כמעט כל שוק המשרדים של העיר יושב בהרצליה פיתוח, ברצועה שממערב לכביש 2,
בין ציר החושלים בדרום לרחוב המדע בצפון. מרכז העיר, אזור סוקולוב, הוא מגורים
ומסחר וכמעט אין בו היצע משרדים. אנשים מתקשרים ומבקשים משהו בהרצליה, ואז
מגלים שהם בעצם מחפשים בפיתוח.
הדבר השני שכדאי לדעת הוא שכאן לא שוכרים חדר, כאן שוכרים קומה. חציון השטח
בהרצליה עומד על 450 מ״ר, בתל אביב הוא 280 וברמת גן 209.
המדריך נכתב על ידי ניב ברוך, הבעלים של
תג נכסים ומתווך מקרקעין מורשה, רישיון
תיווך מס׳ 315190. הנתונים בעמוד נמדדים מהמאגר שלי ומתעדכנים באופן שוטף,
ואינם כוללים בהכרח כל נכס שזמין באותו רגע.
רוב מי שמחפש משרד מתחיל בלוח מודעות, ורואה שם רק את מה שמישהו החליט
לפרסם. אני עובד הפוך. אני מכיר את הבניינים בפיתוח אחד אחד ומדבר עם בעלי
הנכסים עצמם, לא עם מודעה, ולכן לפעמים יש לי משהו עוד לפני שהוא מגיע ללוח.
זה מקצר את השיחה.
ושורה שחשוב לי שתהיה כתובה כאן: אני מייצג גם שוכרים וגם בעלי נכסים,
ומקבל עמלה משני הצדדים.
משכית והסביבה הוא הלב, עם הריכוז הגבוה ביותר של בנייני
משרדים בעיר: בית מרכזים 2000, בניין מרכזים 2001, בית לומיר ובית קורקס.
ציר החושלים קרוב לים ולמלונות, האווירה שם הנעימה ביותר
בפיתוח וזה גם המקום שהכי קל לגייס אליו עובדים, ושם בית סופרפארם ובניין
החושלים 5-7. המנופים והסדנאות תעשייתיים יותר באופיים, וזה
בדיוק מה שמוריד שם את המחיר: מגדלי אקרשטיין, בית אמצור, בית רוגובין ומגדלי
Sea View. אם התקציב הוא השיקול הראשון, אני מתחיל כאן.
אריה שנקר ואבא אבן מחברים את הפיתוח למרכז העיר, ושם מגדל
H1, בניין מעוף ומרכז גב ים, והציר הנוח למי שמגיע מרמת השרון.
המדע וגלגלי הפלדה בקצה הצפוני, פארקים שנבנו לחברות טכנולוגיה
ובהם פארק גב ים הרצליה צפון ומרכז דוריאנוב, שקטים ורחוקים יותר מהים.
מדינת היהודים וספיר סוגרים את התמונה עם קומפלקס ביזנס פארק
ובית אמפא, לחברות שרוצות בניין משלהן.
מגדלי אקרשטיין במנופים 11 הם המתחם עם ההיצע
הרחב ביותר שלי בעיר, אחת עשרה קומות בשני אגפים, ותמיד יש שם משהו פנוי.
הבניינים הנמוכים הם המוצר הטוב ביותר בעיר לחברה בגודל בינוני: בית מרכזים
2000 במשכית 32, בית אמפא בספיר 1 ומרכז גב ים באריה שנקר
3-11, כולם על ארבע קומות בפריסה רחבה. חברה שרוצה את כל הצוות על מפלס אחד
תמצא שם בדיוק את זה.
מי שרוצה גובה ונוף, מגדל South Gate בהסדנאות 29 מגיע לשלושים קומות ומגדל
H1 באריה שנקר 1 לעשרים ושש. הרצליה היילס באריק איינשטיין 3
עומד על עשר קומות, והוא הבניין שאני נשאל עליו בשמו יותר מכל בניין אחר בעיר.
מגדלי לייף פלאזה בחושלים 4-6 באותו טווח גובה,
ושניהם מבוקשים מאוד.
הגוש הגדול ביותר בהיצע שלי יושב בין 250 ל-500 מ״ר, וזו קומה טיפוסית באותם
בניינים נמוכים. אחריו הטווח של 500 עד 1,000 מ״ר, קומה שלמה או שתי קומות
צמודות שאני משווק ביחד. רבע מההיצע מתחיל רק סביב 260 מ״ר,
ורבע ממנו יושב מעל 890 מ״ר.
יש כאן גם אמצע, בניגוד למה שאנשים מניחים. הטווח של 100 עד 250 מ״ר קיים
ומתאים לצוות של עשרה עד עשרים איש, פשוט צריך לדעת באילו בניינים לחפש. מה
שכמעט לא קיים זה מתחת ל-100 מ״ר, ואם אתם צוות של חמישה תסתובבו כאן הרבה
ותמצאו מעט.
הטווח נע בין 50 ל-130 ₪ למ״ר לחודש, והחציון עומד על
95 ₪ למ״ר. הרבע הזול מתחיל ב-80 והרבע היקר עובר את 105.
בתל אביב החציון הוא 130, כלומר על אותו שטח תשלמו כאן רבע פחות. מה שמזיז את
המחיר זה כמה הבניין קרוב לים, באיזה מצב הוא נמסר, ומי בעל הנכס. אותו גודל
יכול לצאת בפער של עשרות אחוזים בין ציר החושלים לציר המנופים. גם לי זה נשמע
מוגזם, עד שלקחתי לקוח לשניהם באותו יום.
זה הפרק שלא תמצאו בשום לוח. המחיר שמופיע במודעה בהרצליה פיתוח אינו המחיר
שנחתם. סקירות השוק בתקשורת הכלכלית תיארו את זה בפירוט: מבקשים סביב 100 ₪
למ״ר על שטח במעטפת, ובפועל עסקאות נסגרות ב-80 ומטה. באותה תקופה נכנסו לאזור
מגדלים חדשים שמתקשים להתמלא, וחברות טכנולוגיה ותיקות עברו למקומות זולים
יותר.
אם אתם באים לסיור עם המחיר מהמודעה בראש, אתם מתחילים מהמקום הלא נכון. אני
נכנס למשא ומתן עם הידיעה מה נסגר בפועל באותו בניין בחודשים האחרונים, וזה
ההבדל בין להתמקח על חמישה אחוזים לבין להתמקח על עשרים.
תשאלו מה נחתם. לא מה מבקשים.
דמי הניהול בהרצליה נעים סביב 21 ₪ למ״ר, הרבע הנמוך מתחיל
ב-18 והרבע הגבוה עובר את 22. על קומה של 500 מ״ר מדובר בעוד עשרת אלפים שקלים
בחודש שלא הופיעו בשום מודעה. אני מבקש את המספר הזה בכתב. תמיד.
שווה גם לשאול מה נכלל בו. בחלק מהבניינים הוא מכסה חשמל לשטחים הציבוריים,
אבטחה וניקיון, ובאחרים גם מיזוג מרכזי בשעות העבודה, וההפרש מגיע לאלפי שקלים
בחודש. ויש רכיב שלישי שנשכח, החניה, שכמעט תמיד מתומחרת בנפרד ולכל מקום.
שכירות ועוד ניהול ועוד חניה, זו העלות האמיתית.
בישראל אין כלל מחייב לאופן שבו מודדים שטח משרד. השטח בחוזה כולל בדרך כלל
חלק יחסי מלובי, מסדרונות, שירותים ופירי מעליות, ואת החלק הזה קוראים העמסה.
היא משתנה מבניין לבניין בלי סטנדרט אחיד. בבניין נמוך בפיתוח, קומה של
500 מ״ר תהיה מלבן פתוח ונוח לחלוקה. באותו שטח בדיוק במגדל גבוה, הליבה עם
המעליות והממ״דים תופסת נתח משמעותי והשטח שאפשר לשבת בו קטן יותר.
לכן אני מבקש בכל סיור תוכנית מדידה ושואל מה השטח נטו, ובודק גם את עומק
הקומה, כמה מעליות משרתות את הבניין ומה קורה בהן בשמונה בבוקר, וכמה רחב
החניון. ראיתי שוכר שגילה את הפער רק כשהאדריכל שלו סימן את התוכנית, כשכבר
היה מאוחר להתמקח.
אז שואלים לפני.
הפיתוח תוכנן מלכתחילה כאזור שמגיעים אליו ברכב. תחנת הרכבת יושבת בצד המזרחי
של העיר, ואין כאן רכבת קלה. קו המטרו M1 אמנם מתוכנן לעבור באזור התעסוקה, אבל
ההפעלה פרוסה על שנות השלושים והארבעים, כלומר זה שיקול אם אתם קונים כאן נכס
ולא בחוזה שכירות שאתם חותמים עכשיו.
סופרים חניות. אחר כך מטרים.
יש בפיתוח גם לא מעט חללי עבודה משותפים. עד עשרה אנשים ולשנה קדימה, חלל
משותף יוצא זול ופשוט יותר: אין ריהוט, אין ערבות בנקאית ואין התחייבות ארוכה.
מעל עשרים איש התמונה מתהפכת, המחיר לעמדה מתחרה בשכירות רגילה ואתם מוותרים
על חדרי ישיבות ועל עיצוב משלכם.
ומתי מתחילים. עד 250 מ״ר שלושה עד ארבעה חודשים, עד 500 מ״ר חצי שנה, ומעל
זה שנה. מה שקובע זה עבודות ההתאמה, לא החיפוש.
לדעתי היא מתאימה לחברת טכנולוגיה או לחברה בינלאומית שצריכה קומה שלמה עם
חניה ורוצה לשלם פחות מתל אביב, וגם לעסק שהעובדים שלו מגיעים מהשרון, מכפר
סבא ומרעננה, שעבורם הרצליה פותרת שעה ביום בפקקים.
היא פחות מתאימה לעסק קטן שמחפש חדר או שניים, ולעסק שרוב הלקוחות שלו
יושבים במרכז תל אביב ומגיעים בתחבורה ציבורית. במקרה כזה אני בעצמי אומר
לשוכר להשוות מול רמת גן או תל אביב לפני שהוא נוסע לסיור כאן.
הרצליה פיתוח הוא אזור התעסוקה שממערב לכביש 2, ושם מרוכז כמעט כל שוק
המשרדים, ואילו מרכז העיר הוא בעיקר מגורים ומסחר. מי שמחפש משרד בהרצליה
מתכוון כמעט תמיד לפיתוח.
אצלי בהרצליה כל המלאי הוא להשכרה בלבד, ואת זה אני אומר מראש כדי לא לבזבז
לכם זמן. בעיר יש פרויקטים שמשווקים משרדים למכירה, והם מגיעים ישירות מהיזמים
ולא ממאגר של מתווך.
מעטפת היא קומה בלי חלוקה פנימית, בלי תקרות ובלי ריצוף סופי. גמר מלא הוא
משרד שאפשר להיכנס אליו עם ריהוט. ההפרש במחיר למ״ר נראה קטן, אבל ההשקעה
בהתאמת מעטפת נופלת עליכם ומשנה את החישוב, ולפעמים בעל הנכס מוכן להשתתף בה.
תלוי בשטח ובעובדים. על אותו שטח הרצליה תעלה כרבע פחות והחניה זמינה בהרבה.
תל אביב נגישה יותר בתחבורה ציבורית ומציעה הרבה יותר יחידות קטנות. אם רוב
הצוות שלכם גר בשרון, החישוב נופל להרצליה.
