ציר בגין הוא אחד המקומות היקרים בתל אביב לשכור בהם משרד. לאורך הדרך עומדים מגדלים חדשים לצד בנייני משרדים ותיקים יותר, והפער ביניהם גדול. מי שקונה כאן צריך קודם להבין לאיזו קבוצה שייך הבניין, כי זה מה שקובע כמה שכירות הנכס יביא וכמה מהר יימצא לו שוכר.
מה שיש לי למכירה בציר נע בין 75 מ״ר ל-500 מ״ר. חציון השטח הוא 288 מ״ר, אבל הוא בעיקר מראה כמה רחוקים הקצוות זה מזה. אין כאן גודל אופייני אחד, ולכן כדאי להתחיל ממה שהעסק שלכם צריך.
מגדל WE, דרך מנחם בגין 150. יחידה קטנה, 75 מ״ר, עם ארבעה חדרים פרטיים, חדרי ישיבות ואזור עבודה פתוח. היא מוכנה לכניסה מיידית. המחיר המבוקש הוא 28,000 ₪ למ״ר, דמי הניהול 18 ₪ למ״ר, וחניה עולה 1,300 ₪ בחודש.
משרד בנוי של 500 מ״ר. חדרי הנהלה, שני חדרי ישיבות בגדלים שונים ואגף פתוח עם עמדות עבודה. הוא לא צריך שיפוץ. דמי הניהול 15 ₪ למ״ר והחניה 800 ₪. את הכתובת המדויקת אני מוסר בשיחה.
חברת ניומרק נת״מ מחלקת את בנייני המשרדים לקבוצות לפי איכות. בסקר שלה לחציון הראשון של 2026, השכירות בבנייני קלאס A בציר בגין עמדה על 151 ₪ למ״ר בחודש. התפוסה בהם הייתה 98.95%, כלומר כמעט אין שם משרד ריק.
בבנייני קלאס B באותו ציר התמונה שונה. השכירות 93.60 ₪ למ״ר, והתפוסה 91.97%. מכאן שבקלאס A השכירות גבוהה בכ-61%, ושבקלאס B יש יותר משרדים שעומדים ריקים.
למשקיע זה לא אומר שקלאס A תמיד עדיף. בבניין ותיק גם המחיר למ״ר נמוך יותר, ולכן התשואה יכולה לצאת דומה. מה שמשתנה הוא הסיכון. בקלאס A קל יותר למצוא שוכר, ובקלאס B צריך להכניס לחשבון חודשים בלי הכנסה.
דמי הניהול כמעט זהים בין הקבוצות: 20.80 ₪ למ״ר בקלאס A, ו-20 ₪ בקלאס B. ההבדל הגדול הוא בחניה. היא עולה בממוצע 1,197 ₪ בחודש בבנייני קלאס A, ו-760 ₪ בבנייני קלאס B.
WE הם בעצם שני בניינים. בבניין הגדול 28 קומות, 19 מהן משרדים ו-9 מגורים, והוא הושלם בשנת 2019. לפי אתר תיווך שמכיר את המגדל, יש בו בעלים פרטיים רבים, ולכן יחידות בו עוברות מיד ליד. לא מצאתי לזה אישור בעיתונות, ולכן את הבעלות של כל יחידה אני בודק בנסח הטאבו שלה.
הבניין הקטן, 11 קומות משרדים, מוחזק כבניין שלם. במאי 2023 דווח שחברת ביטוח קונה מחצית ממנו בכ-230 מיליון ₪, לפי שווי כולל של כ-460 מיליון לכ-15,500 מ״ר ברוטו. זה יוצא כ-29,700 ₪ למ״ר.
זה מחיר של בניין שלם שנקנה בידי משקיע מוסדי, ולא של משרד ליחיד. ובכל זאת הוא קרוב למחיר המבוקש ביחידה הקטנה שיש לי באותו מתחם, וזה נותן נקודת ייחוס טובה למשא ומתן.
בבניין שיש בו גם דירות מגורים, כמו הבניין הגדול של WE, אני מבקש מהמוכר את תקנון הבית המשותף. שם רואים איך מתחלקות ההוצאות בין המשרדים לדירות, ומי מחליט על שיפוץ של הלובי ושל המעליות.
בכל הנקודות שבדקנו לאורך דרך מנחם בגין, משרד מסווג באזור 1 של הארנונה בתל אביב. התעריף בצו הארנונה 2026 הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. הצו של 2027 אושר במועצת העירייה ביוני 2026, והוא עוד כפוף לאישור השרים. התעריף בו עולה ל-463.50 ₪.
במשרד של 500 מ״ר זה כ-224,900 ₪ בשנה לפי הצו הנוכחי, וכ-6,900 ₪ יותר בשנה הבאה. העירייה קובעת את האזור לפי הכתובת של הכניסה הראשית לבניין, ולכן בבניין פינתי כדאי לבדוק את התלוש ולא להניח.
בציר הזה יושבים משרדי עורכי דין, חברות פיננסים ומטות של חברות טכנולוגיה. הם צריכים כתובת שהלקוחות מכירים, וגישה נוחה בתחבורה ציבורית. מי שקונה כאן לעצמו קונה בעיקר את שני הדברים האלה.
היחידה הקטנה ב-WE מתאימה למשרד בוטיק, או למשקיע שקונה נכס מניב ראשון. המשרד של 500 מ״ר מתאים לחברה שכבר יודעת את הגודל שלה, ורוצה להפסיק לשלם שכירות על חצי קומה. ההבדל ביניהם ניכר גם ביום שתרצו למכור: יחידה קטנה מוצאת קונה מהר יותר, ומשרד גדול מחכה לקונה המתאים.
מגדל WE קרוב לתחנת רכבת השלום, ומשם קל להגיע מכל המרכז בלי רכב. למי שמגיע ברכב, החניה היא הוצאה קבועה: 1,300 ₪ בחודש ב-WE, ו-800 ₪ במשרד של 500 מ״ר. כשקונים, בודקים כמה חניות רשומות על שם המשרד בטאבו, ולא רק כמה מהן המוכר מחזיק היום.
במרכז הנדל״ן נכתב בספטמבר 2026 שמגדלים חדשים בבגין, ביגאל אלון ובבורסה עשויים להגביר את התחרות על שוכרים. מי שקונה להשקעה בבניין קיים בציר צריך לשאול כמה מגדלים נפתחים לידו בשנתיים הקרובות.
מי שקונה לעסק שלו פחות תלוי בזה. בשבילו התחרות על שוכרים היא בעיקר הזדמנות לנהל משא ומתן על המחיר. מי שרוצה להשוות יכול לראות את המשרדים למכירה באזור עזריאלי, את המשרדים למכירה בציר יגאל אלון, ואת כל המשרדים למכירה בתל אביב.
לפי ניומרק נת״מ, בחציון הראשון של 2026: 151 ₪ למ״ר בחודש בקלאס A, ו-93.60 ₪ בקלאס B.
באזור 1. התעריף למשרדים 449.78 ₪ למ״ר לשנה, ובצו של 2027 הוא עולה ל-463.50.
כן. יש לי שם 75 מ״ר עם ארבעה חדרים, במחיר מבוקש של 28,000 ₪ למ״ר.
קלאס A הם הבניינים החדשים והאיכותיים יותר. בציר בגין השכירות בהם גבוהה בכ-61%, והתפוסה גבוהה יותר.
משרד קטן קל יותר להשכיר ולמכור. משרד גדול מתאים לחברה שקונה לעצמה ויודעת שתישאר שנים רבות.
על השכירות כן, כי הם מוסיפים היצע. על מי שקונה לשימוש עצמי ההשפעה קטנה יותר.
