משרדים למכירה ליד עזריאלי
משרדים למכירה בציר מנחם בגין
משרדים למכירה בציר המסגר
משרדים למכירה במתחם יד חרוצים
משרדים למכירה בציר יגאל אלון
משרדים למכירה ברמת החייל
משרדים למכירה במתחם שרונה
משרדים למכירה באזור רוטשילד
משרדים למכירה בשכונת מונטיפיורי
משרדים למכירה במתחם בית המשפט
משרדים למכירה באזור חוף הים
רוב העבודה שלי בתל אביב היא השכרה. שוק המכירה קטן בהרבה: בכל רגע יש לי למכירה רק מעט משרדים, ובעלים שמוכר משרד מעדיף לא לפרסם, כדי שהשוכרים בבניין לא ידעו. לכן העמוד הזה לא מתיימר להיות מאגר. הוא מראה מה יש לי עכשיו, כמה עולה לקנות משרד בעיר, ומה בודקים לפני שחותמים.
מי שקונה משרד בתל אביב קונה אחד משני דברים. מקום לעסק שלו, שבו הוא מפסיק לשלם שכירות, או נכס להשקעה שמישהו אחר ישכור. החשבון שונה בכל אחד מהם, ולאורך העמוד אני מפריד ביניהם.
מגדל WE, דרך מנחם בגין 150. משרד של 75 מ״ר ליד עזריאלי, עם ארבעה חדרים פרטיים, חדרי ישיבות ואזור פתוח. המחיר המבוקש 28,000 ₪ למ״ר. דמי הניהול במגדל 18 ₪ למ״ר, וחניה עולה 1,300 ₪ לחודש.
מגדל אלקטרה סיטי, הרכבת 58. מגדל של 25 קומות בין יד חרוצים להמסגר, ויש לי בו שתי יחידות. האחת 90 מ״ר, עם שני חדרים, חדר ישיבות ואזור פתוח. השנייה 135 מ״ר בקומה גבוהה, עם שישה חדרים ושלוש מרפסות, וזה נדיר בשטח כזה. דמי הניהול 16 ₪ למ״ר, והחניה 600 ₪ לחודש.
בית הרופאים, הברזל 11 ברמת החייל. 47 מ״ר בקומה נמוכה, שני חדרים, פנוי לכניסה. הבניין יושב באשכול הרפואי של רמת החייל ויש בו לובי מאויש, ולכן היחידה מתאימה לקליניקה או למשרד קטן. דמי הניהול 21 ₪ למ״ר, וחניה 550 ₪.
ציר יגאל אלון. 500 מ״ר בנויים, עם חדרי הנהלה, שני חדרי ישיבות ואגף פתוח, בלי צורך בשיפוץ. דמי הניהול 15 ₪ למ״ר והחניה 800 ₪. את הכתובת המדויקת אני נותן בשיחה.
חציון השטח של מה שיש לי למכירה הוא 90 מ״ר. כלומר מה שעובר כאן הוא בעיקר יחידות קטנות, לעסק שקונה לעצמו או למשקיע יחיד. מי שמחפש קומה שלמה או בניין שלם צריך לדבר איתי ישירות, כי עסקאות כאלה כמעט לא מתפרסמות.
אין לתל אביב מחיר אחד למ״ר במשרד. מי שכותב מספר כזה מערבב בניינים שונים לגמרי. העסקאות שדווחו בעיתונות מראות כמה רחב הטווח: ברחוב המסגר 52 נמכרו 376 מ״ר ביותר מ-17,000 ₪ למ״ר, ובקפלן 2 נמכר משרד של כ-260 מ״ר בכ-40,000 ₪ למ״ר. שתי העסקאות דווחו באותה כתבה, במאי 2025.
המחיר המבוקש במשרד שיש לי במגדל WE, 28,000 ₪ למ״ר, יושב באמצע הטווח הזה. את המחיר מזיזים אותם דברים שמזיזים שכירות: המרחק מהרכבת, גיל הבניין, הקומה, והאם החניה רשומה בטאבו.
באותה כתבה תוארו מחירי המשרדים בעיר כמחירים שירדו לשפל, ויזמים בפרויקטים שסביב העיר הורידו 1,000 עד 2,000 ₪ למ״ר. מבחינת קונה, זה זמן לנהל משא ומתן ולא לקבל את המחיר הראשון.
הדרך הפשוטה לבדוק אם קנייה משתלמת היא לחשב כמה שכירות המשרד היה מביא. ניקח את המשרד במגדל WE: 75 מ״ר ב-28,000 ₪ למ״ר הם 2,100,000 ₪.
בסקר המשרדים של ניומרק נת״מ, השכירות הממוצעת במגדלים המובילים של ציר בגין, שבו נמצא WE, הייתה 151 ₪ למ״ר בחודש, בחציון הראשון של 2026. משרד כזה היה מושכר אם כן בכ-11,300 ₪ לחודש, כ-136 אלף ₪ בשנה.
זו תשואה של כ-6.5% בשנה, לפני מס, לפני חודשים בלי שוכר ולפני תיקונים. השמאי הממשלתי מדד בנדל״ן מסחרי תשואה של 6.5% עד 7%, כך שהחשבון יושב בתוך הטווח. ומי שקונה לעצמו מקבל מאותו חשבון את השאלה החשובה: כמה שכירות הוא מפסיק לשלם על כל שקל שהוא משקיע.
מס רכישה. על משרד הוא 6% מהמחיר, בלי מדרגות, גם כשהקונה הוא חברה. במשרד של 2,100,000 ₪ זה 126,000 ₪.
מע״מ. כשהמוכר הוא חברה או עוסק, מתווסף מע״מ למחיר. עוסק מורשה שקונה משרד לעסק שלו יכול לקזז אותו, ומי שקונה כאדם פרטי, בלי עסק, לא. את זה בודקים עם רואה החשבון לפני ההצעה, כי זה משנה את המחיר האמיתי באחוזים רבים.
מימון. בנק לא מממן משרד כמו דירה. לפי מה שמתפרסם, ההלוואה מכסה 50% עד 70% מהשווי, לתקופה של 10 עד 15 שנים. מכאן שצריך הון עצמי גדול יותר.
מה ממשיכים לשלם כבעלים. ארנונה ודמי ניהול חלים גם כשהמשרד ריק. באזור 1 של תל אביב הארנונה למשרדים היא 449.78 ₪ למ״ר לשנה, ומשרד של 75 מ״ר באזור כזה משלם כ-2,800 ₪ לחודש. עם דמי ניהול של 18 ₪ למ״ר מתווספים 1,350 ₪. כלומר כל חודש בלי שוכר עולה יותר מ-4,000 ₪.
אלה הפרטים שאני מבקש מכל מוכר לפני שאני מציג משרד למכירה. כדאי לבקש אותם גם כשקונים בלי מתווך.
השטח נטו ונסח הטאבו. המחיר מחושב לפי מ״ר, ולכן צריך לדעת כמה מהם שלכם בפועל. נסח טאבו עדכני מראה מי הבעלים ואם יש משכנתא או עיקול. נכס שרשום בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל צריך אישור זכויות משם.
היתר וטופס 4. בודקים שהשימוש שאתם מתכננים מותר בהיתר. קליניקה, מעבדה או סטודיו הם לא תמיד משרד בעיני העירייה, ושימוש בלי היתר יכול לעצור עסקה.
חובות. אישור שאין חוב של ארנונה ושל דמי ניהול, ותלוש ארנונה אחרון. התלוש מראה גם על כמה מטרים העירייה מחייבת.
חניה ומחסן. כמה חניות רשומות בטאבו ולא רק בשימוש, כמה הן עולות, והאם יש מחסן שנמכר בנפרד.
אם יש שוכר. בכמה הוא משלם, עד מתי החוזה, האם יש לו אופציה להאריך, ובכמה עולה השכירות בכל שנה. משרד עם שוכר נמכר יחד עם החוזה שלו, ומה שכתוב בו קובע את התשואה שלכם בשנים הקרובות.
מה שיש לי למכירה מתרכז היום בציר בגין ליד עזריאלי, באלקטרה סיטי, ברמת החייל ובציר יגאל אלון. לכל מקום אופי אחר, וגם קהל שוכרים אחר.
ליד עזריאלי משלמים על הרכבת ועל כתובת שכולם מכירים, וזה גם המקום שבו קל יותר למצוא שוכר. בסקר של ניומרק נת״מ השכירות במגדלי ציר בגין הייתה 151 ₪ למ״ר, וביגאל אלון 139. ברמת החייל יש ריכוז של בתי רופאים וקליניקות, ולכן משרד קטן שם מתאים לרופא או למטפל שרוצה לקנות במקום לשכור.
לדעתי קנייה מתאימה לעסק יציב שיודע שהוא נשאר באותו מקום עשר שנים ויותר. משרד עורכי דין, רואי חשבון או קליניקה הם דוגמה טובה. היא מתאימה גם למשקיע שמחפש נכס מניב קטן, ומבין שמשרד נמכר לאט יותר מדירה. הנזילות היא הסיכון האמיתי כאן: מכירה של משרד יכולה לקחת חודשים ארוכים.
שכירות מתאימה לחברה שגדלה מהר, או שלא יודעת כמה עובדים יהיו לה בעוד שלוש שנים. בבעלות אי אפשר לעבור קומה כשנגמר המקום. מי שמתלבט יכול להתחיל משכירות, כי שם ההיצע בתל אביב גדול בהרבה.
אין מחיר אחד. בעסקאות שדווחו בעיתונות המחיר נע מכ-17,000 ₪ למ״ר בהמסגר ועד כ-40,000 בקפלן. המחיר המבוקש במשרד שיש לי במגדל WE הוא 28,000 ₪ למ״ר.
6% מהמחיר, בלי מדרגות, גם כשהקונה הוא חברה. במשרד של 2,100,000 ₪ זה 126,000 ₪.
פחות מבדירה. לפי מה שמתפרסם, בין 50% ל-70% מהשווי, לתקופה של 10 עד 15 שנים.
השמאי הממשלתי מדד 6.5% עד 7% בנדל״ן מסחרי. בחשבון על המשרד במגדל WE יוצא כ-6.5%, לפני מס ולפני חודשים בלי שוכר.
נסח טאבו, היתר ושימוש מותר, אישור שאין חוב של ארנונה ודמי ניהול, חניות רשומות, ואם יש שוכר, את החוזה שלו ואת האופציה.
בהרבה מגדלים בעיר הבעלים הוא חברה שמשכירה את הקומות ולא מוכרת אותן. ומי שכן מוכר משרד מעדיף בדרך כלל לעשות את זה בשקט, בלי שהשוכרים בבניין ידעו.
