מי שרוצה לקנות משרד במגדל, קרוב לתל אביב, מגיע מהר לרמת גן. הסיבה היא מבנה הבעלות. ברבים ממגדלי המשרדים בתל אביב יש בעלים אחד שמשכיר. ברמת גן, ובעיקר בבורסה, היזמים מכרו את הקומות ביחידות, ולכן יש כאן הרבה בעלים פרטיים, וחלק מהם מוכרים.
זה גם אומר שהשוק כאן אחר. מחיר של יחידה נקבע מול מחיר של יחידה דומה באותו מגדל, וקונה יכול להשוות בין כמה הצעות באותו בניין. בתל אביב זה קורה לעתים רחוקות.
מגדלי הבורסה. על ז'בוטינסקי, דרך מנחם בגין, אבא הלל ותובל עומדים המגדלים הגבוהים של העיר. כאן נמצא היום כל מה שיש לי למכירה, וכאן גם המחירים הגבוהים בעיר.
הרחובות שמאחורי המגדלים. בהיצירה, בהחילזון ובקצה של תובל עומדים בניינים נמוכים וותיקים יותר. שם המחיר למ״ר יורד, ושם נמצאות רוב היחידות הקטנות. כרגע אין לי שם משרד למכירה, אבל מי שמחפש משרד קטן לעסק שלו צריך להתחיל משם.
מחוץ למתחם. ברחוב ביאליק, ברחוב בצלאל ולאורך דרך בן גוריון, על הגבול עם בני ברק, יש בנייני משרדים קטנים. זה המקום לעסק שהלקוחות שלו מגיעים ברכב וצריכים לחנות קרוב לדלת.
שני מגדלים, ושני סוגים של נכס. במגדל ICON יש לי יחידות במצב מעטפת, בגדלים מ-135 ועד 600 מ״ר, כלומר קומה בלי גמר שהקונה מתכנן בעצמו. במגדל ספיר יש לי משרד בנוי של 400 מ״ר, מוכן לכניסה, במחיר מבוקש של 30,000 ₪ למ״ר.
חציון השטח של מה שיש לי למכירה בעיר הוא 285 מ״ר. מי שמחפש פחות מזה ימצא כאן בעיקר את היחידה הקטנה ב-ICON. את הפירוט המלא של כל יחידה, עם המפרט והמחירים, ריכזתי בעמוד המשרדים למכירה במתחם הבורסה.
מי שקונה משרד משווה בדרך כלל בין שתי הערים. ההבדל במחיר המבוקש קטן ממה שנדמה. במגדל ספיר הוא 30,000 ₪ למ״ר, ובמשרד שיש לי במגדל WE בתל אביב הוא 28,000.
ההבדל הגדול יותר הוא בשכירות. בסקר של ניומרק נת״מ, השכירות הממוצעת במגדלים המובילים בבורסה הייתה 119.30 ₪ למ״ר בחודש בחציון הראשון של 2026, ובתל אביב 126.13. למשקיע, מחיר דומה עם שכירות נמוכה יותר פירושו תשואה נמוכה יותר. למי שקונה לעסק שלו, השכירות היא מה שהוא מפסיק לשלם, ולכן החשבון שלו אחר.
גם בארנונה אין כלל אחד. באזור א' של רמת גן משרד משלם 455.93 ₪ למ״ר לשנה, מעט יותר מ-449.78 באזור 1 של תל אביב. באזור ב' של רמת גן התעריף 406.27 ₪ עד 300 מ״ר. לכן משווים את התלוש של הנכס עצמו, ולא את העיר.
מי שעדיין מתלבט יכול לראות גם את המשרדים למכירה בתל אביב, ואת המשרדים למכירה בגבעתיים, שנמצאים ממש ליד הבורסה.
מס רכישה. 6% מהמחיר, בלי מדרגות, כמו על כל נכס שאינו דירת מגורים.
מע״מ. כשהמוכר הוא חברה או עוסק, מתווסף מע״מ. עוסק מורשה שקונה לעסק שלו יכול לקזז אותו, ואדם פרטי לא. את זה בודקים עם רואה החשבון לפני ההצעה.
מימון. בנק מממן משרד פחות מדירה. לפי מה שמתפרסם, בין 50% ל-70% מהשווי.
מה ממשיך לרוץ כל חודש. דמי הניהול במגדלים שלי 18 עד 19 ₪ למ״ר, חניה 1,300 ₪ לחודש, וארנונה לפי האזור. את כל אלה הבעלים משלם גם כשהמשרד עומד ריק.
בבניין שבו כל קומה שייכת למישהו אחר, חלק מההחלטות כבר לא בידיים שלכם. לכן יש כמה מסמכים שאני מבקש מכל מוכר ברמת גן, עוד לפני שמדברים על מחיר.
תקנון הבית המשותף. הוא קובע איך מחלקים הוצאות בין הבעלים, מי מחליט על שיפוץ של הלובי או של המעליות, ומה מותר לעשות בחזית ובשילוט. מי שרוצה שלט עם שם החברה על הבניין צריך לבדוק את זה מראש.
השימוש המותר. קליניקה, חדר הדרכה או חדר שרתים הם לא תמיד משרד בעיני העירייה. בודקים בהיתר שהשימוש שתכננתם מותר בקומה הזאת.
תלוש הארנונה. הוא מראה באיזה אזור ובאיזה סיווג הנכס רשום, ועל כמה מטרים מחייבים אותו. אם יש פער בין השטח בתלוש לשטח שהמוכר מציג, שואלים למה.
חוזה השכירות, אם יש שוכר. כמה הוא משלם, עד מתי, ואם יש לו אופציה. משרד עם שוכר נמכר יחד עם החוזה שלו.
לדעתי היא מתאימה במיוחד למשרדי עורכי דין, רואי חשבון וחברות פיננסים. הבורסה היא מרכז פיננסי ומשפטי, ולקוחות של משרד כזה מכירים את הכתובת. היא מתאימה גם לחברה שצריכה חצי קומה או קומה, כי ביחידות מעטפת אפשר לבנות בדיוק את מה שצריך.
למשקיע יש כאן שני צדדים. לפי כלכליסט, התפוסה בבורסה עלתה במהלך 2025 מ-84% ל-96.7%, וזה סימן טוב. מנגד, במרכז הנדל״ן נכתב שמגדלים חדשים בבגין, ביגאל אלון ובבורסה עשויים להגביר את התחרות על שוכרים.
מאוגוסט 2023 הקו האדום של הרכבת הקלה עוצר בתחנת אבא הלל, צמוד למגדלי הבורסה. הקו הסגול מתוכנן ליוני 2028, ויחבר את העיר בציר נוסף. מבחינת קונה, נגישות בתחבורה ציבורית היא מה שמחזיק ביקוש של שוכרים לאורך שנים.
כי במגדלי הבורסה היזמים מכרו את השטחים ביחידות, ויש בהם בעלים רבים. בהרבה מגדלים בתל אביב יש בעלים אחד שמשכיר ולא מוכר.
ברחובות שמאחורי מגדלי הבורסה, בהיצירה ובהחילזון, בבניינים הוותיקים. במגדלים עצמם רוב היחידות בינוניות וגדולות.
לא בהכרח. המחיר המבוקש בספיר הוא 30,000 ₪ למ״ר, ובמגדל WE בתל אביב 28,000. ההבדל המשמעותי הוא בשכירות, שבבורסה נמוכה יותר.
6% מהמחיר, בלי מדרגות, גם כשהקונה הוא חברה.
העירייה מחלקת את העיר לאזורים, ולכל אזור תעריף אחר למשרדים. באזור א' 455.93 ₪ למ״ר לשנה, ובאזור ב' 406.27 עד 300 מ״ר.
