כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה באזור חוף הים. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ומי שמשאיר לי פרטים מקבל ממני הצעה כשיש כזה. בינתיים כדאי להכיר עסקה אחת גדולה שנפלה כאן, כי היא מלמדת קונה יותר ממודעה.
הכוונה למגדלי המשרדים הוותיקים בקויפמן ובמרד, בין חוף הים לנווה צדק. לא מצאתי בעיתונות עסקה סגורה של יחידת משרד בהם, ולכן אני לא ממציא מחיר מכירה למ״ר. מה שמצאתי הוא עסקה אחת גדולה, ועליה העמוד.
בנובמבר 2025 פורסם בכלכליסט, ומרכז הנדל״ן אימת, שהתאחדות התעשיינים מתקרבת למכור את חלקה בבית התעשיינים, הידוע גם כבית התעשייה, ברחוב המרד 29. מדובר בכ-60% מהנכס, והתמורה כ-135 מיליון ₪ לקרן מרתון, שמתמחה בהשבחת נדל״ן. הבניין בן 19 קומות ועומד בין חוף הים לנווה צדק.
הנתונים שפורסמו על הבניין לא מחמיאים לו. התפוסה כ-70%, וכ-30% מהשטחים ריקים. התחזוקה עולה להתאחדות כ-1.5 מיליון ₪ בשנה. השכירות במבנה כ-54 ₪ למ״ר, לפי נתוני ההתאחדות, בזמן שמגדלים חדשים בצירים המרכזיים חצו את רף ה-150 ₪. המגרש כ-3.2 דונם, השטח הבנוי כ-17.5 אלף מ״ר, והחניון כ-155 חניות.
במאי 2026 דיווח מעריב שהעסקה בוטלה. לפי הדיווח, מחלוקת עם הקרן על רישום שטחי הנכס בטאבו הובילה לביטול, וההנהלה החליטה לעצור את המכירה ולפעול להשבחת הנכס לטווח ארוך.
הכתבה מוסיפה שחברות רבות ששכרו בבניין עברו למגדלי משרדים מודרניים יותר, בגלל בעיות נגישות ותחבורה. ההתאחדות עצמה בדקה משרדים חלופיים בציר יגאל אלון, בצומת יסמין וברמת החייל. כלומר גם הבעלים, שיושב בבניין, שקל לעזוב אותו.
שטח רשום. הריב בעסקה היה על רישום השטחים בטאבו. לכן אני מבקש נסח טאבו לפני שמדברים על מחיר, ומשווה את השטח הרשום לשטח שמשלמים עליו ארנונה. פער ביניהם הוא סיבה לעצור.
חניה. חברי ההתאחדות, שרובם מגיעים מחוץ לתל אביב, נתקלו שם בבעיות חניה, לפי מעריב. העירייה גם מתכוונת להפוך את מגרש החניה שמאחורי הבניין למדרחוב לכיוון הים. מי שקונה משרד צריך לדעת כמה חניות רשומות על שמו, ומי הבעלים של המגרש.
זכויות. תוכניות להוספת זכויות ובנייה חדשה, כולל בית מלון, לא יצאו לפועל בשל עמדת העירייה, כך לפי מעריב. מי שמשלם על פוטנציאל צריך לבדוק מה אושר בפועל.
שיפוץ. לפי מעריב המשרדים במתחם נדרשו לשיפוצים של מיליוני שקלים. את זה אני מוסיף לחשבון של כל בניין ותיק לפני שמשווים מחיר.
בינואר 2011 אישרה הוועדה המחוזית בתנאים תוכנית להסב את בית גיבור בקויפמן 6, בן 17 קומות, ל-60% מלונאות ול-40% מגורים, עם 60 חדרי מלון לפחות, לפי גלובס. החברות שהגישו אותה החזיקו בשבע קומות מתוך 17. בשנת 2016 אישרה הוועדה המקומית תוכנית חדשה, להגביה אותו ל-23 קומות. באפריל 2020 דיווח גלובס שמחלוקות בין בעלי הזכויות הובילו לגניזת הפרויקט.
הלקח שלי פשוט: בבניין עם כמה בעלים, תוכנית טובה לא מספיקה. לפני קנייה אני שואל מי מחזיק בשאר הקומות, מה כתוב בתקנון הבית המשותף, ומי צריך לחתום כדי לשנות שימוש.
ליד המגדלים מקודמת תוכנית מנשייה, תא/מק/4408, על כ-120.5 דונם בין קויפמן במערב לברנט במזרח. היא כוללת 640 דירות, כ-29 אלף מ״ר מלונאות וכ-7 אלף מ״ר מסחר, ובפירוט שפורסם אין בה שטחי משרדים. מי שקונה משרד באזור צריך לדעת שהסביבה עשויה להפוך לאתר בנייה.
הדרך לאישור ארוכה. ביוני 2021 החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית, ובעקבות התנגדויות החליטה ביולי 2024 לאשר אותה בכפוף לתיקונים. אחר כך הוגשו עררים, ובישיבה של 29.7.2026 לא התקבלה החלטה ולא ניתן לה תוקף, לפי תל אביב אונליין.
אני לא מניח שהיא תאושר בקרוב, ולא בונה עליה שום חישוב. אם היא תאושר, יהיו שנים של בנייה בסביבה, ואם לא, המצב נשאר כמו שהוא. בשני המקרים אני רוצה שהלקוח ידע על זה לפני החתימה.
בכל הכתובות שבדקתי באזור, משרד מסווג באזור 1 בארנונה של תל אביב. התעריף בצו של 2026 הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. הצו של 2027 אושר במועצת העירייה ב-22.6.2026 ועוד כפוף לאישור השרים, והתעריף בו 463.50 ₪. במשרד של 150 מ״ר זה כ-67,500 ₪ בשנה לפי הצו הנוכחי, כ-5,620 ₪ בחודש, והבעלים משלם אותם גם כשהמשרד ריק.
אני בודק כל מחיר מול שכירות. הבניין היה אמור להימכר ב-135 מיליון ₪ על כ-60% משטח של 17.5 אלף מ״ר, כלומר כ-10,500 מ״ר, וזה כ-12,900 ₪ למ״ר. שכירות של 54 ₪ למ״ר בחודש היא 648 ₪ בשנה, כ-5% ברוטו מהמחיר אם כל השטח מושכר. בתפוסה של 70% זה כ-3.5%.
זה חישוב גס על מספרים מהעיתונות ולא ממסמכי העסקה, והמחיר ההוא לא נסגר. התשואה היא ברוטו, לפני ארנונה ותחזוקה, ובמחיר כזה השכירות לא מצדיקה את הקנייה. לדעתי מי שקונה כאן קונה את המיקום ולא את ההכנסה.
את החשבון המלא ואת העלויות שמעבר למחיר, כמו מס רכישה ומע״מ, אני מפרט בעמוד המשרדים למכירה בתל אביב. מי שרוצה להשוות לאזורים אחרים יכול לראות את המשרדים למכירה באזור רוטשילד ואת המשרדים למכירה במונטיפיורי.
כשמשרד באזור ייכנס למאגר, אבקש נסח טאבו ופירוט של החניות לפני שהוא יעלה לעמוד. אחר כך אחשב את התשואה מול השכירות, כמו כאן, ואציג אותה ליד המחיר המבוקש. מחיר מבוקש אינו מחיר עסקה, ולכן אני לא מציג אותו כמחיר שוק.
לקונה של משרד אחד יש יתרון על פני קרן: קל יותר לתמחר יחידה אחת, ואין צורך להגיע להסכמה עם בעלים גדול. החיסרון הוא שהוא תלוי בשאר הבעלים בבניין, ולכן אני בודק גם אותם.
כרגע אין לי כזה במאגר. אפשר להשאיר פרטים ואחפש עבורכם, ומשרד שייכנס יופיע בעמוד הזה.
לא מצאתי בעיתונות עסקה סגורה של יחידת משרד. העסקה הגדולה היחידה שמצאתי, בבית התעשיינים, בוטלה במאי 2026.
שטח רשום בטאבו מול שטח בארנונה, חניות רשומות, זהות בעלי הקומות האחרות ומה אושר בפועל בתוכניות. את כל אלה בודקים לפני שמדברים על מחיר.
באזור 1. התעריף למשרדים 449.78 ₪ למ״ר לשנה, ובצו של 2027 הוא 463.50 ₪.
עדיין לא. בישיבה של 29.7.2026 לא ניתן לה תוקף, ולכן אני לא מבסס עליה שום חישוב.
