אני אומר את זה לכל מי שמתקשר: בני ברק היא הכתובת הזולה ביותר למשרד
בגוש דן, ובפער שקשה להתעלם ממנו. חציון המחיר במאגר שלי כאן עומד על
70 ₪ למ״ר, מול 130 בתל אביב ו-120 ברמת גן. על אותו
שטח בדיוק, עסק שיושב כאן משלם כמעט מחצית ממה שהיה משלם מעבר לאיילון.
ומה שהופך את זה למעניין באמת הוא שהזול הזה לא יושב במחסן. הוא יושב
במגדלים בני ארבעים וחמש, ארבעים וארבע וארבעים קומות, מהגבוהים בישראל.
את הצירוף הזה, זול וגבוה, אין לי להציע בשום עיר אחרת.
וזה באמת נדיר.
למטה יש את לוח המשרדים שלי בעיר, ומכאן והלאה מה שאני אומר בטלפון,
כתוב.
שוק המשרדים של בני ברק דחוס לרצועה צרה בקצה המערבי של העיר, לאורך
נתיבי איילון, ואין לו כמעט שום קשר לשאר העיר. מי שמדמיין רחובות צרים ותנועה איטית פשוט לא
מכיר את האזור הזה, כי מי שנכנס מהאיילון ישר לחניון של אחד המגדלים
על דרך ששת הימים לא עובר אפילו רחוב אחד של העיר עצמה, ולפעמים אני
רואה שוכרים שגילו את זה רק בסיור השני.
שלושה צירים מחזיקים כמעט את כל ההיצע. דרך ששת הימים
היא החזית שצמודה לאיילון, ושם עומדים המגדלים החדשים והגבוהים.
ז'בוטינסקי מחבר את בני ברק לרמת גן ולתל אביב, וזה הציר
שאני שולח אליו מי שרוצה להיות בדיוק על התפר. מצדה ובר כוכבא
מאחוריהם מחזיקים את המגדלים הוותיקים יותר, ושם המחירים בדרך כלל הנוחים
ביותר שיש לי.
מגדל צ'מפיון בדרך ששת הימים 30 מגיע לארבעים וחמש קומות, והוא הגבוה
שיש לי בעיר. חדש, עם נוף שמגיע עד הים ביום בהיר, ומתומחר בהתאם.
מתחם בסר הוא הכתובת הכי מוכרת כאן, ולא במקרה. בסר 3 במצדה 9 עומד על
שלושים וחמש קומות ובסר 4 במצדה 7 על ארבעים. השאילתה "משרדים להשכרה בסר"
מגיעה אליי כמעט כל שבוע, וזה בניין שאנשים מחפשים בשמו.
מגדלי לייף LYFE בדרך ששת הימים 6 הם המתחם עם ההיצע הרחב ביותר שלי
בעיר, והבניין השני שם עולה לארבעים ושש קומות. לצדו, באותה כתובת, עומד
מגדל עץ השקד הנמוך יותר, שמונה עשרה קומות.
מי שרוצה להיות בדיוק על הגבול עם רמת גן ימצא את מגדל הכשרת הישוב
בז'בוטינסקי 9 עם ארבעים קומות, ואת BBC CENTRAL בז'בוטינסקי 1 עם עשרים
ותשע. מאחוריהם, בבר כוכבא, עומדים אפי קונקורד ו-V TOWER, ובבן גוריון
מגדל אלייד. אלה בניינים ותיקים יותר, ובדיוק שם אני מוצא את העסקאות
הטובות.
מתוך כל השמות באזור, בסר הוא היחיד שאנשים מקלידים בגוגל בשמו. לא
"משרד בבני ברק" אלא "משרדים להשכרה בסר". זה קורה כי המתחם הוא כמעט
מותג בפני עצמו, ומי שעבד פעם באחד הבניינים שם ממשיך לחפש אותו.
בסר 3 במצדה 9 ובסר 4 במצדה 7 עומדים זה מול זה, שלושים וחמש קומות
וארבעים. הקומות שם מלבניות ונוחות לחלוקה, החניונים גדולים, והכניסה
לאיילון קרובה. במגדל בסר 2 בדוד בן גוריון 2 אין לי כרגע היצע, אבל הוא
חלק מאותו מתחם ומאותה תחושה.
מה שאני אומר לשוכרים על בסר זה שהוא נותן כתובת שמזוהה מיד בלי
לשלם על כתובת בתל אביב. זה שילוב לא מובן מאליו.
ההבדל הכי גדול בבני ברק אינו בין רחוב לרחוב אלא בין דור לדור של
בניינים. המגדלים החדשים על דרך ששת הימים ועל מצדה מציעים לובי מרשים,
מעליות מהירות, מערכות מיזוג חדשות ותקני בנייה עדכניים, והמחיר שם נוטה
לרבע העליון של הטווח.
הוותיקים יותר, סביב בר כוכבא ודוד בן גוריון, נראים פחות מרשימים
מבחוץ ולפעמים דורשים שיפוץ פנימי. בתמורה הם יושבים ברבע התחתון של
הטווח, ובחלק מהם בעל הנכס מוכן להשתתף בעלות ההתאמה כדי לסגור עסקה.
כאן בדרך כלל נמצאות העסקאות שאני הכי אוהב.
אני שואל את השוכר שאלה אחת: מי מגיע אליכם? אם זה לקוחות, שווה לשלם
על הלובי. אם זה בעיקר העובדים שלכם, עדיף לשים את הכסף בחניה, בשטח
ובהתאמה פנימית טובה, ולא בשיש שבכניסה.
הטווח בעיר נע בין 50 ל-130 ₪ למ״ר לחודש, והחציון
עומד על 70 ₪ למ״ר. הרבע הזול מתחיל ב-63 והרבע היקר עובר את 85.
זה הכל.
הפער מול תל אביב הוא לא סוד ולא מציאה מפוקפקת. הקרקע כאן נרכשה זול
יותר, האזור נבנה מאוחר יותר, והביקוש ממוקד בעיקר בחברות שמגיעות ברכב
ולא בחברות שרוצות כתובת יוקרתית. זה בדיוק מה שמייצר את ההזדמנות.
דמי הניהול נעים סביב 17 ₪ למ״ר, נמוכים יותר ממה שמקובל בהרצליה או
בתל אביב. גם את המספר הזה אני מבקש בכתב לפני שממשיכים. תמיד.
בני ברק היא עיר של יחידות בינוניות, וזה ההבדל הגדול בינה לבין
הרצליה. חציון השטח שלי כאן הוא 240 מ״ר, והגוש הגדול
ביותר יושב בין 100 ל-250 מ״ר. אחריו מגיע הטווח של 250 עד 500.
מי שמחפש קומה שלמה מעל 1,000 מ״ר ימצא כאן מעט, אבל זה קיים, עד
1,500 מ״ר ביחידה אחת. בקצה השני, מתחת ל-100 מ״ר, כמעט
שאין לי. היחידה הקטנה ביותר שיש לי כרגע היא 72 מ״ר.
רבע מההיצע מתחיל רק סביב 157 מ״ר, ורבע ממנו עובר את 376. אלה המספרים
שאני מסתכל עליהם כשמישהו אומר לי "משהו בינוני".
כמעט כל נכס שיש לי בבני ברק מגיע עם חניה, וזו אחת הסיבות שעסקים
עוברים לכאן. במגדלים החדשים על ששת הימים החניונים גדולים ומרווחים,
ובוותיקים יותר צריך לספור מקומות בהסכם.
הנגישות היא הקלף החזק של האזור. הכניסה והיציאה לנתיבי איילון הן
ממש בצמוד, ותחנת רכבת בני ברק נמצאת במרחק הליכה מחלק מהמגדלים. מי
שמגיע מפתח תקווה, מראש העין או מהשרון חוסך כאן זמן אמיתי כל בוקר.
אני בודק את זה בכל סיור. כמה דקות מהחניון עד הדלת.
לדעתי היא מתאימה במיוחד לעסק שהתקציב הוא השיקול הראשון שלו ושלא
מוכן להתפשר על בניין מכובד. משרדי רואי חשבון, עורכי דין, חברות ביטוח
וחברות טכנולוגיה בצמיחה יושבים כאן בדיוק מהסיבה הזאת. מתאימה גם מאוד
לעסק שרוב העובדים שלו מגיעים ברכב מהמזרח ומהצפון.
היא פחות מתאימה לעסק שהלקוחות שלו מגיעים ברגל ממרכז תל אביב, ולעסק
שמחפש אווירה של בתי קפה ומסעדות מסביב. אזור המשרדים כאן תכליתי, ומי
שרוצה חיי רחוב ימצא יותר ברמת גן או בתל אביב.
המחיר למ״ר הוא רק אחד משלושה מספרים שקובעים את העלות. השניים האחרים
הם דמי הניהול ומספר החניות שנכללות. במגדל גבוה כאן ההפרש בין קומה
נמוכה לקומה גבוהה מגיע לעשרות אחוזים, ולפעמים ההבדל היחיד בפועל הוא
הנוף מהחלון.
עוד דבר שאני בודק בכל סיור הוא מה קורה בשעות העומס. הכניסה לאיילון
מבני ברק נהדרת בעשר בבוקר ופחות נהדרת בשמונה. שווה להגיע פעם אחת בשעת שיא.
אז באים בשמונה. לא בעשר.
במאגר שלי הטווח הוא בין 50 ל-130 ₪ למ״ר לחודש, והחציון עומד על 70.
לזה מוסיפים דמי ניהול של כ-17 ₪ למ״ר.
הקרקע נרכשה זול יותר, האזור נבנה מאוחר יותר, והביקוש כאן מגיע
בעיקר מחברות שמגיעות ברכב ולא מחברות שרוצות כתובת יוקרתית. הפער בחציון
הוא כמעט מחצית, ולכן מי שמחפש משרדים להשכרה בבני ברק במחירים טובים
מגיע לכאן ולא לרמת גן.
הגבוה הוא צ'מפיון בדרך ששת הימים. מתחם בסר, מגדלי לייף LYFE,
הכשרת הישוב, BBC CENTRAL, עץ השקד, אפי קונקורד, V TOWER, שקל
ואלייד משלימים את התמונה.
מתחת ל-100 מ״ר כמעט שאין לי. הגוש הגדול הוא דווקא 100 עד 250 מ״ר,
שמתאים לצוות של עשרה עד עשרים איש, וזה החוזק האמיתי של העיר.
כמעט כולם. במגדלים החדשים על דרך ששת הימים החניונים מרווחים.
את מספר המקומות המדויק צריך לוודא בהסכם, לא בהבטחה בעל פה.
אם התקציב מוביל, בני ברק. חציון המחיר כאן נמוך משמעותית, והמגדלים
לא פחות מרשימים. אם חשובים לכם חיי רחוב, מסעדות ותחבורה ציבורית צפופה,
רמת גן תיתן יותר.
בדרך כלל מהר יחסית, כי רוב היחידות כאן מוכנות לכניסה ולא דורשות
בנייה מהיסוד. סיור בשלושה או ארבעה נכסים נותן תמונה טובה, ומשם זה
תלוי במשא ומתן.
