הבורסה ברמת גן היא אחד המקומות היחידים באזור שבהם באמת אפשר לקנות משרד במגדל. בהרבה מגדלים בתל אביב יש בעלים אחד שמשכיר את הקומות. כאן היזמים מכרו חלק גדול מהשטחים ביחידות, ולכן יש בעלים רבים, וחלקם מוכרים.
מגדל ספיר הוא דוגמה טובה. כבר בספטמבר 2019 נכתב בכלכליסט שהשטחים בו נמצאים בבעלויות פרטיות, ושהיזמים מכרו אותם לחברות ולאנשים פרטיים. גם ICON, המגדל החדש בדרך מנחם בגין, משווק ביחידות.
מה שיש לי כאן למכירה עכשיו נמצא בשני המגדלים האלה. חציון השטח הוא 285 מ״ר, כלומר מדובר בעיקר בחצאי קומות ובמשרדים בינוניים, ולא ביחידות קטנות של עסק יחיד.
מגדל ICON, דרך מנחם בגין 13. כל היחידות שלי כאן נמצאות באמצע המגדל, וכולן במצב מעטפת: 135 מ״ר, 186 מ״ר, 270 מ״ר, 300 מ״ר וחצי קומה של 600 מ״ר. קומה טיפוסית במגדל היא 1,200 מ״ר, ולרוב היחידות צמודה מרפסת של כ-8 מטר. גובה התקרה 3.7 מטר, יש שתים עשרה מעליות מהירות, ומתחת למגדל חניון של שש קומות עם כ-550 מקומות. בקומת הקרקע כ-800 מ״ר של מסחר. דמי הניהול 18 ₪ למ״ר, וחניה 1,300 ₪ לחודש.
מגדל ספיר, תובל 40. משרד בנוי של 400 מ״ר בקומה גבוהה, עם שמונה חדרים, שני חדרי ישיבות ואזור פתוח. המחיר המבוקש 30,000 ₪ למ״ר. דמי הניהול 19 ₪ למ״ר, והחניה 1,300 ₪. המגדל קרוב לתחנת סבידור מרכז.
את המחיר של כל יחידה ב-ICON אני נותן בשיחה, כי הוא תלוי בקומה, בכיוון ובמרפסת.
מעטפת היא קומה בלי גמר: תקרת בטון חשופה, ספרינקלרים גלויים, בלי מחיצות ובלי תקרה אקוסטית. מי שקונה מעטפת מתכנן את המשרד בעצמו ולא משלם על גמר של מישהו אחר שיפורק. מנגד, הוא מוסיף למחיר את עלות הבנייה ואת החודשים שהיא לוקחת.
לכן לפני הצעה על יחידה ב-ICON כדאי לקבל הצעת מחיר מקבלן גמר, ולהוסיף אותה לחשבון. משרד בנוי כמו זה שבספיר מתאים למי שצריך להיכנס מהר, ומוכן לעבוד עם החלוקה הקיימת.
מחיר אחד למ״ר אין גם כאן. המחיר המבוקש בספיר, 30,000 ₪ למ״ר, נמצא בקצה העליון של מגדל קיים. לשם השוואה, בכתבה בוואלה מיוני 2022 דווח על משרד של כ-400 מ״ר באותו מגדל, שנקנה שלוש שנים קודם לכן בכ-7 מיליון ₪. זה כ-17,500 ₪ למ״ר, לפי הערכה שפורסמה.
בפרויקט החדש ורטיקל סיטי, שעוד לא נבנה, דיווח גלובס בספטמבר 2025 על ביקוש במחירים של לפחות 30,000 ₪ למ״ר. זה מחיר של בנייה חדשה מהיזם, ולא מחיר של יחידה יד שנייה במגדל קיים.
לפי סקר המשרדים של ניומרק נת״מ, השכירות הממוצעת במגדלים המובילים בבורסה הייתה 119.30 ₪ למ״ר בחודש בחציון הראשון של 2026. בתל אביב היא הייתה 126.13. הפער הזה הוא אחת הסיבות שחברות עוברות לכאן.
ניקח את המשרד בספיר. 400 מ״ר ב-30,000 ₪ הם 12,000,000 ₪. בשכירות הממוצעת של הבורסה, שנה שלמה מביאה כ-1,430 ₪ על כל מ״ר, תשואה של כ-4.8% לפני הוצאות. בספיר עצמו השכירות נעה בין 100 ל-180 ₪ למ״ר, ומשרד בקומה גבוהה שמושכר בקצה העליון מביא כ-2,160 ₪ למ״ר בשנה, כ-7.2%.
השמאי הממשלתי מדד בנדל״ן מסחרי תשואה של 6.5% עד 7%. כלומר מה שקובע כאן את החשבון הוא בכמה המשרד יושכר בפועל. מי שקונה לעצמו מסתכל על השאלה אחרת: כמה שכירות הוא מפסיק לשלם, ולכמה שנים.
בצו הארנונה 2026 של רמת גן, משרד באזור א' משלם 455.93 ₪ למ״ר לשנה. באזור ב' התעריף 406.27 ₪ עד 300 מ״ר, ו-413.73 מעל. בצו יש גם סיווג מיוחד לשמונה גושים בעיר, 414.80 ₪ עד 300 מ״ר ו-422.42 מעל. מה חל על נכס מסוים רואים בתלוש הארנונה שלו, ואני מבקש אותו מכל מוכר.
הבעלים משלם את הארנונה ואת דמי הניהול גם כשהמשרד ריק. דמי הניהול לבד, 19 ₪ למ״ר, הם 7,600 ₪ בחודש על 400 מ״ר בספיר, וזה עוד לפני ארנונה. על קניית משרד משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.
במגדל חדש, את הרישום. בבניין שנגמר לאחרונה ייתכן שהבית המשותף עוד לא נרשם בטאבו. אז בודקים מה רשום על שם המוכר אצל היזם, ושיש הערת אזהרה לטובתו, כי היא זו שעוברת אליכם.
במעטפת, את מפרט המסירה. מה היזם מוסר בפועל: מיזוג, ספרינקלרים, חיבורי חשמל ותקשורת. מה שלא כתוב במפרט ייכנס לחשבון של קבלן הגמר.
את החניות ואת המרפסת. האם החניה צמודה ליחידה ורשומה, או רק זכות שימוש. והאם המרפסת נכללת בשטח שעליו מחושב המחיר.
את חברת הניהול. מה כלול בדמי הניהול, ואם יש חוב של המוכר לחברת הניהול או לעירייה.
מאוגוסט 2023 עוצר הקו האדום של הרכבת הקלה בתחנת אבא הלל, צמוד למתחם. הקו הסגול מתוכנן ליוני 2028, ותחנת הרכבת סבידור מרכז נמצאת מעבר לאיילון. מבחינת קונה, זו נגישות ששוכרים מחפשים.
מנגד, נבנים עוד מגדלי משרדים בבגין, ביגאל אלון ובבורסה עצמה, ובמרכז הנדל״ן נכתב שהם עשויים להגביר את התחרות על שוכרים. מי שקונה להשקעה צריך לקחת בחשבון שבשנים הקרובות לשוכרים יהיו יותר אפשרויות.
מי שמחפש גם מחוץ למתחם יכול לראות את המשרדים למכירה ברמת גן, ואת המשרדים למכירה בגבעתיים, ממש ליד.
היחידה הקטנה שיש לי כרגע היא 135 מ״ר במגדל ICON, במצב מעטפת. רוב מה שנמכר כאן הוא חצאי קומות ומשרדים בינוניים.
קומה בלי גמר, עם תקרת בטון חשופה ובלי מחיצות. הקונה מתכנן ובונה את המשרד בעצמו, ומוסיף את עלות הגמר למחיר.
במשרד שיש לי בספיר המחיר המבוקש הוא 30,000 ₪ למ״ר. ב-ICON המחיר נקבע לכל יחידה לפי הקומה והמרפסת.
לפי צו 2026, משרד באזור א' משלם 455.93 ₪ למ״ר לשנה, ובאזור ב' 406.27 ₪ עד 300 מ״ר. את התעריף המדויק רואים בתלוש של הנכס.
בחשבון על המשרד בספיר, בין כ-4.8% לכ-7.2% לפני הוצאות, לפי השכירות שמשיגים בפועל.
