שדרות רוטשילד עוברות כקילומטר וחצי, מקצה נווה צדק ועד הבימה. כשאני אומר "אזור רוטשילד" אני מתכוון לשדרה ולרחובות שסביבה, בעיקר בחלקה הדרומי: אחד העם, יהודה הלוי, לילינבלום, נחמני ואלנבי. בדוחות השוק קוראים לאזור הזה "הסיטי", כינוי שנשאר מהבורסה, שישבה באחד העם 54 עד שנת 2014.
המחיר כאן תלוי קודם כל בסוג הבניין. במאגר שלי המשרדים באזור מבוקשים ב-50 עד 210 ₪ למ״ר, והחציון 120 ₪ למ״ר. במגדלים החציון 150, ובבניינים הנמוכים 110.
מתחת ליהודה הלוי עוברת הרכבת הקלה, ומרוב המגדלים שיש לי ההליכה לתחנה היא דקות ספורות. לדעתי זה, יחד עם המחירים שירדו מאז השיא, מה שמחזיר לכאן שוכרים.
ומה שפחות נוח: להגיע לכאן ברכב קשה. אלנבי סגור לרכב מאז אוגוסט 2023 בגלל עבודות הקו הסגול, והחניה היא בעיה ותיקה של האזור: חלק מהחברות שעזבו את השדרה בעשור הקודם עשו את זה בגלל החניה והנגישות. ובשנים הקרובות יהיו סביב השדרה גם כמה אתרי בנייה גדולים.
ברוטשילד יש שני סוגים של משרדים, וההבדל ביניהם גדול יותר מההבדל בין רחוב לרחוב. מצד אחד המגדלים, כמו רוטשילד 22, רוטשילד 3, שלום מאיר ובית לין. מצד שני הבניינים הנמוכים, על השדרה עצמה וברחובות שמסביב, וחלקם בתים לשימור.
במגדלים החציון אצלי 150 ₪ למ״ר, והמשרד החציוני גדול, כ-490 מ״ר. בבניינים הנמוכים החציון 110 ₪ למ״ר, והמשרד החציוני 210 מ״ר. גם החניה שונה: 1,200 ₪ לחודש בחציון במגדלים, ו-1,000 בבניינים הנמוכים.
בפועל, משרד של 200 מ״ר תמצאו אצלי בעיקר מחוץ למגדלים. מי שצריך 500 מ״ר ומעלה ימצא את רוב האפשרויות במגדלים.
רוטשילד 22 הוא המגדל היקר שיש לי באזור: 150 עד 210 ₪ למ״ר. הגדלים בו מתחילים ב-97 מ״ר ומגיעים עד 1,750 מ״ר, השטח הגדול ביותר שיש לי על השדרה. במגדל פועל גם מלון עסקים, ולתחנת אלנבי יש ממנו כ-320 מטר הליכה.
בקצה הדרומי של השדרה, ליד נווה צדק, עומד רוטשילד 3, שנקרא בעבר מגדל פסגות. זה המגדל שיש לי בו הכי הרבה משרדים באזור, ורובם מבוקשים ב-120 עד 150 ₪ למ״ר, בגדלים של 250 עד 859 מ״ר.
מגדל שלום מאיר, באחד העם 9, נחנך בשנת 1965 כגורד השחקים הראשון בישראל. המחירים בו במקום אחר לגמרי: 75 עד 100 ₪ למ״ר, במשרדים של 125 עד 700 מ״ר. מתחתיו יש חניון ציבורי גדול.
ביהודה הלוי, בבית לין, יש לי משרדים של 300 ו-600 מ״ר ב-150 ₪, ושטח של 3,000 מ״ר ב-90. מעבר לרחוב, בבניין 1910, שהיה מטה בנק לאומי, יש 635 ו-1,270 מ״ר ב-145, והחניה שם היקרה באזור, 1,650 ₪ לחודש.
באמצע הקטע, סביב רוטשילד 42 עד 46, עומדים מגדל הבינלאומי ומגדל ציון, ומעבר לשד״ל גם מגדל אלרוב. מכולם יש לתחנה שתיים עד שלוש דקות הליכה. במגדל ציון יש לי 150 מ״ר ב-160 ₪ ו-850 מ״ר ב-120, ובאלרוב 309 מ״ר ב-150.
על השדרה עצמה יש לי משרדים ברוטשילד 17, ב-150 ₪ למ״ר, וברוטשילד 18, בית לשימור בסגנון הבינלאומי, ב-160. בבית מוזס, ברוטשילד 74, המחיר נמוך יותר, 80 עד 125, במשרדים של 270 עד 500 מ״ר.
באחד העם 35, גם הוא בניין לשימור, יש משרדים של 160 עד 210 מ״ר, ב-105 עד 160 ₪ ודמי ניהול של 15. בבית עפר, בנחמני 14, המשרדים 205 עד 250 מ״ר, ב-130 עד 140, עם חניה ב-800. והמשרדים הקטנים ביותר שיש לי באזור נמצאים בבית שחף, ביהודה הלוי, מ-66 מ״ר.
שמונה מהבניינים שיש לי באזור רשומים בעצמם לשימור, ביניהם רוטשילד 18 ואחד העם 35. בחלק הדרומי של השדרה יש 21 מבנים לשימור, אף שהקטע הזה נמצא מחוץ לאזור של העיר הלבנה שאונסק״ו הכריזה עליו.
לשוכר זה אומר דבר אחד חשוב: כל עבודה שכוללת הריסה או בנייה בבניין לשימור צריכה תיק תיעוד ואישור של מחלקת השימור בעירייה. בבית מאני, שצמוד לבניין 1910, למשל, אסור לשנות פתחים, מפלסי קומות ומרפסות.
לכן לפני שחותמים על משרד בבניין כזה, כדאי לשאול את בעל הבניין מה כבר אושר, ואם העבודות שאתם צריכים דורשות אישור נוסף. לדעתי את זה בודקים לפני החתימה.
במאגר שלי המחיר באזור נע בין 50 ל-210 ₪ למ״ר לחודש. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 100 ל-150, ועל השדרה עצמה החציון 125, מול 115 ברחובות שסביבה.
המחירים כאן ירדו בשנים האחרונות. לפי ניומרק נת״מ, בשיא, בסוף שנת 2022, המחיר המבוקש במגדלי הסיטי היה 175 ₪ למ״ר. אחרי שבנק לאומי ובנק דיסקונט פינו את המטות שלהם, התפוסה ירדה מ-95% לכ-76% בתוך חצי שנה. בחציון הראשון של 2026 המחיר עמד על 129.40, והתפוסה חזרה ל-93.25%.
לפי אותו דוח, הסיטי זול היום בכ-14% מציר מנחם בגין, אף שבשנת 2021 היה יקר ממנו. אני לא יודע אם המחירים ימשיכו לרדת. אבל כשהתפוסה עוד לא מלאה, יש מקום לבקש הנחה או עבודות התאמה על חשבון המשכיר, בעיקר בבניינים שהתפנו.
דמי הניהול אצלי באזור בחציון 21 ₪ למ״ר. בכמה מהבניינים הנמוכים הם 15, ובאחד מהם מגיעים ל-40.
החניה נשכרת בנפרד: 1,000 ₪ לחודש בחציון, 700 בבית שחף ו-1,650 בבניין 1910. לאורחים יש בקצה הדרומי של השדרה את חניון "קצה השדרה" של אחוזות החוף, עם 390 מקומות, ב-24 ₪ לשעה ביום.
הארנונה אחידה בכל האזור. לפי צו הארנונה של העירייה, כל הבניינים שיש לי ברוטשילד יושבים באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר בשנה. בית תוכנה, שעיסוקו העיקרי ייצור תוכנה, מחויב בתעריף נמוך יותר, 196.49 ₪, אז כדאי לבדוק מול העירייה אם זה חל עליכם.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 256 מ״ר עם שתי חניות. השכירות 30,720 ₪ בחודש, ועוד 5,376 על דמי ניהול ו-2,000 על החניות. עם הארנונה, כ-9,600 ₪ בחודש, מגיעים לכ-47,700 ₪. כשאני משווה בין שתי הצעות, אני משווה את הסכום הזה.
חציון השטח אצלי באזור הוא 256 מ״ר, ורוב המשרדים בין 100 ל-500 מ״ר. הקטן שיש לי כרגע הוא 66 מ״ר, בבית שחף, והגדול 3,000 מ״ר, בבית לין. מעל 1,000 מ״ר יש לי רק במגדלים: ברוטשילד 22, בבית לין ובבניין 1910.
משרדים עד 100 מ״ר יש לי מעטים, וכמעט כולם מחוץ למגדלים.
הכי נוח ברכבת הקלה. תחנת אלנבי, שנפתחה באוגוסט 2023, נמצאת מתחת ליהודה הלוי, בין אלנבי לבצלאל יפה. מבית לין ההליכה אליה כ-210 מטר, ממגדל הבינלאומי וממגדל ציון כ-220, ומרוטשילד 22 כ-320, ארבע דקות. מהקצה הדרומי, רוטשילד 3 ומגדל שלום מאיר, יש כ-570 מטר.
הקו הסגול ייסע ברחוב אלנבי, במפלס הרחוב, ולפי היעד של נת״ע ייפתח באמצע 2028. יהיו לו שתי תחנות ליד השדרה, בפינת אלנבי ולילינבלום ובמונטיפיורי. עד אז אלנבי סגור לרכב, ורוב קווי האוטובוס שנסעו בו עברו לרוטשילד.
באוטובוס, לאורך השדרה עוצרים 21 קווים, ובכל האזור 36. בשדרה יש נתיב תחבורה ציבורית בימים א' עד ה', ושביל אופניים לשני הכיוונים כמעט לכל אורכה. רכבת ישראל רחוקה יותר: תחנת ההגנה, הקרובה, נמצאת כ-1.6 קילומטר מבית לין.
במשך שנים יהודה הלוי והרחובות שסביבו היו מרכז הבנקאות של ישראל. בשנים האחרונות עזבו שניים מהגדולים: לאומי עבר ללוד, ודיסקונט עבר בשנת 2024 לקמפוס בראשון לציון. את חלק מהבניינים שלהם קנו יזמים ומשקיעים.
מי שנשאר או הגיע: הבנק הבינלאומי, שההנהלה והסניף הראשי שלו ברוטשילד 42, ומשרד עורכי הדין ש. הורוביץ, באחד העם 31. ברוטשילד 22 פועל מלון עסקים של פתאל. ובמקום חלק מהגופים הפיננסיים נכנסו לשדרה סטארטאפים ועסקים קטנים.
העירייה קבעה לאזור תקרה של 500 אלף מ״ר שטחים עיקריים, והמגדלים שאושרו עד שנת 2020 אמורים להיות האחרונים סביב השדרה. ברוטשילד 10, בפינת הרצל, מגדל של מלון ודירות נמצא בשלב של תעודת הגמר, ובבסיסו שולבו כמה מהבתים הראשונים של אחוזת בית. וביהודה הלוי 24 עד 28 התחילה בשנת 2025 בנייה של דירות ומשרדים, במגרש של הסניף המרכזי של לאומי לשעבר.
ויש תוכניות שעוד לא התחילו. ברוטשילד 50 אושרה תוכנית לבניין משרדים גדול, ולמתחם חברות הביטוח, בין רוטשילד ליבנה, אושרו כ-58,000 מ״ר תעסוקה. עוד שני מגדלים, באלנבי פינת יהודה הלוי וביהודה הלוי 41, נמצאים בשלב התכנון. לדעתי זה אומר שההיצע כאן ימשיך לגדול, ומשכיר שיודע את זה יהיה גמיש יותר כבר היום.
הקצה הדרומי של ציר מנחם בגין, סביב תחנת קרליבך, קרוב לקצה המזרחי של רוטשילד: מבית קרתא ברחוב טיומקין יש לקרליבך כ-345 מטר. ובמחיר אין ביניהם הבדל: החציון אצלי בשניהם 120.
ההבדל בגודל ובבניין. בדרום בגין המשרד החציוני אצלי 376 מ״ר, ברובו במגדלים. ברוטשילד 256, ורובם מחוץ למגדלים. החניה ברוטשילד יקרה במעט, 1,000 ₪ לחודש מול 900. אם אתם צריכים 300 מ״ר ומעלה בקומה אחת, הייתי מתחיל מבגין. אם 150 עד 250, במיקום עם אופי, ברוטשילד יש יותר מה לראות.
לדעתי רוטשילד מתאים לחברה שצריכה 150 עד 300 מ״ר, שהמיקום הוא חלק מהזהות שלה, ושהעובדים שלה מגיעים ברגל או ברכבת הקלה. בבניינים הנמוכים היא תקבל משרד עם אופי במחיר נמוך משל המגדלים, ובתפוסה של היום יש לה גם כוח במשא ומתן.
הוא פחות מתאים לחברה שרוב העובדים שלה מגיעים ברכב, ולמי שצריך קומה גדולה וחדשה. רוב המשרדים מעל 500 מ״ר נמצאים במגדלים, ושם החציון 150, יותר מבדרום ציר בגין.
במאגר שלי 50 עד 210 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 120. במגדלים החציון 150, ובבניינים הנמוכים 110. מעל זה משלמים דמי ניהול, בחציון 21 ₪ למ״ר, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה. חניה, אם צריך, בחציון 1,000 ₪ לחודש.
בתחנת אלנבי, מתחת ליהודה הלוי. מרוב המגדלים שיש לי באזור ההליכה אליה שתיים עד ארבע דקות, ומרוטשילד 3 וממגדל שלום מאיר כשבע.
מעטים. הקטן שיש לי כרגע הוא 66 מ״ר, בבית שחף, ורוב המשרדים באזור בין 100 ל-500 מ״ר. את הקטנים תמצאו בעיקר בבניינים הנמוכים וברחובות שסביב השדרה.
כל עבודה שכוללת הריסה או בנייה בבניין לשימור צריכה תיק תיעוד ואישור של מחלקת השימור בעירייה. לפני החתימה, שאלו את בעל הבניין מה כבר אושר ומה עוד צריך אישור.
אצלי 1,000 ₪ לחודש בחציון, ובמגדלים 1,200. החניה נשכרת בנפרד מהמשרד. לאורחים יש את "קצה השדרה" בתחילת השדרה, וחניונים ציבוריים מתחת לכמה מהמגדלים, כמו מגדל שלום מאיר.
לא. אצלי האזור כולל גם את הרחובות שסביב השדרה, בעיקר בחלקה הדרומי: אחד העם, יהודה הלוי, לילינבלום, נחמני ואלנבי. כמעט כל הבניינים האלה יושבים בשכונה העירונית לב תל אביב.
