הפחתת ארנונה לעסקים, עם ייעוץ או בלעדיו, נשענת כמעט תמיד על שלושה דברים: השטח שנמדד, הסיווג שנקבע, ומי רשום כמחזיק. לכל אחד מהם יש חלון קבוע בחוק, 90 יום מהודעת התשלום. מי שבודק את החשבון הראשון כבר בחודש הכניסה למשרד חוסך את רוב הוויכוח עם העירייה.
אני ניב ברוך, מתווך משרדים בתל אביב וברמת גן, ואת הארנונה אני רואה בכל עסקה: בשיחה על העלות החודשית, בחוזה, וכשהחשבון הראשון של הלקוח מגיע.
בקצרה: הארנונה של משרד במספרים
33 ₪למ"ר לחודש היא הארנונה שאני מחשב לשוכרים במשרדים בתל אביב וברמת גן.
90 יוםיש לכם להגיש השגה מהיום שקיבלתם את הודעת התשלום.
1.626%הוא העדכון האוטומטי של הארנונה לשנת 2026, לפי משרד הפנים.
6 חודשיםשל פטור מלא נותנת עיריית תל אביב לנכס שעומד ריק לגמרי, פעם אחת בתקופת בעלות.
במשרדים שאני משכיר בתל אביב, ברמת גן ובבני ברק אני מחשב ארנונה של כ-33 ₪ למ"ר לחודש. על משרד של 200 מ"ר זה 6,600 ₪ בחודש, כלומר 79,200 ₪ בשנה. הסכום משולם לעירייה ישירות, מעבר לשכירות ולדמי הניהול, ורוב השוכרים מגלים אותו רק בהצעה הסופית.
כדי להבין את המשקל שלו, הנה החשבון של משרד ממוצע ברשימה שלי. חציון השכירות בה באוקטובר 2026 הוא 120 ₪ למ"ר, על פני 1,005 נכסים. דמי הניהול במגדלים נעים אצלי בין 18 ל-23 ₪.
| רכיב | ₪ למ"ר לחודש | על 200 מ"ר |
|---|---|---|
| שכירות (חציון) | 120 | 24,000 |
| דמי ניהול | 20 | 4,000 |
| ארנונה | 33 | 6,600 |
| סך הכל | 173 | 34,600 |
הארנונה היא כאן כ-19% מההוצאה החודשית על המקום. לכן טעות קטנה בחיוב שלה מורגשת בתקציב יותר מהנחה של כמה שקלים בשכירות.
את רוב הבדיקה אפשר לעשות לבד: משווים את המטרים בחשבון למטרים בחוזה, ובודקים שהסיווג הוא של משרד. ייעוץ מקצועי שווה את הכסף כשהפער גדול, כשהעירייה דחתה השגה, או כשיש חוב ישן. בחשבון שלי, 20 מ"ר עודפים עולים 660 ₪ בחודש, ו-39,600 ₪ לאורך חוזה של חמש שנים.
ההמלצה שלי לשוכר: קודם מוציאים את תשריט המדידה שהוגש לעירייה, ורק אחרי שרואים פער שולחים את התיק למומחה. בתי תוכנה הם מקרה נפרד, כי לחלק מהם מגיע תעריף נמוך יותר בתל אביב, ופירטתי אותו במאמר על ארנונה לבתי תוכנה בתל אביב.
הבדיקה לוקחת שעה, ועדיף לעשות אותה ברגע שהחשבון הראשון מגיע, כשהשעון של 90 הימים רק התחיל. משווים שלושה פרטים בהודעה מול החוזה ומול המציאות: כמה מטרים חויבו, איזה סיווג נקבע, ועל שם מי נרשם הנכס.
החוק נותן מסלול של שלושה שלבים, וכל שלב סוגר את הקודם. ההשגה מוגשת למנהל הארנונה תוך 90 יום, ויש לו 60 יום לענות. לפי עמוד ההשגות של עיריית תל אביב, מנהל שלא ענה בזמן נחשב כמי שקיבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה לו את המועד עד 30 יום.
| השלב | למי פונים | המועד |
|---|---|---|
| השגה | מנהל הארנונה | 90 יום מהודעת התשלום |
| תשובה | מנהל הארנונה עונה | 60 יום |
| ערר | ועדת הערר | 30 יום מהתשובה |
| עתירה | בית המשפט לעניינים מינהליים | 60 יום מהחלטת הוועדה |
ההשגה עצמה יכולה לטעון ארבעה דברים בלבד: שהנכס לא נמצא באזור שבהודעה, שנפלה טעות בסוג, בגודל או בשימוש, שהמשיג אינו המחזיק, או טענה של מי שאינו בעל שליטה בעסק. בתל אביב מגישים אותה בטופס מקוון, בכתב או במרכז השירות. אם החמצתם את 90 הימים, נשאר לכם לחכות להודעת התשלום של השנה הבאה.
בתל אביב מי שמחזיק נכס שעומד ריק לגמרי, בלי אדם ובלי חפץ, לפחות 30 יום ברציפות, מקבל פטור מלא עד 6 חודשים מצטברים. הפטור ניתן פעם אחת בתקופת בעלות, ורק מהיום שבו נמסרה לעירייה הודעה בכתב. במשרד של 200 מ"ר זה חיסכון של כ-39,600 ₪ לפי התעריף שאני מחשב.
לבעלים הראשון של בניין חדש שעוד לא אוכלס, העירייה נותנת פטור מלא עד 12 חודשים. הפרטים המלאים נמצאים בעמוד ההנחות לנכסים של העירייה. ההודעה היא הנקודה שבה רוב הבעלים מפסידים: הם מפנים את המשרד, ושולחים את המכתב רק אחרי חודשיים.
בחוזים שאני מנהל, השוכר משלם את הארנונה ונרשם כמחזיק כבר ביום מסירת המפתח. לפי עיריית תל אביב, מחזיק הוא בעלים או שוכר לשנה ומעלה, ואם לא דווח על מחזיק חדש, הבעלים נשאר רשום. לכן אני מכניס לחוזה סעיף שמחייב את שני הצדדים לדווח על ההחלפה באותו שבוע.
מהשטחשוכרים מתמקחים על חודשי גרייס, ושוכחים שבתקופה הזאת הארנונה ודמי הניהול ממשיכים לרוץ. בשלוש מודעות ברשימה שלי באוקטובר 2026 שבהן הבעלים כתב את הארנונה, היא נעה בין 28 ל-32 ₪ למ"ר. גם בחודשים "החינמיים" זה חשבון של אלפי שקלים.
שוכר שמבקש הנחה בארנונה לעסקים בתל אביב צריך לדעת שהבעלים לא יכול לתת אותה. ההנחה באה רק מהעירייה. מה שכן אפשר להכניס לחוזה הוא מספר המטרים שהבעלים מדד, במפורש, כדי שיהיה לכם מסמך כשהחשבון יגיע.
השנה גם התעריף עצמו זז. לפי דיווח בעיתונות הכלכלית מדצמבר 2025, 108 רשויות ביקשו ממשרד הפנים העלאה מעבר לעדכון האוטומטי של 1.626%. על משרד של 200 מ"ר, העדכון האוטומטי לבדו מוסיף כ-1,290 ₪ בשנה.
בתל אביב מעבירים את החיוב בטופס מקוון של חילופי מחזיקים, או בטופס הצהרה, ומצרפים את חוזה השכירות. שוכר לשנה ומעלה נחשב מחזיק. אני ממליץ להגיש את הטופס ביום מסירת המפתח, יחד עם הבעלים, כדי שהחשבון הראשון כבר יגיע אליכם ולא אליו.
לפי התעריף של כ-33 ₪ למ"ר לחודש שאני מחשב בתל אביב וברמת גן, משרד של 50 מ"ר משלם כ-1,650 ₪ בחודש, כלומר כ-19,800 ₪ בשנה. החיוב שנתי, מינואר עד דצמבר, ומתעדכן בכל שנה לפי הצו של העירייה.
לפי החוק, למנהל הארנונה יש 60 יום לענות. אם לא ענה, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה, אלא אם ועדת הערר האריכה לו את הזמן בעד 30 יום. שמרו אישור על מועד ההגשה, כי הוא הראיה היחידה שהשעון התחיל לרוץ.
כן, בתל אביב, אם הנכס ריק לגמרי לפחות 30 יום ברציפות. הפטור הוא עד 6 חודשים מצטברים, פעם אחת בתקופת הבעלות, ומתחיל רק מהיום שבו נמסרה הודעה בכתב. משרד שנשארו בו רהיטים של השוכר הקודם אינו נחשב ריק.
אם אתם שוקלים לקנות משרד ורוצים לדעת מראש כמה הוא יעלה לכם בארנונה ובדמי ניהול, דברו איתי לפני שאתם מגישים הצעה.
ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.
