פינוי שוכר בעייתי ממשרד עובר דרך בית משפט השלום, במסלול מהיר שנועד רק להחזיר לכם את החזקה בנכס, ואחר כך דרך ההוצאה לפועל. בתיק פשוט של שוכר שלא משלם זה לוקח כמה חודשים, ובכל החודשים האלה המשרד לא מכניס שקל. מה שקובע כמה תפסידו הוא הערבות שקיבלתם ביום החתימה.
אני ניב ברוך, מתווך משרדים בתל אביב, ואני מדבר כל שבוע עם בעלי משרדים במגדלים. חלק לא קטן מהשיחות האלה נפתח בשוכר שהפסיק לשלם, או בשוכר שלא ממהר לצאת.
בקצרה: מה קובע כמה זה יעלה לכם
30 יוםיש לשוכר להגיש כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר, והדיון נקבע עד חודש אחרי זה.
20 יוםהיא תקופת האזהרה בהוצאה לפועל לפני שהלשכה מפנה משרד תפוס.
3,123תביעות פינוי של שוכרים הוגשו ב-2025, שיא.
30,000 ₪הולכים בכל חודש בלי תשלום על משרד של 200 מ"ר בתל אביב.
בתיק פשוט של שוכר שהפסיק לשלם עוברים בדרך כלל שלושה עד שישה חודשים עד פסק הדין, ועוד בערך חודש בהוצאה לפועל. כך עולה מנתונים שפורסמו בעיתונות הכלכלית ביוני 2026, ובאותה כתבה צוין שהגיעו ב-2025 לשיא של 3,123 תביעות פינוי. שוכר שמגיש טענות נגד ומושך זמן יכול למתוח את התיק הרבה מעבר לזה.
על הנייר הזמנים קצרים. לפי תקנות סדר הדין האזרחי, לשוכר יש 30 יום להגיש כתב הגנה, והדיון נקבע לא יאוחר מחודש אחרי כתב ההגנה האחרון, בלי קדם משפט. את התביעה מגישים לבית משפט השלום, בלי קשר לשווי המשרד או לגובה החוב, כי חוק בתי המשפט מעביר אליו כל תביעה על חזקה במקרקעין.
אחרי פסק הדין פותחים תיק בהוצאה לפועל. השוכר מקבל אזהרה, ולפי חוק ההוצאה לפועל יש לו לפחות 20 יום לצאת לפני שהלשכה נכנסת ומפנה. בכל השלבים האלה המשרד נשאר תפוס, ואתם לא יכולים להראות אותו לשוכר הבא.
כי תביעה לפינוי מושכר עוסקת רק בשאלה מי מחזיק בנכס. התקנות אוסרות לצרף אליה דרישות נוספות, ולכן את חוב השכירות, את הנזק למשרד ואת ההוצאות תובעים בתיק נפרד. גם תביעה שכנגד של השוכר לא נכנסת לאותו הליך. ההפרדה הזאת היא בדיוק מה שמאפשר לו לרוץ מהר.
המשמעות בשטח פשוטה. הפינוי נגמר במפתח שחוזר אליכם, והכסף מגיע רק מהבטוחות שקיבלתם בחתימה, או מתביעה ארוכה נוספת נגד חברה שאולי כבר הפסיקה לפעול. לכן אני אומר לבעלים שהערבות היא לא סעיף טכני בסוף החוזה. היא הדבר היחיד שעומד בין שוכר בעייתי לבין הפסד אמיתי.
המסלול המהיר הזה מיועד לשכירות חופשית לפי חוזה, כלומר למושכר שחוק הגנת הדייר לא חל עליו. משרד שמוחזק בדמי מפתח הוא סיפור אחר, עם כללים משלו.
חודש בלי תשלום על משרד של 200 מ"ר בתל אביב עולה לבעלים כ-30,000 ₪, שכירות ודמי ניהול יחד. החשבון בטבלה מניח שוכר שמפסיק לשלם ונשאר בפנים חמישה חודשים: ארבעה עד פסק הדין ועוד אחד בהוצאה לפועל. המחירים לפי מה שאני רואה בעסקאות בתל אביב, נובמבר 2026.
| מה | החשבון | ₪ |
|---|---|---|
| שכירות לחודש | 200 מ"ר × 130 ₪ | 26,000 |
| דמי ניהול לחודש | 200 מ"ר × 20 ₪ | 4,000 |
| חמישה חודשים בלי תשלום | 5 × 30,000 | 150,000 |
| מה שערבות של 3 חודשים מכסה | 3 × 30,000 | 90,000 |
| סך הכל לא מכוסה | 150,000 פחות 90,000 | 60,000 |
בשוק המשרדים נהוג לבקש ערבות של שלושה עד שישה חודשי שכירות והוצאות. ערבות של שישה חודשים הייתה סוגרת את כל התרחיש הזה, וערבות של שלושה משאירה אתכם עם עשרות אלפי שקלים לתבוע בנפרד. זה הסף: אם הערבות לא מכסה לפחות את משך ההליך, ההפסד עובר אליכם. ועוד לא דיברנו על שכר הטרחה ועל החודש שבו מחפשים שוכר חדש.
מי ששוקל קניית משרד להשקעה צריך להכניס את התרחיש הזה לחשבון התשואה מהיום הראשון, ולא אחרי השוכר הבעייתי הראשון.
לא. חוק המקרקעין מתיר להשתמש בכוח סביר רק נגד מי שתפס נכס שלא כדין, ורק בתוך 30 יום מהתפיסה. שוכר נכנס למשרד עם חוזה ועם מפתח שקיבל מכם, ולכן הדרך הזאת סגורה בפניכם. בעלים שמחליף מנעול עושה בעצמו את מה שהחוק שומר לבית המשפט, ונותן לשוכר טענה נגדו באמצע התיק.
גם הציוד שהשוכר משאיר מאחור לא עובר אליכם. לפי חוק ההוצאה לפועל, המיטלטלין שנמצאים במשרד בזמן הפינוי עוברים לשמירה, ומוכרים אותם רק אחרי תקופה סבירה. ואם המשרד נעול כשהאזהרה מגיעה, מדביקים אותה על הדלת והתיק ממשיך.
שני דברים: בתי המשפט מאטים, וההוצאה לפועל עלולה לעצור כשהשוכר במילואים. לפי מה שפורסם בעיתונות הכלכלית, במבצע הצבאי האחרון תיקים לא נשמעו במשך יותר מחודש. ותקנות ההוצאה לפועל לתקופת המלחמה, שבתוקף עד סוף פברואר 2027, מגבילות פעולות נגד משרת מילואים ובן או בת זוגו לשלושה חודשים, עם אפשרות להארכה.
אם בעל החברה ששכרה מכם, או מי שחתם על ערבות אישית, נמצא במילואים, תבדקו עם עורך הדין שלכם אם התיק נעצר לפני שאתם מתאמים כניסה של שוכר חדש. הרשם יכול להחליט אחרת לבקשתכם, אבל רק מטעמים מיוחדים. ועוד דבר שבעלים שואלים אותי עליו: בתוכנית הפיצויים לעסקים שפורסמה במרץ 2026, בעל נכס מקבל פיצוי על שכירות שאבדה רק כשהנכס עצמו נפגע.
זה תלוי באזור, כי מה שאתם מפסידים בפינוי הוא הזמן עד השוכר הבא. במגדלים בלב תל אביב התפוסה קרובה למלאה, ומשרד שהתפנה נסגר מהר. בבניינים הוותיקים בהרצליה פיתוח, לפי סקר שפורסם בעיתונות הכלכלית בספטמבר 2026, התפוסה ירדה לכשלושה רבעים, ושם שוכר שמשלם באיחור עדיף לפעמים על משרד ריק.
הכלל שלי: שוכר שמאחר אבל משלם, באזור עם תפוסה חלשה, מקבל הסדר תשלומים כתוב עם תאריך סיום. שוכר שהפסיק לשלם לגמרי, בכל אזור, מקבל מכתב התראה מיד. חוק החוזים מאפשר לבטל חוזה בהפרה יסודית בהודעה לשוכר, בתוך זמן סביר מהרגע שגיליתם אותה, ובהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת לו ארכה.
מהשטחבכרבע מהשיחות שלי עם בעלי משרדים עולה שוכר יוצא או שוכר קיים שמסבך. רוב הוויכוחים קטנים מכפי שהם נשמעים: מחלוקת על ריהוט של כמה אלפי שקלים תפסה אצל בעלים אחד כמעט שעה של שיחות, ונסגרה בגישור ולא בבית משפט.
חוק השכירות והשאילה מגדיר שכירות כזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו בתמורה, שלא לצמיתות. המשכיר הוא מי שנותן את הזכות הזאת, בדרך כלל בעל המשרד. השוכר הוא מי שמקבל אותה ומשלם דמי שכירות, ובמגדלי משרדים זו כמעט תמיד חברה ולא אדם פרטי.
בסוף השכירות השוכר חייב להחזיר את המשרד פנוי מכל אדם ומכל ציוד שלו. המשכיר חייב לקבל אותו ולא יכול להוציא אותו בכוח אם הוא לא יוצא. כשאין בחוזה תקופה מוגדרת, כל אחד מהצדדים יכול לסיים אותו בהודעה שניתנת זמן סביר מראש.
האגרה על בקשה לבצע פסק דין לפינוי היא כ-220 ₪ לפי העדכון האחרון של התקנות, ועוד שכר קבוע על מסירת ההודעה ועל הפינוי עצמו. העלות האמיתית לא נמצאת שם. היא בשכר הטרחה של עורך הדין ובחודשים שבהם המשרד תפוס ולא מכניס.
כן, אם הוא הפר את החוזה הפרה יסודית, למשל הפסיק לשלם, וביטלתם את החוזה בהודעה כמו שחוק החוזים דורש. מהרגע שהחוזה בוטל, השוכר מחזיק במשרד בלי זכות, ואפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר גם אם התקופה עוד לא הסתיימה.
לפני שאתם חותמים עם השוכר הבא, תבדקו את סעיפי הערבות וההפרה מול המדריך.
ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.
