בתל אביב, משרד של חברת הייטק עולה היום בחציון 150 ₪ למ"ר בחודש בציר מנחם בגין, 130 ביגאל אלון ו-120 ברמת גן, לפני דמי ניהול, ארנונה ומע"מ. מי שמוכן לעבוד ליד תחנות הרכבת הקלה בקו האדום ימצא בבני ברק משרדים בחצי מהמחיר. אבל המחיר למ"ר הוא רק חלק מהחשבון: חברת תוכנה שמקבלת סיווג של בית תוכנה משלמת בתל אביב עד 56% פחות ארנונה ממשרד רגיל, והחוזים של היום קצרים בהרבה ממה שהיו לפני כמה שנים.
אני ניב ברוך, מתווך שמתמחה במשרדים בתל אביב וברמת גן, והרבה מהלקוחות שלי הם חברות טכנולוגיה. את המחירים במאמר חישבתי מהמשרדים שמפורסמים אצלי באתר ב-19 באוקטובר 2026, את הארנונה מהצו העירוני של תל אביב, ואת התמונה של השוק מסקרים שפורסמו בעיתונות הכלכלית בקיץ ובסתיו של 2026.
בקצרה: משרדי הייטק להשכרה, 2026
150 ₪למ"ר בחודש, החציון של 140 משרדים עם מחיר בציר מנחם בגין, מתוך המשרדים שמפורסמים אצלי באתר.
98.89%תפוסה במגדלי A בתל אביב ובבורסה ברמת גן בששת החודשים הראשונים של 2026, לפי סקר שפורסם בספטמבר.
196.49 ₪למ"ר בשנה, הארנונה לבית תוכנה בתל אביב, מול 307.74 עד 449.78 ₪ למשרד רגיל.
3 שניםבערך, משך החוזה הממוצע היום, אחרי תקופה שבה חמש שנים ויותר היו הנורמה.
הטבלה מחברת שני מקורות. בעמודה הראשונה, המחיר החציוני שמבקשים היום במשרדים שמפורסמים אצלי באתר, בכל הבניינים באזור. בעמודה השנייה, הממוצע במגדלי A בלבד, מסקר שוק של חברת ייעוץ נדל"ן על ששת החודשים הראשונים של 2026. כל המספרים בשקלים למ"ר לחודש, לפני דמי ניהול, ארנונה ומע"מ.
| אזור | חציון באתר שלי | משרדים עם מחיר | ממוצע מגדלי A בסקר | תפוסה בסקר |
|---|---|---|---|---|
| תל אביב, ציר מנחם בגין | 150 | 140 | 151 | 98.95% |
| הארבעה, ערפה ויצחק שדה | 153 | 55 | 143.8 | 98.7% |
| יגאל אלון | 130 | 63 | 139.2 | 99.1% |
| רמת גן | 120 | 138 | הבורסה נספרת עם תל אביב | |
| גבעתיים | 100 | 16 | ||
| הרצליה | 95 | 88 | 96.75 | 90.57% |
| בני ברק | 75 | 33 | 67.9 | 93.13% |
כששני המספרים קרובים, כמו בציר בגין (150 מול 151) ובהרצליה (95 מול 96.75), אפשר לבנות עליהם תקציב. כשהם מתרחקים, יש לזה סיבה. ביגאל אלון, 40 מתוך 64 המשרדים שמפורסמים אצלי נמצאים במגדלי אלון, ולצידם כמה בניינים ותיקים ברחוב שמבקשים 60 עד 110 ₪, ולכן החציון אצלי נמוך מהממוצע של המגדלים. בכל אזור שבו הפער גדול, אני ממליץ לבדוק מגדל אחרי מגדל ולא לעבוד עם ממוצע.
ומה עם בניינים מסוג B? לפי אותו סקר, בתל אביב הם עומדים בממוצע על 85.73 ₪ למ"ר, והתפוסה בהם עלתה ל-91.37%. חברות בצמיחה שלא מוצאות מקום במגדלים, או שלא רוצות לשלם עליו, עוברות לבניינים ותיקים במיקום טוב, ולכן גם שם נהיה צפוף יותר.
שלושה דברים זזו השנה, וכל אחד מהם משנה את המשא ומתן שלכם.
ויש נתון אחד שחשוב למי שמתכנן מעבר ב-2027. לפי הסקר שפורסם ב-ynet בספטמבר 2026, עד סוף השנה אמורים להיפתח מגדלים חדשים בציר בגין, ביגאל אלון ובבורסה. כשנכנס היצע חדש, לשוכרים יש יותר כוח במשא ומתן, גם כשהמחיר המבוקש לא יורד מיד: יותר חודשי חסד, יותר השתתפות בהתאמות, וגמישות בתנאי היציאה.
אלה מגדלים שיש בהם היום כמה משרדים פנויים אצלי באתר. הנתונים נכונים ל-19 באוקטובר 2026, והמחיר הוא מה שהבעלים מבקשים לפני משא ומתן, בשקלים לחודש.
| מגדל וכתובת | משרדים באתר | מחיר למ"ר (חציון) | ניהול למ"ר | חנייה |
|---|---|---|---|---|
| מגדל WE, מנחם בגין 150 | 33 | 90-185 (140) | 18 | 1,300 |
| מידטאון, מנחם בגין 144 | 28 | 130-200 (160) | 18 | 1,200-1,600 |
| מגדלי הארבעה, הארבעה 28 | 28 | 130-220 (160) | 18 | 1,400 |
| עזריאלי שרונה, מנחם בגין 121 | 4 | 180 | 23 | 1,450 |
| סקיי טאוור, המסגר 35 | 26 | 115-170 (130) | 18 | 1,100 |
| אייקון, מנחם בגין 13, רמת גן | 21 | 90-150 (110) | 18 | 1,300 |
| ONE, אבא הלל 19, רמת גן | 8 | 130 | 17 | 1,100 |
| לייף, ששת הימים 6, בני ברק | 7 | 70-130 (92.5) | 16 | 700 |
שני דברים שהטבלה לא אומרת במפורש. הראשון הוא החנייה: לחברה עם 30 חניות, ההבדל בין 1,300 ₪ לחנייה בציר בגין ל-700 ₪ בבני ברק הוא 216,000 ₪ בשנה, יותר מהשכירות השנתית של משרד קטן. השני הוא הטווח בתוך המגדל עצמו. ב-WE המחיר המבוקש נע בין 90 ל-185 ₪, לפי הקומה, הנוף והמצב של המשרד. החציון אומר איפה נמצאים רוב המשרדים, לא כמה תשלמו על הקומה שאתם רוצים.
בתל אביב יש לבתי תוכנה תעריף ארנונה משלהם: 196.49 ₪ למ"ר בשנה ב-2026, אותו תעריף בכל אזורי העיר. משרד רגיל משלם 307.74 ₪ באזור 3, 375.07 ₪ באזור 2 ו-449.78 ₪ באזור 1, לפי צו הארנונה של העירייה לשנת 2026. במשרד של 500 מ"ר זה נראה כך:
| סיווג | ארנונה בשנה | ארנונה בחודש |
|---|---|---|
| משרד רגיל, אזור 1 | 224,890 ₪ | 18,741 ₪ |
| משרד רגיל, אזור 3 | 153,870 ₪ | 12,823 ₪ |
| בית תוכנה, כל האזורים | 98,245 ₪ | 8,187 ₪ |
החיסכון נע בין 55,625 ל-126,645 ₪ בשנה, לפי האזור. אבל הסיווג לא ניתן לכל חברת הייטק באופן אוטומטי. העירייה בודקת שעיקר הפעילות בנכס הוא פיתוח תוכנה, שרוב מי שיושב בו עוסק בפיתוח, ושהנכס משמש את החברה בפועל: על משרד ריק אין תעריף מוזל. חברה שעיקר ההכנסה שלה משירות, משיווק או מפרסום צריכה להתכונן לבדיקה רצינית. את התנאים, הטופס, המועדים ומה עושים כשהעירייה דוחה ריכזתי במדריך ארנונה לבתי תוכנה בתל אביב.
מחוץ לתל אביב הכללים אחרים. ברמת גן, שבה נמצאים רוב מגדלי הבורסה, הצעת הצו ל-2026 מדרגת את התעריף לבתי תוכנה לפי גודל הנכס, וגם עיריות אחרות בגוש דן נותנות הקלה דומה בתנאים משלהן. לפני שמשווים בין ערים, מבקשים מכל עירייה את הצו של השנה הנוכחית.
ועכשיו החשבון המלא. משרד של 500 מ"ר בציר בגין, לפי החציון באתר: שכירות של 150 ₪ למ"ר היא 75,000 ₪ בחודש, ודמי ניהול של 18 ₪ הם עוד 9,000 ₪. עם סיווג בית תוכנה מוסיפים 8,187 ₪ ארנונה, ומגיעים ל-92,187 ₪ בחודש לפני מע"מ, כ-184 ₪ למ"ר. בלי הסיווג, באזור 1, אותו משרד עולה 102,741 ₪. החישוב מניח שהשטח לארנונה זהה לשטח בחוזה, וזה לא תמיד כך, כי העירייה מודדת בעצמה. במגדל חדש, 500 מ"ר בחוזה נותנים בערך 350 מ"ר שימושיים, מספיק לכ-28 עובדים, כלומר כ-3,300 ₪ לעובד בחודש עם הסיווג.
הכלל שאני עובד איתו: 8 עד 12 מ"ר לעובד באזור העבודה, ועוד 20% עד 30% לחדרי ישיבות, מטבח, חדר תקשורת ומעברים. אחר כך צריך לזכור שהשטח בחוזה גדול מהשטח שתשתמשו בו, כי הוא כולל חלק מהלובי, מהמעליות ומהשטחים המשותפים. בבניין ותיק הפער הוא 10% עד 20%, ובמגדל חדש 25% עד 35%.
| עובדים | שטח שימושי שצריך | שטח בחוזה, בניין ותיק | שטח בחוזה, מגדל חדש |
|---|---|---|---|
| 25 | כ-313 מ"ר | כ-368 מ"ר | כ-446 מ"ר |
| 50 | כ-625 מ"ר | כ-735 מ"ר | כ-893 מ"ר |
| 100 | כ-1,250 מ"ר | כ-1,471 מ"ר | כ-1,786 מ"ר |
החישוב לפי 10 מ"ר לעובד, 25% שטחי שירות, ופער של 15% בבניין ותיק ו-30% במגדל. חברה שרוב העובדים שלה מגיעים רק בחלק מימי השבוע יכולה לתכנן פחות עמדות מאנשים. חברה ביטחונית, שבה כולם במשרד כל יום, לא יכולה.
הגודל קובע גם את הזמן. משרד של 50 עד 200 מ"ר מוצאים בדרך כלל בחודשיים-שלושה. חצי קומה ומעלה לוקח 6 עד 12 חודשים, כי יש פחות אפשרויות והמשא ומתן ארוך יותר, ומאה עובדים במגדל חדש כבר צריכים יותר מקומה טיפוסית במגדל ONE ברמת גן, שהיא 1,600 מ"ר. משרד שנמסר במעטפת ונבנה מאפס מוסיף עוד 3 עד 5 חודשים. באתר שלי יש היום 98 משרדים בתל אביב בגודל 500 עד 1,000 מ"ר, ו-49 מעל 1,000 מ"ר, ובשתי הקבוצות החציון הוא 150 ₪ למ"ר.
ועוד דבר שחוסך הרבה זמן: 95% עד 98% מהמשרדים מושכרים כשהם כבר בנויים. לפני שמתכננים עיצוב מאפס, שווה לבדוק אם אחת החלוקות הקיימות עובדת בשבילכם, ולשנות רק את מה שחייבים.
מהשטחעם חברות הייטק אני שם על השולחן את כל מה שאני יודע על הקומה: את היתרונות, וגם את החסרונות שהבעלים היו מעדיפים שלא אזכיר. אלה אנשים שבודקים כל מספר בעצמם. אני לא לוחץ עליהם, אני נותן להם את התמונה המלאה, והם מחליטים לבד.
אין אזור אחד שמתאים לכל חברה. ככה אני מחלק את זה כשלקוח שואל אותי:
לפי המשרדים שמפורסמים אצלי באתר באוקטובר 2026, החציון הוא 150 ₪ למ"ר בחודש בציר מנחם בגין, 153 ₪ באזור הארבעה, ערפה ויצחק שדה, ו-130 ₪ ביגאל אלון. על זה מוסיפים דמי ניהול, בדרך כלל 18 עד 23 ₪ למ"ר, ארנונה ומע"מ. משרד של 500 מ"ר בציר בגין עם סיווג בית תוכנה יוצא כ-92,000 ₪ בחודש לפני מע"מ.
רק אם היא מקבלת סיווג של בית תוכנה. בתל אביב התעריף הזה הוא 196.49 ₪ למ"ר בשנה ב-2026, מול 307.74 עד 449.78 ₪ למשרד רגיל. העירייה בודקת שעיקר הפעילות בנכס הוא פיתוח תוכנה ושרוב העובדים בו מפתחים, ומגישים לה בקשה עם דוחות ורשימת עובדים.
לפי 10 מ"ר לעובד ועוד 25% לשטחי שירות, בערך 625 מ"ר שימושיים. בחוזה זה יוצא כ-735 מ"ר בבניין ותיק וכ-893 מ"ר במגדל חדש, כי השטח בחוזה כולל גם חלק מהשטחים המשותפים.
משרד של 50 עד 200 מ"ר לוקח בדרך כלל חודשיים-שלושה. חצי קומה ומעלה לוקח 6 עד 12 חודשים, ומשרד במעטפת מוסיף עוד 3 עד 5 חודשים של בנייה. בעלים של משרדים קטנים מודיעים לפעמים רק כ-90 יום לפני שהמשרד מתפנה, ולכן כדאי להיות מוכנים להחליט מהר.
החוזה הממוצע בתל אביב התקצר לשלוש שנים בערך, לעומת חמש שנים ויותר שהיו מקובלות בעבר. ברוב המקרים כדאי לבקש אופציה להארכה, זכות ראשונים על שטח שמתפנה לידכם, וסעיף שמאפשר שכירות משנה.
שלחו לי כמה עובדים אתם היום, כמה תהיו בעוד שנתיים ואיזה אזור נוח לצוות, ואחזור אליכם עם המשרדים הפנויים שמתאימים, כולל החשבון המלא לחודש: שכירות, ניהול, ארנונה וחנייה.
ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.
