כל המשרדים שיש לי היום להשכרה בגבעתיים נמצאים בבניין אחד, מגדל השחר, ברחוב אריאל שרון 4. הוא עומד בקצה המערבי של העיר, צמוד לבורסה של רמת גן ומול מחלף ארלוזורוב. מי שמחפש כאן משרד בוחר בעיקר בין גדלים ומצבי גמר באותו מגדל.
רוב מי שמגיע לכאן מגיע בגלל המחיר. חציון המחיר במאגר שלי בעיר הוא 100 ₪ למ״ר. בתל אביב החציון אצלי 130, וברמת גן 120. על משרד של 350 מ״ר, הגודל החציוני כאן, זה 10,500 ₪ פחות בחודש מאשר בתל אביב, לפי החציון.
כתב את המדריך ניב ברוך, מתווך מקרקעין מורשה בתג נכסים, מס׳ רישיון 315190. המספרים כאן נמדדים מהמשרדים שבמאגר שלי ומתעדכנים כשהמלאי משתנה. אלה מחירים שבעלי הנכסים מבקשים, והמחיר שבחוזה נקבע במשא ומתן. אני מייצג בעסקה את השוכר ואת בעל הנכס, ושניהם משלמים לי עמלה.
גבעתיים היא עיר של מגורים, והעירייה עצמה כותבת שבנייה גבוהה מותרת אצלה רק בפאתי העיר. בגלל זה המשרדים מרוכזים בשני קצוות, ובמרכז העיר כמעט שאין.
הקצה הראשון הוא רחוב אריאל שרון, בצפון מערב. שם עומד מגדל השחר, ולידו מגדל Beyond, שנחנך בסוף ספטמבר 2026. בעיתונות קראו למקום בזמנו "גבעתיים סיטי", אבל בפועל זה המשך של הבורסה, שמתחילה מיד מצפון. גם בניומרק נת״מ מדברים על Beyond כעל מגדל באזור הבורסה.
הקצה השני בדרום העיר, בצומת של דרך השלום ודרך יצחק רבין. עומדים שם מגדל הוורד ולידו בית אמות גבעתיים, שני בניינים ותיקים יותר. כרגע אין לי בהם משרד פנוי, וכל המספרים בהמשך נמדדו במגדל השחר.
מגדל השחר הוא מגדל מעורב, של יותר מחמישים קומות. רובן משרדים, ומעליהן קומות מגורים. לפי ויקיפדיה יש בו גם שתי קומות מסחר למטה וקומה ציבורית של העירייה. הבנייה הסתיימה בינואר 2017, על קרקע שעמד בה פעם מפעל השימורים פרימן.
הבעלות במגדל מפוצלת בין כמה בעלים, וזה מורגש. שני משרדים באותו גודל יכולים להגיע עם גמר אחר, במחיר אחר ועם גמישות אחרת במשא ומתן. לכן אני משווה כאן משרד מול משרד, ולא מסתפק במחיר ממוצע לבניין.
המשרדים שיש לי במגדל הם בין 110 ל-1,600 מ״ר. חלק מהם מחולקים לחדרים וחלק פתוחים, ואת זה רואים רק בסיור.
במאגר שלי המחיר נע בין 77 ל-136 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 100 ₪ למ״ר. חצי מהמשרדים מבוקשים בין 95 ל-105, כלומר הטווח האמיתי צר והקצוות חריגים.
ב-77 מבוקש משרד של 400 מ״ר. ב-136 מבוקש משרד אחד של 750 מ״ר, ואליו הייתי מתייחס כאל נקודת פתיחה למשא ומתן.
כדי לדעת אם זה זול צריך סרגל. הסקר של ניומרק נת״מ לא סוקר את גבעתיים בנפרד, ולכן אני משווה לשכנים. בחציון הראשון של 2026 מצא הסקר בבורסה 119.30 ₪ למ״ר בבניינים ברמה הגבוהה, ובממוצע התל אביבי 126.13. בבני ברק, מהצד השני, 67.90. מגדל השחר, עם חציון של 100, יושב באמצע: זול מהבורסה שלידו, ויקר בהרבה מבני ברק.
ההשוואה הזאת היא כיוון. הסקר מודד מחיר מבוקש לבניין שלם, והמאגר שלי מודד משרדים בודדים.
דמי הניהול בכל המשרדים שלי במגדל הם 16 ₪ למ״ר. זה נמוך: בבורסה מצא הסקר 21.72 בממוצע. בקשו בכתב מה נכלל בהם.
החניה מתומחרת בנפרד, 1,200 ₪ לחודש למקום, בכל המשרדים שלי כאן.
ויש ארנונה, היתרון הפחות מוכר של גבעתיים. בצו של העירייה אין אזורים: משרד משלם אותו תעריף בכל כתובת בעיר. התעריף הוא 372.47 ₪ למ״ר לשנה על כל מטר מעבר ל-60 הראשונים, ועל הראשונים פחות. באזור 1 בתל אביב התעריף 449.78, ובבורסה 414.80 ומעלה. על משרד של 350 מ״ר ההפרש מול תל אביב הוא כ-2,900 ₪ בחודש.
שני דברים שכדאי לדעת על הצו. חברת ביטוח משלמת תעריף אחר לגמרי, 613.30 ₪ למ״ר לשנה, ולהנהלת בנק התעריף גבוה עוד יותר. הסיווג של העסק שלכם משנה את החשבון. והשטח המשותף של הבניין מתווסף למשרד בחישוב, כך שהארנונה מחושבת על יותר מטרים ממה שמדדתם בפנים.
דוגמה לפי החציונים: משרד של 350 מ״ר ב-100 ₪ הוא 35,000 ₪ בחודש. מוסיפים 5,600 ₪ דמי ניהול, כ-10,200 ₪ ארנונה ו-3,600 ₪ על שלוש חניות, ומגיעים לכ-54 אלף ₪ בחודש. את הסכום הזה שולחים להנהלה לפני הסיור, כי הוא זה שיופיע בדוחות.
חציון השטח אצלי הוא 350 מ״ר, משרד של שלושים עד ארבעים עובדים. רבע מהמשרדים הם עד 215 מ״ר, והקטן ביותר 110. רבע הם 750 מ״ר ומעלה, והגדול ביותר 1,600.
מה שחסר כאן הוא משרד קטן באמת. מתחת ל-110 מ״ר אין לי בגבעתיים כלום, ומי שמחפש חדר או שניים לצוות של ארבעה ימצא יותר בבורסה. מהצד השני, לחברה שצריכה 1,000 מ״ר ויותר ברצף יש כאן כמה אפשרויות.
למגדל השחר מגיעים טוב בתחבורה ציבורית, וזה מפתיע את מי שחושב על גבעתיים כעל עיר בלי רכבת. מרכבת סבידור מרכז הולכים למגדל כ-750 מטר, כעשר דקות לפי ניתוב-הליכה במפה. תחנת ארלוזורוב של הקו האדום יושבת באותו מתחם, שש עד שמונה דקות.
אוטובוסים יש הרבה. ברדיוס של 300 מטר מהמגדל עוצרים 37 קווים, רובם בתחנת הבורסה שבדרך ז'בוטינסקי ובתחנה שליד רכבת סבידור.
ברכב, מחלף השלום ומחלף ארלוזורוב נמצאים שניהם כשני קילומטרים נסיעה מהמגדל, שלוש דקות בלי תנועה. בשעות העומס הדקות האלה מתארכות. מי שרוב הצוות שלו מגיע ברכב צריך לנסוע את הדרך בבוקר לפני שהוא חותם.
בדרום העיר התמונה אחרת. ממגדל הוורד ומבית אמות גבעתיים התחנה הקרובה היא השלום, והיא רחוקה: בין רבע שעה לעשרים דקות הליכה. גם האוטובוסים שם דלילים יותר.
ועל הקו הסגול, כי שואלים אותי. הוא לא עובר ליד מגדל השחר. הוא ייצא ממסוף ארלוזורוב, ליד סבידור, וימשיך בדרך השלום ובאלוף שדה, כלומר ישרת את דרום העיר. הפתיחה מתוכננת ל-2028, ומועדים כאלה כבר זזו בעבר. גם תחנת מטרו מתוכננת בעיר, ברחוב כצנלסון. המועדים שפורסמו לה נעים על פני חמש שנים, ולכן בחוזה שנחתם היום אני לא סופר עליה.
לארוחת צהריים יש כמה מסעדות ובית קפה במרחק של כמה דקות הליכה, וסופרמרקט קטן באותו טווח. רחוב של בתי קפה אין כאן, ומי שרגיל לשרונה ירגיש בהבדל.
זה אמור להשתנות. בבסיס של Beyond, ממש ליד, נבנות קומות מסחר של כ-20 אלף מ״ר ומעליהן פארק, והיזמיות מדברות על מסעדות ועל מתחם ספורט. המסירה מתוכננת לרבעון הראשון של 2027.
ושני דברים שהשם מטעה בהם. קניון גבעתיים רחוק מכאן, כמעט חצי שעה הליכה, ומרכז עזריאלי קרוב ממנו בהרבה, כרבע שעה. ומלון לאורחים מחו״ל יש כשבע דקות הליכה מהמגדל, בצד של רמת גן.
השינוי הגדול כבר קרה: מגדל Beyond, ליד מגדל השחר, נחנך בסוף ספטמבר 2026. לפי היזמיות יש בו 78 קומות והוא מתנשא לכ-320 מטר, הגבוה בישראל. משרד עורכי הדין מיתר שכר בו כ-30 אלף מ״ר, ולפי היזמיות רוב השטחים כבר מושכרים.
מה זה אומר למי ששוכר במגדל השחר? לדעתי שני דברים הפוכים. מצד אחד, אלפי עובדים חדשים באותו רחוב, כלומר יותר עומס בכניסות ובחניונים בבוקר. מצד שני, הרחוב יקבל את המסעדות והשירותים שחסרים בו היום. איך זה ישפיע על המחירים במגדל השחר אני עוד לא יודע, ואני לא בטוח שמישהו יודע.
בדרום העיר השינוי עוד על הנייר. תוכנית מתחם כורזין אושרה בסוף 2024, והיא מתירה מגדלים של עד 45 קומות עם 135 אלף מ״ר של תעסוקה ומסחר, ליד תחנה של הקו הסגול. היתר בנייה לא מצאתי, ולכן מדובר בשנים.
מי שמסתכל על מגדל השחר מסתכל בדרך כלל גם על הבורסה, כי אלה אותם רחובות ואותה רכבת. ההבדל הוא בחשבון: שכירות נמוכה יותר לפי הסקר, דמי ניהול נמוכים יותר וארנונה נמוכה יותר. בבורסה, לעומת זאת, יש הרבה יותר בניינים לבחור מהם, וגם משרדים קטנים.
מול תל אביב הפער גדול יותר, ומה שמוותרים עליו הוא הכתובת. יש לקוחות שחשוב להם שעל הכרטיס יהיה כתוב תל אביב. אחרים רואים את המגדל מהאיילון ולא אכפת להם באיזו עיר הוא רשום. שווה לדעת לאיזו קבוצה אתם שייכים לפני שמתחילים בסיורים.
לדעתי היא מתאימה לחברה של עשרים עובדים ומעלה שרוצה מגדל חדש יחסית ליד הרכבת, ושהחשבון החודשי חשוב לה יותר מהכתובת. היא מתאימה גם למי שכבר יושב בבורסה ורוצה לגדול בלי לזוז מהשכונה.
היא פחות מתאימה לצוות קטן, כי אין כאן משרדים קטנים, ולמי שרוצה לבחור בין הרבה בניינים. כרגע הבחירה היא בתוך מגדל אחד. חברת ביטוח או בנק צריכים לבדוק קודם את הארנונה, כי התעריף שלהם שונה.
במאגר שלי הטווח הוא 77 עד 136 ₪ למ״ר לחודש, והחציון 100. מעל זה יש דמי ניהול של 16 ₪ למ״ר, חניה ב-1,200 ₪ לחודש וארנונה, שבמשרד בגודל החציוני היא כ-29 ₪ למ״ר בחודש.
בשני קצוות של העיר. בצפון מערב, ברחוב אריאל שרון, עומדים מגדל השחר ומגדל Beyond, צמוד לבורסה ולמחלף ארלוזורוב. בדרום, בצומת של דרך השלום ודרך יצחק רבין, עומדים מגדל הוורד ובית אמות גבעתיים. כל המשרדים שיש לי כרגע להשכרה הם במגדל השחר.
כן. מרכבת סבידור מרכז הולכים למגדל כ-750 מטר, כעשר דקות לפי ניתוב-הליכה במפה, ותחנת ארלוזורוב של הקו האדום יושבת באותו מתחם. הקו הסגול לא עובר ליד המגדל.
למשרדים, כן. בגבעתיים התעריף הוא 372.47 ₪ למ״ר לשנה על כל מטר מעבר ל-60 הראשונים, ובאזור 1 בתל אביב 449.78. חברות ביטוח ובנקים משלמים בגבעתיים תעריף גבוה יותר.
כמעט שלא. המשרד הקטן ביותר שיש לי כאן הוא 110 מ״ר, ורבע מהמשרדים הם עד 215 מ״ר. לצוות קטן יותר הייתי מחפש בבורסה הסמוכה.
הוא נחנך בסוף ספטמבר 2026. לפי היזמיות, השטחים שהושכרו נמסרים לשוכרים ברבעון הראשון של 2027. אצלי אין בו כרגע משרד פנוי.
