ציר מנחם בגין הוא הדרך שחוצה את מרכז העסקים של תל אביב מדרום לצפון, כ-3.6 קילומטרים בתוך העיר. המגדלים שיש לי עליה מתחילים במגדל לוינשטיין, בבגין 23, ונגמרים במגדלי הצעירים, בבגין 158, ליד ארלוזורוב. עד שנת 2001 היא נקראה דרך פתח תקווה.
מתחת לדרך עובר הקו האדום של הרכבת הקלה, ויש לו ארבע תחנות לאורך הציר: קרליבך בדרום, יהודית ליד שרונה, שאול המלך ליד מידטאון, וארלוזורוב בקצה הצפוני. מכל מגדל שיש לי בציר ההליכה לתחנה היא עד כשש דקות, ולדעתי זה מה שמחזיק כאן את הביקוש גם כשהשוק מתקרר.
המחיר עולה ככל שמתקדמים צפונה. בקטע הדרומי החציון אצלי 120 ₪ למ״ר, ובקטע של עזריאלי 150. על אותה דרך, כמה תחנות זו מזו, משרד בדרום זול בחמישית.
ומה שפחות נוח: זו אחת הדרכים העמוסות בעיר, ומי שמגיע ברכב יעמוד בה בשעות העומס. ובדרום הבנייה עוד לא נגמרה. כמה מגדלים חדשים עולים שם עכשיו, כך שבשנים הקרובות יהיו ברחוב גם אתרי בנייה.
הדרום, מבגין 23 עד בגין 52. מגדל לוינשטיין, מגדל רובינשטיין, אמות ביטוח ומגדל סונול, ומאחוריהם תאומי רובינשטיין ברחוב יצחק שדה. כאן המחיר הנמוך בציר, 70 עד 150 ₪ למ״ר. המשרדים גדולים, עם חציון של 376 מ״ר, והחניה אצלי 900 ₪ לחודש בחציון.
האמצע, סביב בגין 121 ו-125. כאן הדרך עוברת לצד מתחם שרונה: מגדל עזריאלי שרונה ומגדל היובל, ומאחוריהם פלטינום והחשמונאים. המחיר כבר קרוב לזה של הצפון, ובעזריאלי שרונה כל המשרדים שיש לי מבוקשים ב-180 ₪ למ״ר. את הקטע הזה פירטתי בעמוד של מתחם שרונה.
הצפון, מבגין 132 עד 158. זה אזור עזריאלי, עם מרכז עזריאלי, מידטאון, WE ורסיטל. רוב המשרדים שיש לי בציר נמצאים כאן, והם גם הקטנים ביותר, עם חציון של 170 מ״ר. דמי הניהול כאן דווקא נמוכים יותר, 18 ₪ למ״ר, והחניה 1,300 ₪.
רוב המגדלים בדרום הציר נבנו בסוף שנות ה-90, והחדש שבהם, תאומי רובינשטיין, הושלם בשנת 2021. אני מניח שחלק מהפער במחיר מול הצפון נובע מהגיל. ובחלק מהבניינים השקיעו לא מזמן: מגדל רובינשטיין עבר שיפוץ רחב לפני כמה שנים.
מגדל לוינשטיין, בגין 23. במגדל לוינשטיין יש לי הכי הרבה משרדים בדרום. רובם בין 250 ל-376 מ״ר, ב-120 ₪ למ״ר. הקטן 144 מ״ר ב-95 ₪, והגדול 1,036 מ״ר, קומה שלמה. מתחת למגדל יש חניון של כמה מאות מקומות.
מגדל רובינשטיין, בגין 37. עומד בצומת בגין ולינקולן, פחות משתי דקות הליכה מתחנת קרליבך. יש בו משרדים של 270 ו-288 מ״ר, ב-100 וב-120 ₪, ושטחים של 1,000 מ״ר ויותר. היקר שיש לי בדרום נמצא כאן: 1,000 מ״ר ב-150 ₪.
אמות ביטוח, בגין 46-48. שלושה מגדלים מחוברים בצומת בגין והרכבת, ואחד מהם הושכר למלון. זה הזול בכל הציר: 70 עד 80 ₪ למ״ר, במשרדים של 85 עד 324 מ״ר, וחניה ב-700 ₪.
מגדל סונול, בגין 52. נבנה במקום תחנת דלק, והתחנה עדיין פועלת בבסיס המגדל. הגדלים אצלי מתחילים ב-220 מ״ר ומגיעים עד 1,260 מ״ר, השטח הגדול ביותר שיש לי בדרום, ב-130 ₪. המחירים בו 90 עד 140.
תאומי רובינשטיין, יצחק שדה 6. כמאה מטר מזרחה מהדרך, בשורה הצפונית של מתחם יצחק שדה. יש לי בהם 380 מ״ר ב-140 ₪ ו-1,200 מ״ר ב-150 ₪, ודמי הניהול 18, נמוכים מאשר אצל השכנים.
בין שני הקטעים, בבגין 80 ו-116, יש בניינים ותיקים יותר, בית אינטרנשיונל ובית קלקא. כרגע אין לי בהם משרד פנוי.
במאגר שלי המחיר לאורך הציר נע בין 70 ל-200 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 150 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 120 ל-150, והיקרים ביותר נמצאים במידטאון.
ההבדל בין הקטעים הוא מה שכדאי לזכור. בין החציון של הדרום לזה של הצפון יש 30 ₪ למ״ר, ובמשרד של 300 מ״ר זה 9,000 ₪ בחודש, רק על השכירות.
הסקרים מסכימים שבגין הוא האזור היקר בעיר. בדוח של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של 2026 נמדדו במגדלים מהדרגה הראשונה לאורך הציר 151 ₪ למ״ר בממוצע, ובמתחם יצחק שדה שבדרום 143.76. בבניינים מהדרגה השנייה של הציר הממוצע היה 93.60.
ובחוזים עצמם יש יותר גמישות מבמחיר המבוקש. במגדל לוינשטיין, לפי הדוח השנתי שפורסם עליו, הממוצע בחוזים שנחתמו בשנת 2025 היה 131 ₪ למ״ר, פחות מאשר שנה קודם. לדעתי מי שנכנס עכשיו לדרום יכול לבקש הנחה, או לפחות עבודות התאמה על חשבון המשכיר.
דמי הניהול הולכים בכיוון ההפוך מהמחיר. בדרום החציון אצלי 21 ₪ למ״ר, ובצפון 18. ההפרש קטן, ובמשרד גדול הוא מצטבר.
החניה בדרום זולה יותר: 900 ₪ לחודש בחציון אצלי, מול 1,300 בצפון, ובאמות ביטוח 700. לאורחים יש בקצה הדרומי את חניון בית הדר של אחוזות החוף, עם 558 מקומות, ב-24 ₪ לשעה ביום.
הארנונה אחידה לכל האורך. לפי צו הארנונה של העירייה, כל הכתובות בציר, מבגין 23 ועד 158, יושבות באזור 1, והתעריף למשרדים הוא 449.78 ₪ למ״ר בשנה. כלומר ההבדל בין הקטעים נמצא בשכירות ובחניה, והמס זהה.
דוגמה, לפי החציונים: משרד של 300 מ״ר עם שתי חניות. בדרום זה 36,000 ₪ שכירות בחודש, ועוד 8,100 על דמי ניהול וחניות. בצפון 45,000, ועוד 8,000. עם הארנונה, כ-11,240 ₪ בחודש בשני המקרים, מגיעים לכ-55,300 בדרום ולכ-64,200 בצפון. בהשוואה בין הצעות, זה המספר שאני מסתכל עליו.
חציון השטח אצלי בציר הוא 250 מ״ר, וגם כאן כל קטע שונה. בדרום החציון 376 מ״ר ובצפון 170, יותר מפי שניים.
משרד קטן, עד 100 מ״ר, תמצאו אצלי כמעט רק בצפון. הקטן ביותר בציר הוא 50 מ״ר ברסיטל, ובדרום הקטן הוא 85 מ״ר באמות ביטוח. מי שצריך שטח גדול ימצא בדרום יותר אפשרויות: 1,260 מ״ר בסונול, ו-1,200 ברובינשטיין ובתאומים. הגדול ביותר בציר נמצא בכל זאת בצפון, 1,600 מ״ר במידטאון.
ברכבת הקלה. בדרום יורדים בתחנת קרליבך, מתחת לצומת מעריב: ממגדל רובינשטיין ההליכה פחות משתי דקות, ומלוינשטיין ומסונול כשלוש. בית קלקא צמוד לתחנת יהודית, ומהצפון הולכים לשאול המלך או לארלוזורוב. קרליבך היא גם התחנה שבה הקו האדום יתחבר בעתיד לקו הירוק.
רכבת ישראל רחוקה יותר מהדרום. מבגין 23 הקרובה היא תחנת ההגנה, כ-18 דקות הליכה, ומבגין 74 וצפונה קרובה יותר תחנת השלום. מי שמגיע ברכבת לדרום הציר יכול לרדת בסבידור ולהמשיך בקו האדום עד קרליבך.
באוטובוס, בתחנות שלאורך הדרך, מהרכבת ועד החשמונאים, עוצרים 105 קווים ביום חול. וברכב, מאז 2022 חוצים את צומת מעריב במנהרת קרליבך, שהחליפה את גשר מעריב.
בדרום, תאומי רובינשטיין הם הבית של כמה מהחברות הגדולות בציר: המטה של מאנדיי, אנבידיה, ומשרד עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן, שיושב בחצי התחתון של המגדל המזרחי. לפני המעבר לשם ישבה מאנדיי במגדל סונול.
במגדל לוינשטיין יושב בנק הפועלים מאז שהמגדל נבנה, ובאמות ביטוח נמצא המשרד הראשי של BDO. באמצע, במגדל היובל, פועלת קריית הממשלה של תל אביב, ובצפון EY מחזיקה את המשרד הראשי שלה במידטאון. מי שמחפש שכנים מההייטק ימצא אותם בשני קצוות הציר.
רוב הבנייה החדשה מרוכזת עכשיו בדרום. בצומת מעריב, מעל תחנת קרליבך, מתוכנן מגדל משרדים של כ-48,000 מ״ר שיתחבר לתחנה במנהרה, והחפירה שם כבר הסתיימה. בבגין 62 עולה מגדל מגורים עם בית ספר תיכון בבסיסו, ובבגין 64 מגדל של משרדים ודירות.
וגם אחרי זה יש תוכניות. ליד מגדל סונול אושרה תוכנית למגדל משרדים נוסף, ובבית קלקא מקדמים הריסה ובנייה של מגדל של כ-75,000 מ״ר למשרדים ומגורים. במתחם יצחק שדה, ממזרח לציר, צפויים לעמוד בסוף ארבעה עשר מגדלים, עשרה מהם למשרדים.
אני מעריך שבעוד כמה שנים ההיצע בדרום יגדל בהרבה. מי שנכנס עכשיו לחוזה של שלוש שנים ייהנה מזה בחידוש, כי יהיו לו יותר חלופות.
ציר המסגר עובר במקביל, ממזרח לדרך בגין, ובדרום הם קרובים מאוד: סקיי טאוור ואקרו עומדים כמאתיים מטר ממנה, על המסגר עצמו.
החציון אצלי בציר המסגר הוא 125 ₪ למ״ר, קרוב לזה של דרום בגין, והחניה שם 1,100 ₪. ההבדל העיקרי הוא בגודל: המשרד החציוני במסגר הוא 231 מ״ר, מול 376 בדרום בגין. אם אתם צריכים 300 מ״ר ומעלה, הייתי מתחיל מבגין. אם פחות, שווה לבדוק גם את המסגר.
לדעתי ההזדמנות בציר נמצאת דווקא בדרום. חברה שצריכה כמה מאות מטרים ויותר תקבל שם שטח גדול במחיר נמוך מהחציון של העיר, עם תחנת רכבת קלה ליד הבניין, ובלי לשלם על הכתובת של עזריאלי.
הדרום פחות מתאים למי שמחפש משרד של כמה חדרים, כי שם כמעט אין קטנים, ולמי שהכתובת חשובה לו יותר מהמחיר. במקרה כזה הייתי מתחיל מהצפון, ואם התקציב מאפשר, גם מהאמצע ליד שרונה.
במאגר שלי 70 עד 200 ₪ למ״ר לחודש, וחציון 150. בדרום הציר החציון 120. מעל זה דמי ניהול, בחציון 18 ₪ למ״ר, חניה בחציון 1,300 ₪ לחודש, וארנונה של 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
בדרום, מבגין 23 עד 52. באמות ביטוח יש לי משרדים ב-70 עד 80 ₪ למ״ר, ובמגדל לוינשטיין רובם ב-120.
בדרום הציר יורדים בקרליבך, ובצפון בשאול המלך או בארלוזורוב. בית קלקא, באמצע, צמוד לתחנת יהודית.
בעיקר בצפון, ברסיטל וב-WE. הקטן ביותר שיש לי כרגע בציר הוא 50 מ״ר. בדרום הקטן ביותר 85 מ״ר.
בדרום 900 ₪ לחודש בחציון, בצפון 1,300. החניה נשכרת בנפרד מהמשרד, ולאורחים יש חניונים ציבוריים בשני הקצוות.
לא. ברמת גן, ליד מתחם הבורסה, יש רחוב נפרד באותו שם, עם מספרים נמוכים כמו 7 ו-11. ברשימת הרחובות של המדינה לכל אחד מהם סמל משלו. העמוד הזה עוסק רק בדרך שבתל אביב.
