כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה במתחם בית המשפט. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ומי שמשאיר לי פרטים מקבל ממני הצעה כשיש כזה. בינתיים אפשר ללמוד מהשוק מה צפוי לקונה, ועל זה העמוד.
המתחם חי בזכות בית המשפט. היכל המשפט בוויצמן 1 הוא מבנה בן 22 קומות עם 52 אולמות דיונים ו-78 לשכות שופטים, לפי תקדין מנובמבר 2014. כל דיון מביא עורכי דין, לקוחות ועדים, ומי שעובד סביבו רוצה משרד קרוב. במגדל המוזיאון, למשל, פועלים משרדי עורכי דין, לפי דה מרקר מאוגוסט 2019.
בבניינים שמסמך המדיניות של עיריית תל אביב מונה ליד ההיכל, הבעלות רשומה על גופים בודדים. בית אסיה רשום על אלרוב נדל״ן ומלונאות. אמות השקעות רשומה על בית אירופה ועל בניין IBM לשעבר, שנקרא היום בית אמות. בית אמריקה רשום על לשכת המסחר ישראל-אמריקה, והיזם בתוכנית שלו הוא ראם קנדה. מגדל המוזיאון, לפי דה מרקר, בבעלות חברת הביטוח מגדל.
גם השכירות סוגרת בניינים. ב-18.11.2020 דווח בגלובס שריסקיפייד שוכרת את כל שטחי המשרדים בבית אירופה, כ-7,200 מ״ר, ל-10 שנים עם אופציה לחמש נוספות. בספטמבר 2022 דווח במרכז הנדל״ן ש-WeWork שוכרת בבית אמריקה 6,800 מ״ר, כ-80% מהבניין.
בניין שלם שמוחזק בידי בעלים אחד, או מושכר כמעט כולו לשוכר אחד, לא מתפרק ליחידות למכירה. לדעתי זו הסיבה שיחידה כאן נדירה, ולא חוסר ביקוש. מי שמחפש משרד קטן צריך לבדוק קודם אם הבניין בכלל מוכר יחידות.
במרחב הזה יש כמה תוכניות. בבית אמריקה, בן 14 הקומות, החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית ב-14.5.2025 להפקיד בתנאים תוכנית שמאפשרת להוסיף 16 עד 24 קומות ולהגיע ל-30 קומות בסך הכול. תוכנית של אלרוב לבית אסיה, בן 7 הקומות, עמדה לדיון בוועדה המקומית ביולי 2023. היא שומרת את החזיתות, מוסיפה חמש קומות ושני מגדלי מגורים ומלונאות, עם 178 דירות וכ-210 חדרי מלון, לפי מרכז הנדל״ן. מה עלה בגורלה לא מצאתי.
בכלכליסט מאפריל 2022 דווח על תוכנית להרוס את בית אמות השקעות בדובנוב 10, בן חמש הקומות, ולבנות במקומו מגדל של 45 קומות. ובמאי 2024 נמכר חניון דובנוב 4-6 במכרז של רמ״י תמורת 443 מיליון ₪, ועליו אמור לקום מגדל נוסף בן 45 קומות.
יש הבדל בין תוכנית שהופקדה לתוכנית שאושרה. הפקדה היא השלב שבו הציבור יכול להתנגד, ורק מתן תוקף הופך אותה לתוכנית בתוקף. מי שקונה משרד בבניין שיש עליו תוכנית כזו צריך לשאול איפה היא עומדת, ומה היא אומרת על בעלים של יחידה אחת. אני לא מבטיח תשואה מתוספת בנייה שלא אושרה.
מרחק. מבניין אמות בוויצמן 2 עד ההיכל בוויצמן 1 הולכים 151 מטר לפי מסלול הליכה אחד ו-177 לפי אחר. זה חישוב שלי ולא נתון רשמי, אבל הוא מראה שאפשר להגיע לדיון בלי רכב.
חניה. חניון גולדה בברקוביץ' 7 משרת לפי אחוזות החוף את בית המשפט. יש בו 937 מקומות, התעריף 24 ₪ לשעה, ולתושבי תל אביב הנחה של 50%. חניון דובנוב קטן יותר, 110 מקומות, והנחת התושבים בו 75%. לפי האתר הוא משרת גם את שרונה, ומי שמשווה בין האזורים יכול לראות את המשרדים למכירה במתחם שרונה. משרד שנמכר בלי חניה עולה ללקוחות של עורך הדין בכל ביקור, ולכן אני בודק כמה חניות רשומות ליחידה.
תחבורה. תחנת שאול המלך של הקו האדום נמצאת כ-375 מטר מההיכל בקו אווירי, לפי שכבת התחנות של העירייה. הקו הסגול עוד לא פועל: היעד שפורסם בפברואר 2025 הוא פתיחה באמצע שנת 2028, בתרחיש אופטימי. תחנת איכילוב שלו כ-700 מטר מההיכל, בקו אווירי.
בית משפט השלום. לפי גלובס מ-19.5.2026, בית משפט השלום בתל אביב מחפש בית חדש. משרד האוצר פרסם מכרז לשכירת 16 עד 22 אלף מ״ר, והבניין הקיים בוויצמן אמור להיהרס. בית המשפט המחוזי צפוי להישאר במקומו. מי שקונה בגלל הקרבה לשני בתי המשפט צריך לדעת שאחד מהם עשוי לעבור.
בכל הכתובות שבדקתי במתחם, משרד מסווג באזור 1 בארנונה של תל אביב. התעריף בצו של 2026 הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. הצו של 2027 אושר במועצת העירייה ב-22.6.2026 ועוד כפוף לאישור השרים, והתעריף בו 463.50 ₪. במשרד של 100 מ״ר זה 44,978 ₪ בשנה לפי הצו הנוכחי, כ-3,748 ₪ בחודש, והבעלים משלם אותם גם כשהמשרד ריק.
בסקר של ניומרק נת״מ לחציון הראשון של 2026, השכירות המבוקשת בבנייני קלאס A באזור ירדה מ-126.25 ל-123.35 ₪ למ״ר בחודש. התפוסה ירדה מ-96.62% ל-93.33%. השיא של האזור היה 129 ₪ בשנת 2022, והשפל מאז 118.33 ₪ בחציון הראשון של 2024.
הסקר מכסה שבעה מגדלי קלאס A ושלושה בנייני קלאס B. בקלאס B השכירות המבוקשת 119.70 ₪ והתפוסה 93.64%, כלומר הפער ממגדלי קלאס A כ-3% בלבד, לפי חישוב שלי. שוכרים באזור כמעט לא משלמים פרמיה על קלאס A.
כשלקוח שואל אם מחיר מבוקש סביר, אני מחשב אחורה. שכירות מבוקשת של 123.35 ₪ למ״ר בחודש היא 1,480 ₪ בשנה. מי שרוצה תשואה ברוטו של 6.5%, לפני מס ולפני חודשים בלי שוכר, צריך לשלם עד כ-22,800 ₪ למ״ר. בתשואה של 7% זה כ-21,100 ₪. מחיר מבוקש גבוה מזה אומר תשואה נמוכה יותר.
זו הערכה גסה, כי ניומרק סוקרת מגדלי קלאס A, ומשרד קטן בבניין ותיק מושכר בפחות. התשואה האמיתית תלויה בשוכר ובחוזה. את החשבון המלא ואת העלויות שמעבר למחיר, כמו מס רכישה ומע״מ, אני מפרט בעמוד המשרדים למכירה בתל אביב. מי שרוצה להשוות לאזור אחר יכול לראות גם את המשרדים למכירה באזור עזריאלי.
כרגע אין לי כזה במאגר. אפשר להשאיר פרטים ואחפש עבורכם, ומשרד שייכנס יופיע בעמוד הזה.
בבניינים הגדולים הבעלים הוא גוף אחד, ובחלקם שוכר אחד תפס כמעט את כל השטח. לדעתי זו הסיבה העיקרית.
באזור 1. התעריף למשרדים 449.78 ₪ למ״ר לשנה, ובצו של 2027 הוא 463.50 ₪.
לפי ניומרק נת״מ, בחציון הראשון של 2026: 123.35 ₪ למ״ר בחודש בקלאס A, ו-119.70 ₪ בקלאס B.
לפי גלובס הוא מחפש בניין חדש, והמחוזי צפוי להישאר בוויצמן. לכן אני לא מניח שהקרבה לשני בתי המשפט תישאר לאורך זמן.
