קניית משרד להשקעה: מה השוכרים מלמדים את מי שקונה

קניית משרד להשקעה משתלמת כשהמחיר למ"ר נגזר מהשכירות שנחתמת היום באותו בניין, ולא מהמחיר שהמוכר מבקש. במגדל חדש זה יוצא כ-6.6% ברוטו, ובשנה שבה המשרד עומד ריק חצי שנה נשאר כ-2.2%. אני ניב ברוך, מתווך משרדים בתל אביב וברמת גן, ורוב המשרדים שאני משכיר שייכים לאנשים פרטיים שקנו אותם כדי להשכיר. אני פוגש אותם ברגע שהשוכר הקודם יוצא.

כמה תשואה מחזיר היום משרד להשקעה?

במגדל חדש שאני משכיר בו, משרד להשקעה נותן היום 6% עד 6.9% ברוטו, ובמגדל ותיק במרכז העיר 5.7%. ההבדל נובע מהשכירות ולא מהמחיר: בבניין החדש השוכר משלם יותר, ולכן גם מטר יקר יותר מחזיר את עצמו מהר יותר.

באוקטובר 2026 יש ברשימה שלי משרדים למכירה בשני מגדלים שאני גם משכיר בהם, ולכן אפשר להניח את המספרים זה ליד זה. את שמות המגדלים והבעלים אני משאיר אצלי.

במגדל החדש מסומנים אצלי 11 משרדים שהושכרו, בטווח של 100 עד 145 ש"ח למ"ר, ורובם בין 105 ל-115. מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה: התשואה עולה כשהמוכר מוריד מחיר, ולא כי שוכר יסכים לשלם יותר ממה שמשלמים בקומה ליד.

כמה מותר לשלם למ"ר כדי שהשקעה במשרד תשתלם?

המחיר המקסימלי למ"ר הוא השכירות החודשית למ"ר כפול 12, חלקי התשואה שאתם רוצים. לתשואה של 6% זה פי 200 מהשכירות, ולתשואה של 5% פי 240. בשרונה, שבה החציון 155 ש"ח, יוצא 31,000 ש"ח למ"ר לתשואה של 6%.

הטבלה בנויה על החציון של המשרדים שאני מציע להשכרה באוקטובר 2026:

מהשטחגם החציון שלי הוא מחיר מבוקש. באחד המגדלים באזור עזריאלי בעלים ביקש 170 ש"ח למ"ר, והשוכרים שלי נכנסו ב-140 עד 150. מי שבנה תשואה על 170 טעה ב-13% עד 21%.

לכן, לפני שמציעים מחיר על משרד, בקשו מהמתווך את השכירות שנחתמה בבניין בחצי השנה האחרונה.

איפה השוכרים מתחרים על שטח, ואיפה הם מתמקחים?

לפי סקר על ינואר עד יוני 2026 שפורסם בעיתונות הכלכלית, במגדלי היוקרה של תל אביב (Class A) כמעט אין שטח פנוי: התפוסה כ-99%, והשכירות הממוצעת 126 ש"ח למ"ר. בבניינים הוותיקים (Class B) הממוצע נשאר כ-86 ש"ח, ושם השוכר הוא שקובע.

בציר בגין, שכולל את שרונה ואת אזור עזריאלי, הממוצע הגיע ל-151 ש"ח. את הביקוש מושכות חברות סייבר וביטחון, שהעובדים שלהן מגיעים למשרד כל יום ולא עובדים מהבית. בבני ברק השכירות ירדה ל-68, ובהרצליה פיתוח התפוסה במגדלים ירדה לכ-91%. בכתבה נוספת מאותו חודש נכתב שמחוץ למעגל הראשון הכוח עבר לשוכרים, כי עדיין נכנס הרבה שטח חדש.

למי שקונה זה אומר דבר אחד: המחיר הנמוך של בניין ותיק או של עיר שכנה מגיע יחד עם שוק איטי יותר. את זה מכניסים כבר להצעת המחיר.

מה עולה חצי שנה בלי שוכר?

משרד של 100 מ"ר ב-2.1 מיליון ש"ח, שמושכר ב-115 ש"ח למ"ר, מכניס 138,000 ש"ח בשנה, 6.6% ברוטו. אם השוכר עוזב והמשרד עומד ריק שישה חודשים, נשארים באותה שנה 46,700 ש"ח, כ-2.2%. מי שכבר ניצל את הנחת הארנונה יורד לכ-1.1%.

זה החשבון, על משרד במגדל החדש מהרשימה שלי:

ועוד לא דיברנו על הארנונה. התעריף של תל אביב למשרדים ב-2026 הוא 307.74 עד 449.78 ש"ח למ"ר לשנה, כלומר 2,560 עד 3,750 ש"ח על כל חודש ריק במשרד כזה. העירייה נותנת הנחה מלאה על נכס ריק, אבל רק אחרי 30 יום רצופים בלי שימוש, מהיום שהודעתם בכתב, ועד שישה חודשים בסך הכל לכל תקופת הבעלות. כלומר היא נגמרת אחרי חילופי שוכרים אחד או שניים.

ויש הוצאה שלא מופיעה באף טבלה: שוכר חזק מבקש תקופת גרייס. שישה חודשים חינם בחוזה של חמש שנים הם הנחה של 10% על כל החוזה.

אילו מסים משלמים על משרד להשקעה?

על משרד משלמים מס רכישה של 6% מהשקל הראשון, מע"מ של 18% על השכירות, מס הכנסה לפי המדרגות, ומס שבח של עד 25% כשמוכרים. ההקלות של דירה, כמו המסלול של 10% על שכר הדירה והפטור ממס שבח, לא חלות על משרד.

את החשבון המלא עושים עם רואה חשבון לפני החתימה, אבל כדאי להגיע אליו עם המספרים. מי שעוד לא החליט אם לקנות בכלל או לשכור לעסק של עצמו, יכול לקרוא את ההשוואה שכתבתי: לשכור משרד או לקנות.

אפשר לקחת משכנתא על משרד?

אפשר לקחת הלוואה, אבל היא לא משכנתא של דירה. הוראה 329 של בנק ישראל, בעדכון מפברואר 2026, מתירה עד 75% מימון לדירה יחידה ועד 50% לדירה להשקעה, והיא עוסקת בדיור בלבד. על משרד הבנק מחליט לבד כמה לתת ובאיזו ריבית.

לכן את שיחת המימון עושים לפני זיכרון הדברים, ולא אחריו. ומהצד שלי: מי שההחזר החודשי שלו נשען על השכירות, מרגיש כל חודש ריק בחשבון הבנק. בדוגמה למעלה חצי שנה בלי שוכר מורידה 91,300 ש"ח מההכנסה של השנה. מי שיכול לספוג שנה כזאת בלי למכור, יכול לחשוב על משרד. מי שלא, שיחפש נכס עם שוכר בחוזה ארוך.

מה אני בודק במגדל לפני שקונים בו משרד?

במגדל משרדים כמעט כל יחידה שייכת לבעלים אחר. באותה קומה יושב בעלים של 80 מ"ר ולידו בעלים של 1,000 מ"ר, וכשמשרד מתפנה הם מתחרים על אותם שוכרים. לכן לפני קנייה אני בודק ארבעה דברים מהצד של השכירות:

1. כמה משרדים פנויים יש עכשיו. במגדל החדש שבדוגמה יש אצלי תשעה משרדים להשכרה, שלושה מהם של 600 מ"ר ואחד של 1,200. השוכר יבחר את הזול או את המשופץ.
2. הגודל. החציון של המשרדים להשכרה ברשימה שלי הוא 240 מ"ר, ו-57% מהם בין 100 ל-300. גם רוב העסקאות שאני סוגר הן בגודל הזה, ולכן משרד כזה מתמלא מהר יותר מקומה שלמה.
3. השטח שהשוכר באמת מקבל. במגדל חדש החלק היחסי בשטחים הציבוריים הוא 25% עד 35% מהשטח שבחוזה, ובבניין ותיק 10% עד 20%. בקשו תשריט לפני שמשווים מחיר למ"ר.
4. חניה ודמי ניהול. חניה במשרדים שאני משכיר בתל אביב עולה בחציון 1,100 ש"ח לחודש, ובאזור עזריאלי 1,300. כל שקל שהשוכר משלם עליהם יורד מהשכירות שהוא מוכן לתת לכם.

קונים על הנייר? בתל אביב בעלים ראשון של בניין חדש וריק פטור מארנונה עד 12 חודשים. ומי שקונה משרד שכבר יש בו שוכר, בודק כמה זמן נשאר בחוזה, אם יש לשוכר אופציה להאריך, ובכמה הוא משלם ביחס לשוק.

שלוש טעויות שאני רואה אצל קונים

1. קונים לפי מטר זול. במגדל הוותיק המטר זול ב-3,000 ש"ח, והתשואה 5.7% מול 6.6% במגדל החדש.
2. מחשבים על השכירות שהבעלים מבקש. הפער בין המבוקש לחתום הגיע אצלי ל-21%.
3. מחשבים כמו על דירה. אין מסלול של 10%, אין פטור ממס שבח, וגם המימון בתנאים אחרים.

שאלות נפוצות על קניית משרד להשקעה

ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.

על הכותב: ניב ברוך

בעל ניסיון עשיר בתחום התיווך, השיווק ויזום נכסי נדל”ן עסקיים ופרטיים. מומחה בליווי וביצוע עסקאות נדל”ן מכל התחומים מהשכרה/מכירה של משרדים, מחסנים, נדל”ן מניב, חנויות, ואחראי לסגירת עסקאות מהגדולות והמורכבות בארץ.