כרגע אין במאגר שלנו משרד למכירה באזור רוטשילד, ומשרד שייכנס יופיע בעמוד הזה. אפשר להשאיר פרטים ונחפש עבורכם. עד אז כדאי לדעת מה נמכר בשדרה בפועל ובאילו מחירים.
העסקאות המדווחות בשדרה בשנת 2025 הן על בניינים שלמים ולא על משרדים בודדים. מצאתי שתי עסקאות כאלה, ושתיהן פורסמו עם תאריך ומקור. הכתבות לא נותנות מחיר למ״ר ולא תשואה, ולכן את החישובים אני מסמן כחישוב שלי.
ב-25 ביוני 2025 דווח שחברת או.אר.סי לנד (ORC LAND) רוכשת את הבניין ברוטשילד 38 בשווי של 150 מיליון ₪. הבניין בן 10 קומות, עם כ-5,500 מ״ר מעל הקרקע, על מגרש של 858 מ״ר ועם ארבע קומות חניון תת-קרקעי. הוא מושכר לבנק U BANK מקבוצת הבינלאומי.
דמי השכירות של הבנק הם 8.8 מיליון ₪ בשנה, לפי הדיווח על העסקה. חישוב שלי: 8.8 חלקי 150 נותן כ-5.9% ברוטו, לפני ארנונה, ניהול ותחזוקה. המחיר למ״ר בנוי, 150 מיליון חלקי 5,500, הוא כ-27,300 ₪. על מגרש של 858 מ״ר זה כ-175 אלף ₪ לכל מ״ר קרקע, וגם זה חישוב שלי.
לפי הדיווח, הקונה בוחנת כמה כיוונים: השכרה לתאגידי היי-טק ולפירמות עורכי דין, או הסבה למלון בוטיק יוקרתי. כלומר לקונה יש חלופה שאינה משרדים.
העסקה השנייה קטנה יותר. נדל״ן סנטר דיווח ב-5 באוקטובר 2025 שחברת אופריד, בשליטת היזם גבי פרץ, קנתה את בניין המשרדים ברוטשילד 1 בכ-80 מיליון ₪. הבניין בן שלוש קומות ופונה לרחוב אחד העם. העסקה נחתמה בדצמבר 2024 והושלמה באפריל 2025, והבניין מושכר במלואו.
המוכר היה אראל מרגלית, דרך קרן ההון סיכון JVP. לפי הכתבה, הקרן רכשה את הבניין בשנת 2020 מחברת הביטוח מגדל ב-60 מיליון ₪. חברת Artlist נכנסה לשטח שהקרן פינתה.
חישוב שלי: מ-60 ל-80 מיליון ₪ זו עלייה של 33% מאז 2020. השטח בכתבה הוא כ-2,370 מ״ר, בלי החלק המסחרי. 80 מיליון חלקי 2,370 הם כ-33,800 ₪ למ״ר, וזה מעט יותר מהמחיר בפועל, כי החלק המסחרי לא נספר.
המחירים למ״ר, 27,300 ו-33,800 ₪, לא ניתנים להשוואה ישירה. בעסקת UBANK המחיר כולל חניון של ארבע קומות. ברוטשילד 1 השטח שנספר אינו כולל את החלק המסחרי. מי שמשווה בין בניינים צריך קודם להשוות מה כלול במחיר.
שני הקונים הם חברות נדל״ן ולא עסקים שקנו בניין כדי לשבת בו. שתי עסקאות אינן שוק, אבל הן מראות מי קונה בניין שלם בשדרה. הקומה הבודדת היא מוצר אחר, והמחיר שלה נבדק בנפרד.
לקונה פרטי יש בעיקר שתי דרכים: יחידה בבניין שרשום כבית משותף, או בניין קטן שלם. בשתיהן מתחילים מאותו חשבון, שכר הדירה השנתי חלקי המחיר, אחרי ארנונה, דמי ניהול ותחזוקה.
השאלה הראשונה היא אם הבניין רשום בטאבו כבית משותף. בבניין שלא נרשם כך אי אפשר לרשום קומה בנפרד על שם הקונה, ומה שמוצע הוא חלק בבעלות משותפת. זה מוצר אחר, ובדיקה בטאבו מראה במה מדובר.
אחר כך החניות. בעסקת UBANK ארבע קומות חניון נכללות במחיר. במשרד בודד אני בודק כמה חניות רשומות על שם היחידה בטאבו, ולא כמה המוכר מחזיק בפועל.
ולבסוף בניין ותיק. לפני החתימה כדאי לברר מה מותר לשפץ בו, כי חלק מהבניינים באזור כפופים להגבלות של שימור.
דמי הניהול כמעט זהים במגדלים ובבניינים נמוכים. 21 ₪ למ״ר בחודש הוא הסכום הנפוץ ביותר ברשימת ההשכרה שלנו באזור, גם במגדלים כמו רוטשילד 22 ורוטשילד 3 וגם בבניינים כמו רוטשילד 17 ו-39. בכמה בניינים בני 4 עד 10 קומות הוא 15 ₪, ובמגדל אלרוב 26 ₪.
החניה היא מה שמבדיל. ברשימה שלנו היא עולה בין 700 ל-1,650 ₪ בחודש. חישוב שלי: החציון הוא 1,200 ₪ בתשעת הבניינים של 14 קומות ומעלה, ו-1,100 ₪ ביתר. אלה מספרים ממשרדים שמוצעים להשכרה, ואת הסכום המדויק למשרד שמוצע למכירה אני מבקש מוועד הבית.
שדרות רוטשילד נמצאת באזור 1 של הארנונה, לפי מפת העירייה. התעריף למשרדים בצו של 2026 הוא 449.78 ₪ למ״ר לשנה. הצו של 2027 אושר במועצת העירייה ב-22 ביוני 2026 והוא עוד כפוף לאישור השרים, והתעריף בו הוא 463.50 ₪.
בבניין שלם הסכום הזה גדול. חישוב שלי: 5,500 מ״ר כפול 449.78 נותן כ-2.5 מיליון ₪ בשנה, אם כל השטח משרדים. מי שמחשב תשואה צריך לדעת מי משלם את הארנונה, בעל הנכס או השוכר.
לחשבון-התשואה הכללי ולרשימת הבדיקות לפני רכישה יש עמוד המשרדים למכירה בתל אביב. מי שמחפש משהו קטן ושונה יכול לעיין גם במשרדים למכירה בשכונת מונטיפיורי, או במשרדים למכירה באזור חוף הים.
UBANK ברוטשילד 38 נקנה בשווי של 150 מיליון ₪, וכ-27,300 ₪ למ״ר לפי חישוב שלי. רוטשילד 1 נקנה בכ-80 מיליון ₪, וכ-33,800 ₪ למ״ר, גם זה לפי חישוב שלי.
ב-UBANK שכר הדירה שדווח הוא 8.8 מיליון ₪ בשנה, כלומר כ-5.9% ברוטו לפי חישוב שלי. ברוטשילד 1 לא דווחה תשואה.
אפשר בבניין שרשום כבית משותף. כרגע אין לנו קומה כזאת למכירה, ואשמח לחפש לפי מה שאתם צריכים.
בעסקת UBANK הקונה בוחנת השכרה להיי-טק ולמשרדי עורכי דין, או הסבה למלון בוטיק. ברוטשילד 1 הבניין מושכר במלואו, ולפי הכתבה חברת Artlist נכנסה לשטח שהקרן פינתה.
באזור 1. התעריף למשרדים 449.78 ₪ למ״ר לשנה בצו של 2026, ו-463.50 ₪ בצו של 2027 שעוד כפוף לאישור השרים.
את הבניין ברוטשילד 38 רכשה חברת או.אר.סי לנד, ואת הבניין ברוטשילד 1 קנתה חברת אופריד. שתיהן חברות נדל״ן, ולא עסקים שקנו בניין כדי לשבת בו.
בעסקת UBANK המחיר כולל חניון של ארבע קומות. ברוטשילד 1 השטח שנספר אינו כולל את החלק המסחרי. לכן 27,300 ו-33,800 ₪ למ״ר אינם מודדים את אותו הדבר.
לא. משרד שייכנס יופיע בעמוד הזה, ואפשר להשאיר פרטים כדי שאחפש לפי מה שאתם צריכים.
