע את מגוון האפשרויות הרחב ביותר, מיחידה של 60 מ״ר ועד קומה שלמה. הוא מגיע לכ-164 מטר, הקימו אותו תדהר ורוגובין יחד עם אביב בתכנון אמאב ופלג אדריכלים, ומחזיק כ-60,000 מ״ר וחניון בחמש קומות מרתף עם כ-800 מקומות. זה מסביר למה דווקא כאן קל יחסית להשיג חניות נוספות.
גיבור ספורט, דרך מנחם בגין 7, בן 37 קומות, יושב בקצה המערבי הצמוד לאיילון. תכננו אותו אמנון ניב ואמנון שוורץ, בנייתו הסתיימה בשנת 2000, ובשנת 2019 הושלמה בו הוספה של שמונה קומות. בפועל זה אומר שבאותו בניין יש קומות ותיקות וקומות חדשות, והפער ביניהן מורגש בגמר ובמחיר.
אייקון, דרך מנחם בגין 13, בן 30 קומות, הוא מהחדשים כאן, בקצה הצפוני, ובכל קומה שלו מרפסות בארבע הפינות.
משה אביב, בז'בוטינסקי 7, מגיע ל-69 קומות ולגובה 235 מטר והוא הגבוה בעיר. נקודה שכדאי לדעת לפני שמתלהבים מהמספר: 12 הקומות העליונות הן דירות ולא משרדים, ולכן ההיצע המשרדי בו קטן ממה שהגובה מרמז.
שאר הבניינים, עם קישור לכל אחד, מופיעים בתפריט המגדלים למעלה בעמוד. שני הקצוות שם: ב-EXCHANGE, מעבר לז'בוטינסקי, יחידות גדולות של 800 עד 1,600 מ״ר, ובבניינים הנמוכים והוותיקים היחידות הקטנות והמחירים הנוחים.
המספרים כאן נמדדים מהמשרדים שיש לי כרגע במתחם, ומתעדכנים כשהמלאי זז. אלה מחירי בקשה, והמחיר הסופי משתנה לפי הבניין, הקומה, השטח ורמת הגמר.
הגודל קובע כמעט את כל השאר. השטחים שיש לי כאן נפתחים ביחידה של 60 מ״ר ומגיעים עד כ-1,670 מ״ר, כשהחציון עומד על 210 מ״ר ומחצית מההיצע מרוכזת בין 153 ל-350 מ״ר. זה טווח שמשרת צוות של 12 עד 29 איש, וזו גם הסיבה שיחידות קטנות נדירות כאן: הקומות במגדלים רחבות ומחולקות לחלקים גדולים.
המחיר אינו אחיד, והפער בין בניין לבניין גדול ממה שרוב האנשים מצפים. החציון הוא 125 ₪ למ״ר לחודש, ומחצית מההיצע נופלת בין 105 ל-150. הקצה היקר, 150 עד 170, נמצא בספיר, בגיבור ספורט, באמות אטריום, ב-EXCHANGE ובבית עוז. הקצה הזול, 40 עד 80, מרוכז במגדלי התאומים, בבית אבגד, בבית לזרום ובחלק מקומות משה אביב.
ומה שקובע הוא הבניין, לא הרחוב. בספיר עצמו יש קומות ב-110 וקומות ב-170. לכן השוואה לפי כתובת מטעה, והשוואה לפי בניין וקומה עובדת.
דמי הניהול נעים בין 5 ל-21 ₪ למ״ר, והחציון הוא 19. בקצה העליון יושבים מגדלים שיש בהם מיזוג מרכזי, מעליות מהירות ולובי מאויש, ובתחתית בניינים בלי שירותים נלווים.
ושימו לב לחניה, כי היא הסעיף שנשכח. מקום חניה במתחם עולה 500 עד 1,300 ₪ לחודש, ורוב המגדלים גובים בקצה העליון. בחברה עם 20 עובדים ועשר חניות זה מוסיף אלפי שקלים בכל חודש, ולכן שווה להכניס אותו לחישוב עוד לפני הסיור.
בקומות הקרקע והמסחר של המגדלים יש מסעדות, בתי קפה ועסקי אוכל מהיר, וברוב הבניינים אפשר לרדת, לאכול ולחזור בתוך הפסקה. בנקים, דואר, בתי מרקחת וחדרי כושר נמצאים גם הם בטווח הליכה.
ומה שכן קשה: בשעות הבוקר והיציאה הצירים סביב המתחם עמוסים, והמעליות במגדלים הגדולים נתפסות בין שמונה ותשע. מי שמגיע ברכב מרגיש את זה יותר ממי שמגיע ברכבת, וזה שיקול אמיתי בבחירת קומה ובשעת ההגעה.
הבורסה היא הכתובת העסקית של העיר, וכאן נמצאים המגדלים הגבוהים, הנגישות בתחבורה ציבורית ורוב המלאי. מחוצה לה יש בעיר שדרה שנייה של בנייני משרדים לאורך בן גוריון וביאליק, וגם רשת רחובות פנימיים עם בניינים נמוכים.
השדרה השנייה שקטה יותר, זולה יותר וקרובה לשכונות המגורים, ומתאימה לעסק שהלקוחות שלו מגיעים ברכב ולא ברכבת. שם גם קל יותר למצוא יחידות קטנות וחניית אורחים.
מי שרוצה את התמונה של העיר כולה ימצא אותה בעמוד משרדים להשכרה ברמת גן. העמוד שלפניכם מתמקד במתחם עצמו.
שלוש שאלות שחוסכות הרבה כסף, ורובן לא נשאלות בסיור הראשון.
כמה חניות באמת מגיעות לכם. ההקצאה נגזרת מהשטח ולא מגודל הצוות, כך שמשרד של 200 מ״ר אינו מקבל אוטומטית עשר חניות. ב-1,300 ₪ לחניה הסעיף הזה מצטבר.
מה מצב הגמר, ומי משלם עליו. קומה במצב מעטפת נראית זולה למ״ר, אבל התאמה מלאה עולה כסף וזמן. לפעמים בעל הבית משתתף, ולפעמים נותן חודשי גריס במקום. את זה סוגרים בהתחלה, לא בסוף.
מה קורה כשתגדלו. אם הצוות עלול להכפיל את עצמו תוך שנתיים, שווה לבחור בניין עם יותר מקומה אחת פנויה. מעבר בתוך אותו בניין פשוט וזול לאין ערוך ממעבר בין בניינים.
וכדאי לדעת שההיצע כאן אינו רק מגדלי A. יש גם בנייני B ו-C, וההבדל בין הדירוגים הוא רמת הגמר, השירותים ושנת הבנייה. לעסק שלא מארח לקוחות אצלו, דירוג נמוך יותר הוא בחירה נכונה לגמרי.
מחיר הבקשה נע בין 40 ל-170 ₪ למ״ר לחודש, החציון 125, ומחצית מההיצע בין 105 ל-150. מעליהם דמי ניהול, 5 עד 21 ₪ למ״ר, וחניה בנפרד.
500 עד 1,300 ₪ לחודש למקום, ורוב המגדלים גובים בקצה העליון. החניה נשכרת בנפרד, וההקצאה נגזרת מהשטח ולא ממספר העובדים.
אין תחנת רכבת ישראל ברמת גן עצמה. התחנה שמשרתת את המתחם היא תל אביב סבידור מרכז, ומאז 1999 מחבר אותה לכאן גשר היהלומים, גשר מקורה מעל האיילון. והקו האדום עוצר באבא הלל, צמוד למגדלים.
היחידה הקטנה ביותר שיש לי כרגע היא 60 מ״ר, אבל שטחים כאלה הם מיעוט. הקומות במגדלים רחבות ומחולקות לחלקים גדולים, ולכן את הקטנים מוצאים בעיקר בבניינים הוותיקים.
רוב ההיצע בספיר, בגיבור ספורט, באייקון ובמשה אביב. לצדם יש לי משרדים גם במגדל ONE, במגדל EXCHANGE, ברוגובין תדהר, באמות אטריום, במגדל שאפ, במגדל הגרניט, במגדלי התאומים, בבית אבגד, בבית עוז, בבית לזרום ובמגדל פז 2. הרשימה המלאה עם הקישורים נמצאת בתפריט המגדלים בעמוד.
לחברה שעובדיה מגיעים מכל גוש דן ברכבת, ולעסק שרוצה כתובת עסקית מזוהה בלי המחיר של מרכז תל אביב. פחות מתאים למחפשי פחות מ-100 מ״ר, ולמי שכל לקוחותיו מגיעים ברכב.
אני, ניב ברוך, עובד עם המגדלים האלה מקרוב, ולא דרך מצגות. זה אומר שאני יודע איפה החניון צר ומסובך, באיזו קומה הרעש מהאיילון מורגש, ומול איזה בעל בית יש מרווח אמיתי במשא ומתן על תקופת ההתאמות. את הדברים האלה לא מוצאים באף לוח נכסים.
הדרך המהירה להתקדם היא לסנן את הרשימה שבראש העמוד, לבחור שני נכסים או שלושה, ולראות אותם באותו בוקר. שילוב של מגדל חדש עם בניין ותיק מחדד בדרך כלל מיד לאן אתם נמשכים.
