רחוב יגאל אלון עובר לאורך נתיבי איילון מצד מזרח, כשלושה קילומטרים מדרך ההגנה ועד ערבי נחל. ציר המשרדים הוא החלק הצפוני שלו, מצומת יצחק שדה והלאה, והוא עובר בשתי שכונות: ביצרון, סביב מגדלי אלון, ונחלת יצחק, מצפון לדרך השלום, סביב TOHA ומגדל EAST.
לפי הסקר של ניומרק נת״מ, בחציון הראשון של 2026 התפוסה במגדלים של יגאל אלון הייתה 99.10 אחוז, הגבוהה בעיר. כמעט אין כאן שטח ריק, ומשרד טוב שמתפנה נתפס מהר. החציון במאגר שלי 128 ₪ למ״ר, ומי שמגיע ברכבת יורד בתחנת השלום, התחנה העמוסה בארץ.
ומה שפחות נוח: ההגעה ברכב. מסמך המדיניות שהכינה העירייה לרחוב העריך שגם אם רוב העובדים יגיעו בתחבורה ציבורית, 17 אלף איש יגיעו לכאן כל בוקר ברכב פרטי, וסביב מחלף השלום מרגישים את זה. ובשנים הקרובות יהיו ברחוב גם אתרי בנייה, כי כמה מגדלים חדשים עולים לאורכו.
בציר יש שלושה סוגים של בניינים, וכל אחד מתאים לגודל ולתקציב אחר. לפני הסיור הראשון כדאי לדעת לאיזה מהם אתם מכוונים.
מגדלי אלון, ביגאל אלון 94. שני מגדלים נפרדים, אלון 1 מצפון ואלון 2 מדרום, וכמעט חצי מהמשרדים שיש לי בציר נמצאים בהם. החציון שם 135 ₪ למ״ר, והמשרדים בגודל בינוני, 250 מ״ר בחציון.
שאר המגדלים. מגדל סוזוקי, TOHA ו-TOHA 2, מגדל EAST, מתחם הסוללים ומגדלי אדגר. כאן השטחים גדולים יותר, עם חציון של 485 מ״ר, והמחיר נמוך מעט, 125 ₪ בחציון.
הבניינים הנמוכים. בית מרכז אשדר, בית אנגל ובית קליפורניה על הרחוב עצמו, ובית שהם בשדרות ההשכלה. אלה בניינים נמוכים, והם הזולים בציר, עם חציון של 110 ₪ למ״ר.
הפער מצטבר מהר. במשרד של 300 מ״ר, ההבדל בין החציון של מגדלי אלון לזה של הבניינים הנמוכים הוא 7,500 ₪ בחודש, רק על השכירות. מה שמקבלים תמורתו הוא בעיקר הבניין: חניון מתחת לרגליים וכתובת שכולם מכירים.
מגדלי אלון, יגאל אלון 94. נבנו על המגרש של בית החרושת "הארגז", והושלמו בשנת 2017. המשרדים שיש לי שם מתחילים ב-97 מ״ר ומגיעים ל-600, וחצי מהם בין 180 ל-360 מ״ר, ב-100 עד 170 ₪ למ״ר. לכניסה הראשית של תחנת השלום הולכים כ-8 דקות.
מגדל סוזוקי, יגאל אלון 82. קם במקום מוסך סוזוקי, ויש בו משרדים מ-100 ועד 1,177 מ״ר. רובם מבוקשים ב-125 ₪ למ״ר, והגודל הנפוץ שם 400 מ״ר. מכאן לתחנת השלום כ-11 דקות הליכה.
TOHA ו-TOHA 2, בין דרך השלום לתוצרת הארץ. TOHA הראשון הושלם בסוף 2018, ומועצת הבניינים הגבוהים הבינלאומית בחרה בו כמגדל המשרדים הטוב בעולם. יש לי בו 480 מ״ר ב-175 ₪ למ״ר, היקר בציר. TOHA 2 עדיין בבנייה, ואפשר כבר לסגור בו 450, 1,200 או 2,400 מ״ר, במחיר שנקבע במשא ומתן. משניהם הולכים לתחנת השלום 3 עד 4 דקות, הכי קרוב בציר.
מגדל EAST, תוצרת הארץ 3. נבנה במקום בית מוטורולה הישן, וקיבל טופס 4 בקיץ 2025. שטחי המשרדים בו הושכרו כמעט כולם, רובם לג׳ייפרוג, ולכן לפני שמתאהבים במשרד כאן שווה לשאול אותי מה באמת פנוי. מהבניין לתחנה כ-5 דקות.
מתחם הסוללים, הסוללים 1. פרויקט חדש עם שני מגדלי משרדים, כ-5 דקות הליכה מהמסוף הדרומי של התחנה. כאן השטח הגדול ביותר שיש לי בציר, 3,200 מ״ר, ולצידו 1,200 מ״ר ב-120 ₪. רשות ניירות ערך עוברת לכאן מהסיטי, וקבוצת פתאל שכרה כאן בניין שלם.
מגדלי אדגר 360, השלושה 2. שני בניינים באותו מתחם, בקצה הדרומי, ביד אליהו, מעט מחוץ לרחוב. יש לי שם 220 ו-250 מ״ר ב-100 עד 120 ₪, ו-540 מ״ר ב-98. לתחנת השלום רחוק מכאן, ומי שבא בתחבורה ציבורית יגיע נוח יותר בקו האדום, מתחנת קרליבך.
הבניינים הנמוכים. בבית מרכז אשדר, ביגאל אלון 92, יש לי 142 עד 550 מ״ר ב-80 עד 125 ₪ למ״ר. בבית קליפורניה, ביגאל אלון 120, יש 290 מ״ר ב-60 ₪, הזול בציר, כ-4 דקות מהתחנה. ובבית אנגל, ביגאל אלון 88, יש 278 מ״ר, גם הוא במחיר שנקבע במשא ומתן.
ויש מגדלים שכרגע אין לי בהם משרד פנוי: מגדל טויוטה ביגאל אלון 65, ומגדל אמפא ביגאל אלון 98, שנקרא בעבר מגדל אלקטרה. אם אחד מהם מעניין אתכם, כדאי לשאול.
במאגר שלי המחיר לאורך הציר נע בין 60 ל-175 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 128 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 120 ל-150.
המחירים כאן עברו מסלול חד. לפי הסקרים של נת״מ, המגדלים ביגאל אלון הגיעו בחציון הראשון של 2022 ל-190 ₪ למ״ר, היקר בעיר באותה עת, ירדו עד 124.83 בסוף 2024, ועלו מאז ל-139.17. אפילו בשפל, התפוסה לא ירדה מתחת ל-97.7 אחוז.
הסקר מראה עוד דבר: ביגאל אלון הפער בין מגדל לבניין ותיק הוא הגדול בעיר. במגדלים 139.17 ₪ למ״ר, ובבניינים הוותיקים 75.80. במאגר שלי הפער קטן יותר, 135 במגדלי אלון מול 110 בבניינים הנמוכים, אבל הכיוון זהה.
ולגבי משא ומתן: כשכמעט כל השטח מושכר, יש פחות מקום להנחות. נת״מ צופה שכניסת המגדלים החדשים תגביר את התחרות, ולדעתי מי שחותם עכשיו יכול לבקש עבודות התאמה על חשבון המשכיר, או כמה חודשים בלי שכירות בתחילת החוזה.
דמי הניהול במגדלים של הציר נמוכים מהממוצע בעיר. בסקר של נת״מ הם 17.67 ₪ למ״ר, מול 20.14 בממוצע התל-אביבי.
החניה עולה במגדלים כ-1,100 ₪ לחודש, ובבניינים הוותיקים כ-700, לפי אותו סקר. במגדלי אלון, בעסקה שפורסמה בשנת 2017, שילמה פאלו אלטו 950 ₪ לחניה. ולאורחים יש לאורך הציר חניונים של אחוזות החוף, כמו חניון הסוללים, ב-24 ₪ לשעה ביום.
הארנונה ברוב הציר אחידה. הכתובות מיגאל אלון 65 ועד 159, וגם דרך השלום, תוצרת הארץ ורחובות ביצרון, נמצאות באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. בקצה הדרומי זה משתנה: יגאל אלון 53 עד 57 נמצאים באזור 2, עם 375.07 ₪, ויגאל אלון 49 ו-51 מועברים לפי הצו לאזור 3. על אותו רחוב, בכמה מאות מטרים, יש שלושה תעריפים.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 336 מ״ר במגדל באזור 1, עם שתי חניות. השכירות 43,008 ₪ בחודש, דמי הניהול כ-6,000, החניות 2,200, והארנונה כ-12,590. ביחד כ-64,000 ₪ בחודש. את המספר הזה כדאי לבקש מכל משכיר לפני שמשווים.
חציון השטח אצלי בציר הוא 336 מ״ר, ובאזור עזריאלי שממול 170. רוב המשרדים כאן בין 220 ל-485 מ״ר, ובמגדלי אלון הם קטנים מזה.
משרד קטן, עד 100 מ״ר, כמעט אין כאן. הקטן שיש לי הוא 97 מ״ר במגדלי אלון, ויש גם 100 מ״ר במגדל סוזוקי. בצד השני, מי שצריך יותר מ-1,000 מ״ר ימצא כמה אפשרויות: 3,200 מ״ר במתחם הסוללים, 2,400 ב-TOHA 2 ו-1,177 במגדל סוזוקי. וגם נת״מ כותבת שהביקוש כאן מגיע בעיקר מחברות בינלאומיות שמחפשות שטחים גדולים.
ברכבת ישראל, לתחנת השלום. בשנת 2025 היא הייתה העמוסה בארץ, עם כ-17.2 מיליון נוסעים. מ-TOHA ההליכה אליה 3 עד 4 דקות, מ-EAST ומהסוללים כ-5, ממגדלי אלון כ-8 וממגדל סוזוקי כ-11. ממגדלי אדגר, בקצה הדרומי, כבר 20 דקות.
הקו האדום של הרכבת הקלה עובר ממערב לאיילון. ממגדלי אלון חוצים ברגל את גשר יהודית, גשר להולכי רגל ולאופניים בלבד, ומגיעים לתחנת יהודית תוך 8 עד 11 דקות. מצפון לדרך השלום קרובה יותר תחנת שאול המלך.
באוטובוס, ב-13 התחנות לאורך יגאל אלון עוצרים 15 קווים, רובם של דן, והתדירות הגבוהה היא בלב הציר, בין קרמניצקי לדרך השלום. וברכב מגיעים מנתיבי איילון דרך מחלף השלום, או בגשרים של יצחק שדה ומוזס.
עד סוף המאה הקודמת זה היה אזור של מפעלים ומוסכים. בביצרון פעלו מפעל המקררים של אמקור ו"הארגז", ובנחלת יצחק מחלבת טרה. רוב הקרקע שייכת לעירייה, והוחכרה למפעלים לשישים שנה.
המגדל הראשון בציר היה מגדל טויוטה, שהושלם בשנת 2001, ובאותה שנה אישרה העירייה בנייה לגובה בביצרון. אחריו קם מגדל אמפא, במקום מפעל אמקור, ובהמשך מגדלי אלון, במקום הארגז. היום הרחוב נחשב לאחד הרחובות המרכזיים של מרכז העסקים בתל אביב.
במגדלי אלון, פאלו אלטו מחזיקה יותר ממחצית המגדל הצפוני. במגדל אמפא יושבת גוגל ישראל מאז 2011, ולצידה פייפאל ומשרדי עורכי דין גדולים. ב-TOHA הראשון שוכרות גדולות הן וויוורק ונטורל אינטליג׳נס.
מצפון לדרך השלום, מגדל EAST הושכר ברובו לג׳ייפרוג, וגוגל שכרה כ-60 אלף מ״ר ב-TOHA 2. בקצה הדרומי, במגדלי אדגר, יושבות שגרירויות גרמניה, פינלנד ושבדיה, ובביצרון נמצא גם המטה של צ׳ק פוינט.
TOHA 2 אמור להתאכלס בתחילת 2027, ולפי ביזפורטל, כ-75 אחוז מהשטח בו כבר בהסכמים או במשא ומתן מתקדם. ובהסוללים 12, ליד מתחם הסוללים, כבר אושרו העבודות על מגדל משרדים נוסף.
ועל הנייר יש עוד הרבה. במגרש של מחלבת טרה, מול TOHA, אושרה תוכנית עם כ-117 אלף מ״ר לתעסוקה, ובמגרש הסינרמה, בפינת יצחק שדה, עוד כ-110 אלף. ובין מיטב לעמינדב מתוכנן "מרחב אלון", עם כ-125 אלף מ״ר של משרדים.
ובטווח הרחוק, מטרו. בתכנון יש שתי תחנות על יגאל אלון, אחת ליד תחנת השלום, שבה ייפגשו שני קווים, ואחת בצומת יצחק שדה. ברשות המטרו לא צופים פתיחה לפני 2035.
לדעתי כל זה משחק לטובת השוכרים. מי שחותם עכשיו, כדאי שיבקש אופציית יציאה או חידוש בתנאים ידועים, כדי שיוכל ליהנות מההיצע החדש כשיגיע.
אזור עזריאלי נמצא ממערב, מעבר לנתיבי איילון, ותחנת השלום משרתת את שניהם. ההבדל העיקרי הוא בכסף: בעזריאלי החציון אצלי 150 ₪ למ״ר, כאן 128. גם בסקר של נת״מ ציר בגין יקר מיגאל אלון, 151 מול 139.17.
זה לא תמיד היה כך. בחציון הראשון של 2021 יגאל אלון היה דווקא היקר מבין השניים, ולדעתי הקו האדום, שעובר מתחת לבגין, הוא מה שהפך את התמונה. וגם המשרדים שונים: בעזריאלי המשרד החציוני 170 מ״ר, כאן 336. מי שצריך יותר שטח לאותו תקציב, יתחיל כאן. מי שמקבל הרבה לקוחות ורוצה כתובת שכולם מכירים, יתחיל בעזריאלי.
לדעתי הציר מתאים במיוחד לחברה של כמה עשרות עובדים, שרובם מגיעים ברכבת, ושצריכה 250 עד 500 מ״ר. המחיר נמוך מעזריאלי והתחנה קרובה. ואם התקציב לחוץ, יש בניינים נמוכים באותו רחוב.
הוא פחות מתאים למי שכל העובדים שלו מגיעים ברכב, בגלל העומס סביב מחלף השלום. וגם למי שמחפש משרד של כמה חדרים בלבד, כי משרדים של פחות מ-100 מ״ר כמעט אין כאן.
במאגר שלי 60 עד 175 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 128. מעל זה דמי ניהול, בסקר של נת״מ כ-18 ₪ למ״ר במגדלים, חניה של כ-1,100 ₪ לחודש, וברוב הציר ארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
לתחנת השלום: מ-TOHA 3 עד 4 דקות, מ-EAST כ-5, ממגדלי אלון כ-8 וממגדל סוזוקי כ-11. ממגדלי אלון אפשר ללכת גם לתחנת יהודית של הקו האדום, דרך גשר יהודית.
שניים. אלון 1 הצפוני ואלון 2 הדרומי עומדים על אותו מגרש, ביגאל אלון 94, ולכל אחד לובי ומעליות משלו.
מעט. הקטן שיש לי כרגע הוא 97 מ״ר במגדלי אלון, ויש גם 100 מ״ר במגדל סוזוקי. רוב המשרדים בציר בין 220 ל-485 מ״ר.
ברובו באזור 1, עם 449.78 ₪ למ״ר לשנה למשרדים. בקצה הדרומי, ביגאל אלון 53 עד 57, זה אזור 2, ו-49 ו-51 מועברים לאזור 3. לפני שחותמים כדאי לבדוק את הכתובת המדויקת.
כן. מגדלי אלון ומגדל סוזוקי נמצאים בשכונת ביצרון, בין יצחק שדה לדרך השלום, ו-TOHA ו-EAST כבר בנחלת יצחק, מצפון לדרך השלום. זה אותו ציר משרדים, בשתי שכונות.
