אני מתווך משרדים כבר שנים, ועל הרצליה אני אומר לכל אחד את אותו משפט
בשיחה הראשונה: כאן לא שוכרים חדר, כאן שוכרים קומה. חציון השטח אצלנו
בעיר עומד על 450 מ״ר. בתל אביב הוא 280 וברמת גן 209.
זה לא ניואנס, זה שוק אחר.
אם אתם צוות של חמישה אנשים, כנראה תסתובבו כאן הרבה ותמצאו מעט. אם
אתם חברה עם ארבעים עובדים שרוצה מעטפת אחת עם חניה וגישה לכביש 2,
הגעתם למקום הנכון בארץ.
למטה יש את לוח המשרדים שלי בעיר, ומכאן והלאה מה שאני אומר בטלפון,
כתוב.
כמעט כל שוק המשרדים של העיר יושב בהרצליה פיתוח,
ממערב לכביש 2. מרכז העיר, אזור סוקולוב, הוא מגורים ומסחר, ואין לי שם
כמעט שום היצע משרדים. אנשים מתקשרים ומבקשים משהו בהרצליה, ואז מגלים
שהם בעצם מחפשים בפיתוח.
וזו בשורה טובה. במקום עיר שלמה אנחנו מדברים על כמה רחובות שאני מכיר
בניין בניין. אני יודע מי בעל הנכס בכל אחד מהם, ולא פעם גם מה השוכר
הקודם שילם. זה מקצר את השיחה.
משכית והסביבה הוא הלב. הריכוז הגבוה ביותר של בנייני
משרדים בעיר, ושם יושבים בית מרכזים 2000, בית לומיר, בית קורקס, בית מור
ובית תיאטראות ישראל. מי שרוצה כתובת שכולם מכירים, זו הכתובת.
ציר החושלים קרוב לים ולמלונות. לטעמי האווירה שם
הנעימה ביותר בפיתוח, וזה גם המקום שהכי קל לגייס אליו עובדים. בית
סופרפארם ובניין החושלים 5-7 יושבים שם.
המנופים והסדנאות תעשייתיים יותר באופיים, וזה בדיוק
מה שמוריד שם את המחיר. מגדלי אקרשטיין, בית אמצור, בית רוגובין ומגדלי
Sea View. אם התקציב הוא השיקול הראשון, אני מתחיל כאן.
אריה שנקר ואבא אבן מחברים את הפיתוח למרכז העיר, ושם
עומדים מגדל H1, בניין מעוף, בית נולטון ומרכז גב ים. זה גם הציר הנוח
ביותר למי שמגיע מכיוון רמת השרון.
המדע וגלגלי הפלדה בקצה הצפוני. פארקים מסודרים שנבנו
בעיקר לחברות טכנולוגיה, ובהם פארק גב ים הרצליה צפון, מרכז דוריאנוב ובית
נאור. שקט, ירוק, ורחוק יותר מהים. אני שולח לשם בעיקר חברות שמעדיפות
סביבה רגועה על פני מרכז רועש.
מדינת היהודים וספיר סוגרים את התמונה, עם קומפלקס
ביזנס פארק, בית אמפא ובית ספיר. מתחמים גדולים ומטופחים, בעיקר לחברות
שרוצות בניין משלהן.
מגדלי אקרשטיין במנופים 11 הם המתחם עם ההיצע
הרחב ביותר שלי בעיר. אחת עשרה קומות בשני אגפים, ותמיד יש שם משהו פנוי.
קומפלקס ביזנס פארק במדינת היהודים 85 עולה לארבע עשרה קומות, ומתאים
לחברה שרוצה נוכחות בתוך מתחם סגור.
הבניינים הנמוכים הם סיפור אחר, ולדעתי המוצר הטוב ביותר בעיר לחברה
בגודל בינוני. בית מרכזים 2000 במשכית 32,
בית אמפא בספיר 1 ומרכז גב ים באריה שנקר 3-11
בנויים כולם על ארבע קומות, בפריסה רחבה. חברה שרוצה את כל הצוות על מפלס
אחד, בלי מעליות ובלי לחלק אנשים בין קומות, תמצא שם בדיוק את זה.
מי שרוצה גובה ונוף, מגדל South Gate בהסדנאות 29 מגיע לשלושים קומות
ומגדל H1 באריה שנקר 1 לעשרים ושש. הרצליה היילס באריק איינשטיין 3
ומגדלי לייף פלאזה בחושלים 4-6 נמצאים באמצע,
סביב עשר קומות, ושניהם מבוקשים מאוד.
הגוש הגדול ביותר בהיצע שלי יושב בין 250 ל-500 מ״ר, וזו במקרה גם
קומה טיפוסית באותם בניינים נמוכים. מיד אחריו מגיע הטווח של 500 עד
1,000 מ״ר, ואלה קומה שלמה או שתי קומות צמודות שאני משווק ביחד.
יש כאן גם אמצע, בניגוד למה שאנשים מניחים. הטווח של 100 עד 250 מ״ר
קיים ומתאים לצוות של עשרה עד עשרים איש, פשוט צריך לדעת באילו בניינים
לחפש אותו. מה שכמעט לא קיים זה מתחת ל-100 מ״ר.
רבע מההיצע מתחיל רק סביב 260 מ״ר, ורבע ממנו יושב
מעל 890 מ״ר. היחידה הקטנה ביותר שיש לי כרגע היא
65 מ״ר. הגדולה היא 4,400 מ״ר במקשה אחת. פער עצום.
הטווח נע בין 50 ל-130 ₪ למ״ר לחודש, והחציון עומד על
95 ₪ למ״ר. הרבע הזול מתחיל ב-80 והרבע היקר עובר את 105.
בתל אביב החציון הוא 130. על אותו שטח בדיוק תשלמו כאן רבע פחות.
בהשכרת משרדים בהרצליה פיתוח, מה שמזיז את המחיר זה בעיקר שלושה
דברים: כמה הבניין קרוב לים, באיזה מצב הוא נמסר, ומי בעל הנכס. אותו
גודל בדיוק יכול לצאת בפער של עשרות אחוזים בין ציר החושלים לציר
המנופים. גם לי זה נשמע מוגזם, עד שלקחתי לקוח לשניהם באותו יום.
דמי הניהול בהרצליה נעים סביב 21 ₪ למ״ר, וזה החלק שרוב האנשים שוכחים
לחשב. על קומה של 500 מ״ר מדובר בעוד עשרת אלפים שקלים בחודש שלא הופיעו
בשום מודעה.
אני מבקש את המספר הזה בכתב. תמיד.
שווה גם לשאול מה נכלל בו. בחלק מהבניינים דמי הניהול מכסים חשמל
לשטחים הציבוריים, אבטחה וניקיון בלבד, ובאחרים הם כוללים גם מיזוג מרכזי
בשעות העבודה. ההפרש בין השניים מגיע לאלפי שקלים בחודש על קומה בינונית,
והוא לא תמיד כתוב בהצעה הראשונה.
בהרצליה פיתוח יש לא מעט חללי עבודה משותפים. שתי שאלות מכריעות כאן,
כמה אתם ולכמה זמן. עד עשרה אנשים ולשנה קדימה, חלל משותף יוצא זול יותר
ופשוט יותר. אין ריהוט, אין תשתית תקשורת, אין ערבות בנקאית ואין
התחייבות ארוכה.
מעל עשרים איש התמונה מתהפכת. המחיר לעמדה בחלל משותף מתחיל להיות יקר
מהמחיר למ״ר בשכירות רגילה, ובנוסף אתם מוותרים על חדרי ישיבות זמינים,
על חדר שרתים ועל היכולת לעצב את המקום בצורה שמייצגת אתכם. בשלב הזה
כדאי לבדוק קומה קטנה בבניין נמוך, ולפעמים היא תצא באותו תקציב בדיוק.
כמעט כל נכס שיש לי בהרצליה מגיע עם חניה, וזה לא פרט טכני. הפיתוח
תוכנן מלכתחילה כאזור שמגיעים אליו ברכב. תחנת הרכבת של הרצליה יושבת בצד
המזרחי של העיר, במרחק נסיעה מהמתחמים, ויש ממנה קווי הסעה של חלק
מהחברות הגדולות. אין כאן רכבת קלה. אין תחנה מרכזית בלב האזור.
לכן בסיור אני מבקש מכל שוכר לספור מקומות חניה לפני שהוא סופר מטרים.
משרד יפה עם שתי חניות לצוות של עשרים איש הוא בעיה יומיומית, ולא משהו
שמסתדר אחר כך.
סופרים חניות. אחר כך מטרים.
לדעתי היא מתאימה לחברת טכנולוגיה או לחברה בינלאומית שצריכה קומה
שלמה עם חניה ורוצה לשלם פחות מתל אביב. מתאימה מאוד גם לעסק שהעובדים
שלו מגיעים מהשרון, מכפר סבא, מרעננה ומהצפון, שעבורם הרצליה קרובה בהרבה
ממרכז תל אביב ופותרת שעה ביום בפקקים.
היא פחות מתאימה לעסק קטן שמחפש חדר או שניים, ולעסק שרוב הלקוחות שלו
יושבים במרכז תל אביב ומגיעים בתחבורה ציבורית. במקרה כזה אני בעצמי אומר
לשוכר להשוות מול רמת גן או תל אביב לפני שהוא נוסע לסיור כאן, כי חבל על
היום.
המחיר למ״ר הוא רק אחד משלושה מספרים שקובעים את העלות האמיתית. השניים
האחרים הם דמי הניהול ומספר החניות שנכללות בשכירות. משרד שנמסר במעטפת
דורש השקעת התאמה שיכולה לשנות לגמרי את החישוב מול משרד שנמסר מוכן
לכניסה, ולפעמים בעל הנכס מוכן להשתתף בה. שווה לשאול.
עוד דבר שאני בודק בעצמי בכל סיור הוא עומק הקומה. בבניין נמוך בפיתוח,
קומה של 500 מ״ר תהיה מלבן פתוח ונוח לחלוקה. באותו שטח בדיוק
במגדל גבוה, הליבה עם המעליות והממ״דים תופסת נתח משמעותי והשטח שאפשר
לשבת בו קטן יותר. שתי הצעות שנראות זהות על הנייר יכולות להיות רחוקות
מאוד זו מזו במציאות. ראיתי שוכר שגילה את זה רק אחרי שהאדריכל שלו סימן
את התוכנית, כשכבר היה מאוחר להתמקח.
אז שואלים לפני.
הרצליה פיתוח הוא אזור התעסוקה שממערב לכביש 2, ושם מרוכז כמעט כל שוק
המשרדים. מרכז העיר הוא בעיקר מגורים ומסחר. כשמישהו מחפש משרד בהרצליה,
בתשעים אחוז מהמקרים הוא מתכוון לפיתוח.
מעטפת היא קומה בלי חלוקה פנימית, בלי תקרות ובלי ריצוף סופי, ולפעמים
גם בלי מיזוג מותקן. גמר מלא הוא משרד שאפשר להיכנס אליו עם ריהוט. ההפרש
במחיר למ״ר נראה קטן, אבל ההשקעה בהתאמת מעטפת נופלת עליכם ומשנה לגמרי
את החישוב. לכן אני מבקש לראות את שתי ההצעות באותו טופס.
עד עשרה אנשים ולשנה קדימה, חלל משותף פשוט וזול יותר. מעל עשרים איש
המחיר לעמדה כבר מתחרה בשכירות רגילה, ואתם מוותרים על חדרי ישיבות ועל
עיצוב משלכם. שם כדאי לבדוק קומה קטנה בבניין נמוך.
תלוי בשטח ובעובדים. על אותו שטח הרצליה תעלה כרבע פחות והחניה זמינה
בהרבה. תל אביב נגישה יותר בתחבורה ציבורית ומציעה הרבה יותר יחידות
קטנות. אם רוב הצוות שלכם גר בשרון, החישוב נופל להרצליה.
