בית תוכנה בתל אביב משלם ב-2026 ארנונה של 196.49 ₪ למ"ר לשנה, ובכל אזורי העיר אותו מחיר. משרד רגיל משלם באותה שנה בין 307.74 ל-449.78 ₪ למ"ר, לפי האזור. במגדל באזור 1 הפער מגיע ל-56%, וזה כסף שנשאר בחברה כל שנה מחדש. אבל העירייה לא נותנת את התעריף הזה לכל חברת הייטק: היא בודקת מה באמת קורה בתוך הנכס, ומי שמבקש צריך להוכיח.
אני ניב ברוך, מתווך משרדים בתל אביב וברמת גן, ורוב הלקוחות שלי הם חברות טכנולוגיה. את התעריפים כאן לקחתי מצו הארנונה הרשמי של העירייה, את הדוגמאות חישבתי מהמשרדים שמפורסמים אצלי באתר, ואת התנאים מהטופס של העירייה ומהחלטות ועדת הערר.
בקצרה: ארנונה לבית תוכנה בתל אביב, 2026
196.49 ₪למ"ר לשנה, תעריף אחיד לבית תוכנה בכל אזורי העיר.
56%פחות ממשרד רגיל באזור 1, שמשלם 449.78 ₪ למ"ר.
63,322 ₪בשנה הם החיסכון במשרד של 250 מ"ר באזור 1.
90 יוםמקבלת הודעת התשלום, זה הזמן שיש לכם להגיש השגה.
בית תוכנה משלם 196.49 ₪ למ"ר לשנה בכל העיר, כלומר כ-16.37 ₪ למ"ר בחודש. משרד רגיל משלם לפי אחד משלושה אזורי מס, והפער גדל ככל שהאזור יקר יותר. זו הטבלה שאני מראה ללקוחות בפגישה הראשונה, כי היא מסבירה למה השאלה הזאת שווה עבודה:
| אזור | משרד רגיל, ₪ למ"ר לשנה | בית תוכנה, ₪ למ"ר לשנה | ההפרש למ"ר לשנה | כמה פחות |
|---|---|---|---|---|
| אזור 1 | 449.78 | 196.49 | 253.29 ₪ | 56.3% |
| אזור 2 | 375.07 | 196.49 | 178.58 ₪ | 47.6% |
| אזור 3 | 307.74 | 196.49 | 111.25 ₪ | 36.2% |
המספרים מתוך חוברת צו הארנונה לשנת 2026 של עיריית תל אביב, ובה בית תוכנה רשום תחת סעיף 3.3.3. ב-2025 התעריף היה 193.35 ₪, כך שהעלייה השנה היא כ-1.6%, כמו העלייה בתעריפי המשרדים. איזה אזור חל על בניין מסוים נקבע במפה של אגף הארנונה, ולכן לפני שמשווים כדאי לבדוק את האזור של הכתובת עצמה ולא להניח לפי השכונה.
באתר שלי מפורסמים היום 640 משרדים פנויים בתל אביב, והגודל החציוני שלהם כ-277 מ"ר. לכן לקחתי משרד של 250 מ"ר כדוגמה. במשרד כזה באזור 1, בית תוכנה חוסך 63,322 ₪ בשנה. אותו משרד באזור 3 חוסך 27,812 ₪. בסטארט-אפ קטן של 100 מ"ר החיסכון הוא 25,329 ₪ בשנה באזור 1, ו-11,125 ₪ באזור 3.
כדי להבין כמה זה משמעותי, כדאי להסתכל על כל העלות החודשית יחד. המחיר החציוני של משרד פנוי בתל אביב אצלי באתר הוא 130 ₪ למ"ר, ודמי הניהול החציוניים 18 ₪. במשרד של 250 מ"ר באזור 1, עם ארנונה רגילה, החודש עולה כ-46,370 ₪ לפני מע"מ. עם תעריף בית תוכנה הוא יורד לכ-41,094 ₪. ההפרש, כ-5,277 ₪ בחודש, הוא בערך 11% מכל עלות המשרד. אפשר לראות את המחירים לפי אזור ולפי מגדל בעמוד משרדים להשכרה בתל אביב.
שימו לב למשמעות של הטבלה: התמריץ הכי גדול הוא דווקא במגדלים היקרים. חברת תוכנה שמתלבטת בין בניין באזור 1 לבניין זול יותר באזור 3 צריכה לזכור שהפער בארנונה בין שני הבניינים כמעט נעלם כשמקבלים את הסיווג, כי בית תוכנה משלם אותו דבר בשניהם.
הצו מגדיר בית תוכנה כעסק שהעיסוק העיקרי שלו הוא ייצור תוכנה. מאחורי המשפט הקצר הזה יש שלושה תנאים שצריכים להתקיים יחד: שיש פעילות של ייצור, שמה שמיוצר הוא תוכנה, ושזו הפעילות העיקרית של העסק ולא פעילות צדדית. הנטל להוכיח את כל זה מוטל על החברה, לא על העירייה.
בפועל העירייה ובתי המשפט בודקים שני דברים. הראשון הוא כמותי: האם רוב השטח של הנכס משמש לפיתוח, כלומר עמדות של מפתחים, ולא מכירות, שירות לקוחות או הנהלה. השני הוא מהותי: מה החברה באמת מוכרת ומאיפה מגיע עיקר ההכנסה. לצד שני המבחנים יש סימנים נוספים שהפסיקה נעזרת בהם, למשל האם נוצר מוצר חדש מחומר גלם אחר, באיזה היקף הלקוחות משתמשים במוצר, והאם הקשר עם הלקוח נמשך כמו שירות. אלה סימנים ולא רשימה שחייבים לסמן בה הכל.
דבר אחד ברור מבית המשפט העליון: נכס ריק לא יכול לקבל את הסיווג. בפסק דין מ-2023 נקבע שבית תוכנה הוא שימוש בפועל, ולכן בעל נכס שמחכה לשוכר לא יכול לבקש את התעריף מראש.
השאלה הקשה היא חברה שמפתחת את הקוד בעצמה, אבל מוכרת גישה במנוי. העירייה נוטה לראות בזה שירות, ובכמה מקרים ידועים בתי המשפט הסכימו איתה. ב-2022, למשל, נדחה ערעור של חברת אינטרנט גדולה שמכרה מידע במנוי, ושם רק כשליש מהעובדים היו מפתחים.
מצד שני, התמונה לא חד-צדדית. חברה שמוכרת רישיונות לתוכנה שלה הוכרה כבית תוכנה, וכך גם חברה שנותנת שירות קצר אחרי התקנה. ובמאי 2026 קיבלה ועדת הערר בתל אביב ערר של חברה שהעירייה טענה שהיא מרוויחה מהקלקות ולא ממכירת תוכנה. הוועדה כתבה שאופן המכירה חשוב, אבל לא מכריע לבדו, ונתנה משקל לכך שרוב ההוצאות הן על פיתוח ושרוב הנכס מאוכלס במפתחים. באותה חוברת החלטות הוזכר גם הסדר קודם שבו הוכרו 75% מנכס כבית תוכנה, כלומר אפשר לקבל את הסיווג על חלק מהשטח בלבד.
מהשטחכשחברת תוכנה מבקשת ממני קומה, אני שואל כמה מהשטח יהיה עמדות של מפתחים, עוד לפני שאנחנו מדברים על מחיר. קומה עם לובי ענק וחדרי ישיבות לאורך כל החלון נראית מרשים בסיור, אבל בבדיקה של העירייה היא עובדת נגדכם.
לאגף חיובי ארנונה מגישים את הטופס העירוני לסיווג בתי תוכנה. הטופס עצמו לא קובע מועד, ולכן כדאי להגיש אותו ברגע שנכנסים לנכס ומתחילים לעבוד בו. מה שהעירייה מבקשת לצרף:
בטופס עצמו מתארים את המוצרים ואת שלב הפיתוח של כל אחד, למי הם מיועדים, ואיך הם משווקים. יש בו גם טבלה של מקורות ההכנסה באחוזים: מכירת מוצרים, מנויים, רישיונות, תמיכה ושירותים, משקיעים ומענקי מדען ראשי. את הטבלה הזאת כדאי למלא בזהירות, כי היא בדיוק המקום שבו העירייה תחפש אם העסק הוא שירות. במהלך הבדיקה ייתכן גם ביקור של העירייה בנכס, כדי לראות מי יושב איפה.
הדרך החוקית מול דחייה היא השגה למנהל הארנונה, בתוך 90 יום מהיום שבו קיבלתם את הודעת התשלום. השעון סופר מהודעת התשלום ולא ממועד הבקשה, ולכן אסור לחכות. מנהל הארנונה צריך לענות בתוך 60 יום, וועדת הערר יכולה להאריך את המועד ב-30 יום נוספים.
אם התשובה שלילית, מגישים ערר לוועדת הערר שליד העירייה בתוך 30 יום מקבלת התשובה. הערר מוגש בחמישה עותקים, ביד או בדואר רשום, ולא בפקס או במייל. על החלטת הוועדה אפשר לערער לבית המשפט המינהלי, במועד קצר שכתוב בהחלטה עצמה, ולכן כדאי לקרוא אותה ביום שהיא מגיעה. בזמן שההליך נמשך החוב לא נעצר: סכום שלא שולם צובר הצמדה וריבית, והעירייה רשאית לגבות את החלק שאינו שנוי במחלוקת.
את רוב העבודה אפשר לעשות עוד לפני החוזה, וזה החלק שאני עושה עם הלקוחות:
זה סיווג, לא הנחה. ההנחות האישיות בצו של תל אביב מיועדות בעיקר למגורים, ובית תוכנה לא מגיש בקשת הנחה רגילה. הוא מבקש שהנכס יסווג בסעיף של בתי תוכנה, ואז התעריף של 196.49 ₪ חל עליו כל עוד השימוש לא השתנה.
הטופס של העירייה כולל שורות למשקיעים ולמענקי מדען ראשי כמקור הכנסה, כך שחברה בשלב פיתוח יכולה להגיש. מה שנבדק הוא מה קורה בנכס בפועל: מפתחים שכותבים קוד בשטח שהם יושבים בו. נכס שעוד לא נכנסו אליו לא יקבל את הסיווג.
כן. הסיווג נקבע לפי השימוש בכל שטח, ובהחלטות של ועדת הערר מ-2026 הוזכר הסדר שבו 75% מנכס הוכרו כבית תוכנה. לכן כדאי לתכנן מראש איזה חלק מהקומה יהיה של צוותי הפיתוח.
הארנונה בנכס החדש מחושבת לפי ימים מיום הכניסה, וכדאי להגיש את בקשת הסיווג מיד כשמתחילים לעבוד שם. אם הגיעה הודעת תשלום לפי התעריף הרגיל, זוכרים שמהיום הזה רצים 90 יום להשגה.
מחפשים קומה לחברת תוכנה ורוצים לדעת מראש באיזה אזור ארנונה היא נמצאת ואיך לחלק אותה? שלחו לי את מספר העובדים והאזור שמעניין אתכם, ואחזור עם משרדים פנויים.
ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.
