שוק המשרדים של רמת גן מרוכז כמעט כולו בפינה אחת של העיר, במתחם הבורסה ובציר בן גוריון שיוצא ממנו. המשרדים שאנחנו משכירים כאן נעים בין 60 מ"ר לכ-1,670 מ"ר, והמשרד האמצעי הוא בערך 210 מ"ר. מחצית מההיצע נופלת בין 150 ל-350 מ"ר, כלומר צוות של 12 עד 30 איש. המחיר המבוקש נע בין 40 ל-150 שקלים למ"ר, ולצדו דמי ניהול של כ-18 שקלים למ"ר. לכל הנכסים שיש לנו כאן צמודה חניה, וזה הבדל אמיתי מול מרכז תל אביב.
הרוב המוחלט של ההיצע נמצא במתחם הבורסה, ולכן מי שכבר יודע שהוא מחפש שם יחסוך זמן אם יתחיל ישירות מעמוד משרדים להשכרה בבורסה. שם מפורטים המגדלים, המחירים בכל חלק של המתחם, והגישה מהרכבת. העמוד הזה מסביר את התמונה של כל העיר, כולל מה שיש מחוץ למתחם.
אם אתם כבר יודעים מה אתם מחפשים, אפשר לסנן את המשרדים שבעמוד הזה לפי גודל, מחיר ומגדל, ולראות בכל אחד את הקומה, מצב הגמר והחניה. אם עדיין לא, השורות הבאות מסבירות איפה בעיר יושב מה, וכמה זה עולה בכל חלק.
רמת גן אינה מחיר אחד, וזה הדבר החשוב ביותר להבין לפני שמתחילים לחפש. במגדלי הזכוכית של הבורסה, על ז'בוטינסקי, מנחם בגין ואבא הלל, המחיר המבוקש עומד בדרך כלל על 100 עד 150 שקלים למ"ר. ברחובות הפנימיים של המתחם, בהיצירה, בצלאל ובחלק מתובל, יש בניינים ותיקים ונמוכים יותר שבהם המחיר יורד ל-40 עד 80 שקלים למ"ר. זה פער של פי שלושה בתוך אותה עיר, לפעמים בהליכה של חמש דקות.
דמי הניהול נעים בין 4 ל-23 שקלים למ"ר, ועוקבים אחרי אותו היגיון. מגדל עם לובי מאויש, מעליות מהירות ומיזוג מרכזי גובה בקצה העליון. בניין ותיק בלי שירותים נלווים גובה בתחתית. חניה מושכרת בנפרד ועולה בין 500 ל-1,300 שקלים, והיקרות נמצאות במגדלים החדשים של הבורסה.
לגבי ההשוואה לתל אביב, שווה לדייק. במאגר שלנו המחיר החציוני ברמת גן נמוך בכ-8% מזה שבתל אביב, ולא בעשרות אחוזים. הפער האמיתי יושב בקצה העליון. בתל אביב יש משרדים שמבקשים מעל 300 שקלים למ"ר, וברמת גן התקרה עומדת על 150. על פני חוזה של חמש שנים ההפרש הזה מצטבר לסכום משמעותי.
המתחם משתרע על כ-343 דונם, וגבולותיו הם ז'בוטינסקי מדרום, אבא הלל ממזרח ונתיבי איילון ממערב. זהו אחד מריכוזי המשרדים הצפופים בישראל, ומאז שמגדל שמשון נחנך כאן ב-1968 הוא לא הפסיק לגדול. כאן יושבים המגדלים הגבוהים של העיר, וגם רוב ההיצע שלנו. גם הגישה הכי נוחה נמצאת כאן, דרך גשר הולכי רגל מקורה מתחנת הרכבת תל אביב סבידור מרכז.
זה המתחם שאליו מגיעים רוב מחפשי המשרדים בעיר, ולכן יש לו עמוד מלא משלו. עמוד משרדים להשכרה בבורסה רמת גן מפרט את כל המגדלים שיש בהם היצע, את המחיר בכל חלק של המתחם, את מחירי החניה ואת הדרכים להגיע. אם המתחם הוא מה שאתם מחפשים, זה העמוד לפתוח.
מאחורי המגדלים הגבוהים יש רשת רחובות עם בניינים בני ארבע עד 14 קומות. רובם מלפני שנות התשעים, וחלקם עברו שיפוץ. זה האזור שבו נמצאים המשרדים הזולים בעיר, וגם רוב היחידות הקטנות. חברה שמחפשת 100 מ"ר ולא רוצה לשלם מחיר של מגדל תמצא כאן את שלה, במרחק הליכה מאותה תחנת רכבת קלה.
מחוץ למתחם, לאורך דרך דוד בן גוריון ורחוב ביאליק, יש שדרה שנייה של בנייני משרדים. היא שקטה יותר וקרובה לשכונות המגורים, ומתאימה לעסקים שהלקוחות שלהם מגיעים ברכב. המחירים כאן נמוכים בדרך כלל מאלה של הבורסה, וקל יותר למצוא חניית אורחים.
רוב ההיצע שלנו מרוכז בחמישה מגדלים. הגדול שבהם הוא מגדל ספיר בתובל 40, בן 40 קומות, ובו מגוון האפשרויות הרחב ביותר. מגדל גיבור ספורט במנחם בגין 7 מגיע ל-37 קומות ויושב על הציר הראשי. אחריו אייקון במנחם בגין 13, בן 31 קומות ואחד החדשים באזור. את הרשימה סוגרים רוגובין תדהר במנחם בגין 11, בן 34 קומות, וONE באבא הלל 19, בן 36 קומות ובעל השטחים הגדולים יותר.
יש לנו היצע נוסף גם במגדלים האלה:
ההבדל בין המגדלים אינו רק גובה. בניין חדש נותן קומה פתוחה עם מעט עמודים, שקל לחלק מחדש, ולכן הוא מתאים לחברה שגדלה. ותיק נותן קומה מחולקת לחדרים, בדיוק מה שמשרד עורכי דין או רואי חשבון צריך. שווה לראות אחד מכל סוג לפני שמחליטים.
הקו האדום של הרכבת הקלה עובר לאורך ציר ז'בוטינסקי ועוצר בשתי תחנות בעיר. תחנת אבא הלל היא הקרובה למתחם הבורסה, ויש לה שלוש כניסות בסמוך למכללת שנקר ולמגדלי המתחם. תחנת בן גוריון משרתת את מרכז העיר. מהתחנות האלה אפשר להגיע ישירות לתל אביב, לבני ברק ולפתח תקווה בלי לעבור דרך צומת עמוס.
לרכב, נתיבי איילון עוברים בדיוק בגבול המערבי של המתחם. ז'בוטינסקי הוא עורק ראשי שמחבר את תל אביב, רמת גן ופתח תקווה, ועוברים בו קווי אוטובוס רבים. לכל המגדלים בבורסה יש חניון תת-קרקעי, וברוב המקרים אפשר לשכור יותר מחניה אחת לקומה. זו אחת השאלות הראשונות שנשאלות בסיור, במיוחד אצל חברות שהעובדים שלהן מגיעים מהשרון או מהשפלה.
הפרופיל הנפוץ כאן הוא חברה של 15 עד 40 עובדים. היא רוצה כתובת עסקית מוכרת בלי המחיר של מגדל בתל אביב, וחשוב לה שלעובדים תהיה חניה. סביב הבורסה יושבים בעיקר יהלומנים, פיננסים, הייטק, עורכי דין ורואי חשבון. עסק שנהנה מהשכנות הזאת ירוויח כאן פעמיים.
האזור פחות מתאים למי שמחפש יחידה של פחות מ-100 מ"ר. יש כאלה ברמת גן, אבל הן מיעוט מההיצע, כי הקומות במגדלים גדולות ומחולקות ליחידות רחבות. במקרה כזה הבניינים הוותיקים ברחובות הפנימיים הם בדרך כלל הכתובת. גם מי שכל הלקוחות שלו בצפון תל אביב ימצא שהנסיעה בשעות העומס מקזזת חלק מהחיסכון.
ההיצע שלנו כאן כולל גם בנייני B class וגם בנייני C Class, ולא רק מגדלי A. ההבדל ביניהם הוא רמת הגמר, השירותים בבניין ושנת הבנייה, והוא מתורגם ישירות למחיר. מי שמגיע לסיור עם סדר עדיפויות ברור מקצר לעצמו את התהליך בשבועות.
המחיר המבוקש נע בין 40 ל-150 שקלים למ"ר. במגדלי הבורסה הטווח הרגיל הוא 100 עד 150 שקלים למ"ר, ובבניינים הוותיקים ברחובות הפנימיים 40 עד 80. לזה מתווספים דמי ניהול של 4 עד 23 שקלים למ"ר וחניה בתשלום נפרד.
הבורסה היא מגדלים גבוהים, לובי מאויש, נגישות ישירה לרכבת הקלה ולאיילון, ומחיר גבוה יותר. מרכז העיר, לאורך בן גוריון וביאליק, שקט יותר, זול יותר, ונוח יותר ללקוחות שמגיעים ברכב. שני האזורים במרחק נסיעה קצרה זה מזה, ורוב ההיצע נמצא במתחם.
לכל הנכסים שאנחנו משכירים ברמת גן צמודה חניה, וזה כמעט תמיד חניון תת-קרקעי בבניין עצמו. החניה מושכרת בנפרד מהמשרד, ומחירה נע בין 500 ל-1,300 שקלים לחניה, לפי הבניין.
המשרד הקטן ביותר שיש לנו כאן הוא 60 מ"ר, אבל יחידות מתחת ל-100 מ"ר הן מיעוט מההיצע. את רובן תמצאו בבניינים הוותיקים בהיצירה, בצלאל ותובל, ולא במגדלים החדשים.
בקו האדום של הרכבת הקלה, שעוצר בתחנת אבא הלל בסמוך למתחם. בנוסף עוברים בציר ז'בוטינסקי קווי אוטובוס רבים לכיוון תל אביב, בני ברק ופתח תקווה.
בדרך כלל ניקיון השטחים המשותפים, אבטחה ולובי, תחזוקת מעליות ומיזוג, וביטוח הבניין. הם אינם כוללים חשמל, ארנונה וחניה. ההפרש בין 4 ל-23 שקלים למ"ר משקף בדיוק את ההבדל הזה ברמת השירות, ולכן שווה להשוות מחיר ודמי ניהול יחד ולא בנפרד.
אנחנו משרד בוטיק שעוסק בתיווך, שיווק וייזום נכסים מסחריים, ומכירים את המגדלים ברמת גן מבפנים ולא רק מהמצגות. בפועל זה אומר שאנחנו יודעים באיזה בניין החניון צר, איפה המעליות נתקעות בשמונה בבוקר, ובאיזה מגדל בעל הבית גמיש בתקופת ההתאמות. את זה לא רואים בשום לוח.
הדרך המהירה ביותר להתקדם היא לסנן את המשרדים שבעמוד הזה לפי גודל ומחיר, ולסמן שניים או שלושה לסיור. סיור אחד באזור, שמשלב מגדל חדש ובניין ותיק, בדרך כלל מספיק כדי להבין מה מתאים.
