גבעתיים היא עיר של מגורים, ושוק המשרדים בה קטן. רוב בנייני המשרדים יושבים בקצה המערבי שלה, ברחוב אריאל שרון, על הגבול עם הבורסה של רמת גן. מי שקונה כאן משרד מקבל את הקרבה לבורסה ולאיילון, אבל משלם ארנונה לעיריית גבעתיים, וזה הבדל שכדאי להכיר.
מה שיש לי למכירה כאן נמצא היום במגדל אחד, מגדל השחר. חציון השטח הוא 240 מ״ר, כלומר משרד לצוות בינוני, ולא יחידה קטנה של עסק יחיד.
מגדל השחר, אריאל שרון 4. משרד של 240 מ״ר באמצע המגדל, מוכן לכניסה מיידית. החלוקה כוללת שלושה חדרים פרטיים, חדר ישיבות מאובזר ואזור פתוח, וזה מחזיק צוות של 20 עד 30 איש. דמי הניהול 16 ₪ למ״ר, וחניה 1,200 ₪ לחודש. הלובי מאויש, והגישה לבניין פתוחה כל שעות היממה.
את המחיר אני נותן בשיחה. מי שקונה משרד בנוי ומוכן חוסך את עלות הגמר ואת החודשים של הבנייה, ויכול להיכנס כמעט מיד אחרי העסקה.
השחר הוא מגדל מעורב. לפי כתבה במאקו מתקופת הבנייה, 38 הקומות התחתונות נועדו למשרדים, בשטח של כ-50,000 מ״ר, ומעליהן דירות. באותה כתבה נכתב שחברת כלל ביטוח זכאית לכ-20 קומות משרדים. כלומר יש בבניין בעלים גדול אחד, ולצדו בעלים קטנים רבים.
למי שקונה, זה אומר שני דברים. ההחלטות על הבניין מתקבלות בבית משותף גדול, שבו גם דיירי המגורים שותפים. ובמקרה שבו בעלים גדול מחליט להשכיר קומות במחיר נמוך, הוא משפיע על השכירות שתוכלו לבקש. במאגר שלי השכירות במגדל נעה בין 77 ל-136 ₪ למ״ר.
המשרד בשחר נמכר עם גמר מלא, וזה יתרון רק כשהגמר במצב טוב. לכן יש כמה דברים שאני בודק עם הקונה עוד לפני ההצעה.
גיל הגמר. שואלים מתי נבנה המשרד ומי בנה אותו. גמר ותיק ידרוש כנראה החלפה של השטיחים, של התקרה ושל התאורה, וזה צריך להיכנס למחיר שמציעים.
מיזוג האוויר. בודקים אם המיזוג מרכזי של הבניין או יחידות של המשרד עצמו, ומי משלם על התחזוקה שלו. בבניין מעורב זה לא תמיד ברור מהתקנון.
תקשורת וחשמל. חדר תקשורת, תשתית סיבים ומספיק נקודות חשמל לצוות של 20 עד 30 איש. מה שחסר אפשר להוסיף אחרי הקנייה, אבל כדאי לדעת מראש כמה זה יעלה.
מה נשאר במשרד. ריהוט, מטבחון וציוד בחדר הישיבות נכתבים בחוזה, אחרת הם יוצאים עם המוכר.
בהודעת הארנונה של גבעתיים לשנת הכספים, משרד משלם לפי מדרגות. עד 15 מ״ר 209.79 ₪ למ״ר לשנה, עד 60 מ״ר 251.43, ועל כל מ״ר מעל 60 התעריף 372.47 ₪. את הסכום המדויק לנכס מסוים רואים בתלוש שלו, כי הנוסח לא מבהיר אם המדרגות מצטברות.
גם התעריף הגבוה כאן נמוך ממה שמשלמים מעבר לגבול. באזור א' של רמת גן משרד משלם 455.93 ₪ למ״ר לשנה, ובאזור 1 של תל אביב 449.78. למי שקונה לעסק שלו ונשאר שנים רבות, זה הפרש שמצטבר כל שנה.
ממש ליד השחר נפתח עכשיו מגדל BEYOND, עם 78 קומות וגובה של כ-320 מטר לפי היזמיות. לפי ביזפורטל, מתוך כ-130,000 מ״ר של משרדים בו הושכרו בעסקאות שפורסמו כ-73,000. הכניסה הראשונה של שוכרים נקבעה לאוקטובר 2026, והמסירה המלאה לרבעון הראשון של 2027.
באותה כתבה הוערכה השכירות שם בין 80 ל-150 ₪ למ״ר, ונכתב שהטבות לשוכרים נפוצות. מבחינת מי שקונה להשקעה בשחר, המשמעות פשוטה: בשנים הקרובות שוכרים באזור יקבלו הרבה הצעות, וצריך לתמחר את השכירות בהתאם. מי שקונה לעצמו מרוויח מהסביבה: יותר מסחר, יותר שירותים, ויותר חברות מסביב.
במאגר שלי חציון השכירות המבוקשת במגדל הוא 100 ₪ למ״ר בחודש. על משרד של 240 מ״ר זה בערך 24,000 ₪ בחודש. מחלקים את השכירות של שנה במחיר המשרד, ומקבלים את התשואה לפני הוצאות.
אחרי זה מורידים את מה שהבעלים משלם בעצמו. בחודשים שהמשרד ריק הוא משלם את דמי הניהול, את הארנונה ואת החניה. מי שקונה ליד BEYOND צריך להכניס לחשבון חודשים כאלה, ואולי גם הטבה לשוכר הראשון.
לדעתי הוא מתאים לחברה שרוצה לשבת ליד הבורסה ולשלם פחות ארנונה, ולמשרד מקצועי שהלקוחות שלו גרים בגבעתיים ובשכונות שמסביב. משרד של 240 מ״ר מתאים לצוות שכבר יודע מה הגודל שלו, ולא מתכנן לגדול פי שניים בשנים הקרובות.
מי שמחפש יחידה קטנה, של כמה עשרות מטרים, ימצא בגבעתיים מעט מאוד הצעות. בשביל זה כדאי להסתכל גם מעבר לגבול.
על משרד משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות. כשהמוכר הוא חברה מתווסף מע״מ, ועוסק מורשה שקונה לעסק שלו יכול לקזז אותו. בנק מממן משרד, לפי מה שמתפרסם, בין 50% ל-70% מהשווי.
במגדל מעורב אני מבקש מהמוכר גם את תקנון הבית המשותף, כדי לראות איך מתחלקות ההוצאות בין המשרדים לדירות. בודקים שהחניה רשומה בטאבו ולא רק בשימוש, ושאין חוב לחברת הניהול או לעירייה.
מי שרוצה להשוות יכול לראות את המשרדים למכירה במתחם הבורסה, מעבר לגבול העירוני, ואת המשרדים למכירה ברמת גן בכלל.
בעיקר ברחוב אריאל שרון, על הגבול עם הבורסה. כרגע יש לי משרד של 240 מ״ר במגדל השחר.
לפי מדרגות: 209.79 ₪ למ״ר לשנה עד 15 מ״ר, 251.43 עד 60 מ״ר, ו-372.47 על כל מ״ר מעל 60.
כן. גם המדרגה הגבוהה, 372.47 ₪ למ״ר, נמוכה מ-455.93 באזור א' של רמת גן.
על השכירות כן, כי הוא מוסיף לאזור היצע גדול של משרדים להשכרה. על מי שקונה לשימוש עצמי פחות.
במשרד שיש לי בשחר, עם שלושה חדרים, חדר ישיבות ואזור פתוח, נכנס צוות של 20 עד 30 איש.
כן, אם זה נכתב בחוזה. ריהוט וציוד שלא נכתבו בו יוצאים עם המוכר.
