ציר המסגר נמצא באמצע שינוי. לצד בנייני משרדים ותיקים ונמוכים עולים בו מגדלים חדשים, וחלקם עוד בתכנון. לכן אותו רחוב מציע היום שני מוצרים שונים מאוד: משרד קיים שאפשר להיכנס אליו מחר, ושטח בפרויקט חדש שיימסר בעוד כמה שנים.
מה שיש לי למכירה בציר הוא יחידה קטנה, וחציון השטח הוא 90 מ״ר. זה משרד לצוות קטן, לעצמאי שרוצה להפסיק לשלם שכירות, או למשקיע שמחפש נכס שקל להשכיר.
במגדל אלקטרה סיטי, ברחוב הרכבת 58, יש לי משרד של 90 מ״ר ברוטו. החלוקה כוללת שני חדרים פרטיים, חדרי ישיבות ואזור עבודה פתוח. המחיצות בין החדרים עשויות זכוכית מרצפה עד תקרה, והרצפה פרקט.
הנכס נמסר במצבו הנוכחי. מי שקונה יכול להשאיר את החלוקה כמו שהיא, או לתכנן אותה מחדש. דמי הניהול 16 ₪ למ״ר, וחניה עולה 600 ₪ בחודש.
שתי עסקאות מהשנה שעברה מראות כמה רחוק הטווח בציר. במאי 2025 דווח ב-ICE על משרד של 376 מ״ר בהמסגר 52, שנמכר ביותר מ-17,000 ₪ למ״ר. זה בניין קיים, והקונה נכנס לשטח שכבר עומד.
חודש אחר כך דווח בכלכליסט שרפאל קונה כ-16,000 מ״ר בפרויקט קוסמופוליטן 1, בפינת המסגר וישראל טל. המחיר היה כ-521 מיליון ₪ בתוספת מע״מ, כ-30,000 ₪ למ״ר לפי הכתבה. אבל זה שטח עתידי, והאכלוס מתוכנן ל-2030.
במחיר הזה נכללו גם זכויות לשימוש ב-120 מנויי חניה ל-25 שנה. ולפי הכתבה, 35% מהתמורה ישולמו רק סמוך להשלמת הבניין. זו עסקה של גוף גדול מול יזם, ולא מחיר שיחיד יקבל, אבל היא מראה כמה שווה לשוק הבניין החדש.
מי שקונה בבניין קיים משלם פחות למ״ר, ויודע בדיוק מה הוא מקבל. אפשר לראות את המשרד, את הלובי ואת המעליות, ולדבר עם השוכרים בבניין. הכסף עובד מהיום הראשון, בשכירות או בחיסכון בשכירות.
מי שקונה בפרויקט חדש מקבל בניין חדש עם מערכות חדשות, ובדרך כלל שכירות גבוהה יותר כשהוא נפתח. מנגד, הוא מחכה שנים לכניסה, והוא תלוי ביזם. לפני חתימה כזאת בודקים מי מלווה את הפרויקט, איזו ערבות מקבלים על כל תשלום, ומה קורה אם המסירה מתעכבת.
על משרד של 90 מ״ר, ההבדל בין שני המחירים גדול. לפי 17,000 ₪ למ״ר הוא עולה כ-1,530,000 ₪, ולפי 30,000 ₪ למ״ר כ-2,700,000 ₪. זה חשבון להמחשה בלבד, ולא מחיר של משרד מסוים.
מה מקבלים על ההפרש? בניין חדש עם מערכות חדשות, לובי ומעליות חדשים, ובדרך כלל גם חניה טובה יותר. שוכרים מוכנים לשלם יותר על בניין כזה, ולכן גם השכירות בו גבוהה יותר.
ומה משלמים מעבר למחיר? בעיקר זמן. מי שקונה בפרויקט שעוד לא נבנה לא מקבל שכירות ולא חוסך שכירות עד המסירה, והכסף שלו תקוע עד אז. בבניין קיים, אותו כסף מתחיל לעבוד מהיום הראשון.
לעצמאי או לצוות של כמה אנשים, שמשלמים היום שכירות ורוצים להפסיק. שני חדרים, חדרי ישיבות ואזור פתוח הם בדיוק מה שמשרד כזה צריך, ומחיצות הזכוכית שומרות על תחושה פתוחה.
הוא מתאים גם למשקיע. יחידה בגודל הזה פונה לקהל שוכרים רחב, מעסקים קטנים ועד שלוחה של חברה גדולה. וכשמגיע הזמן למכור, יש יותר קונים ליחידה קטנה מאשר לקומה שלמה.
מי שקונה לעצמו מרוויח עוד דבר: הוא קובע את החלוקה. אפשר להשאיר את המחיצות כמו שהן, או להוסיף חדר כשהצוות גדל, בלי לבקש רשות מבעל בית.
אין להמסגר שורה משלו בסקר של ניומרק נת״מ. הקרוב ביותר הוא תת-השוק של יצחק שדה וחסן ערפה, שנמדד רק בבנייני קלאס A.
שם השכירות בחציון הראשון של 2026 הייתה 143.76 ₪ למ״ר בחודש, והתפוסה 98.70%. בחציון השני של 2025 היא עמדה על 147.50, כלומר ירדה מעט. דמי הניהול בסקר 17 ₪ למ״ר, והחניה 1,425 ₪ בחודש. בניין ותיק בציר יקבל פחות מזה, ולכן את השכירות של יחידה מסוימת משווים מול בניינים דומים לה.
בכל הנקודות שבדקנו ברחוב המסגר, בהן מספרים 9, 35 ו-52, משרד מסווג באזור 1. התעריף בצו הארנונה 2026 הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה, ובצו של 2027, שעוד כפוף לאישור השרים, 463.50.
במשרד של 90 מ״ר זה כ-40,500 ₪ בשנה היום, וכ-41,700 לפי הצו החדש. את התלוש של הנכס עצמו מבקשים מהמוכר, כי העירייה קובעת את האזור לפי הכניסה הראשית לבניין.
מי שמחפש עוד אפשרויות קרובות יכול לראות את המשרדים למכירה במתחם יד חרוצים, ואת כל המשרדים למכירה בתל אביב.
בציר שבו נבנים מגדלים חדשים, בניין ותיק יכול להיות גם הזדמנות. כמה דברים כדאי לבדוק לפני שקונים בו.
תוכנית חדשה למגרש. שואלים בעירייה אם יש תוכנית שחלה על המגרש, כמו תוספת זכויות. בבניין שהבעלים בו מתכננים להרוס ולבנות מחדש, המצב של בעל יחידה קטנה שונה מאוד.
מצב הבניין. מעליות, גג, מיזוג ומערכות חשמל. בבניין ותיק אלה ההוצאות הגדולות, והן מתחלקות בין כל הבעלים.
חניה. בבניינים ותיקים יש לרוב פחות חניות. בודקים כמה מהן רשומות על שם המשרד.
תלוי בבניין. משרד בהמסגר 52 נמכר ביותר מ-17,000 ₪ למ״ר, ושטח בפרויקט חדש בציר נמכר בכ-30,000.
בבניין קיים המחיר נמוך יותר והכניסה מיידית. בפרויקט חדש הבניין חדש, אבל מחכים שנים ותלויים ביזם.
זה יכול להשתלם, כי המחיר נמוך יותר. בודקים את מצב הבניין, את החניה ואם יש תוכנית חדשה למגרש.
באזור 1, בכל הכתובות שבדקנו. התעריף למשרדים 449.78 ₪ למ״ר לשנה.
תלוי בבניין. לפי המחירים שדווחו בציר, בין כ-1,530,000 ₪ בבניין ותיק לכ-2,700,000 ₪ בפרויקט חדש.
משרד של 90 מ״ר במגדל אלקטרה סיטי, עם שני חדרים, חדרי ישיבות ואזור פתוח.
