שני דורות של עסקאות גדולות
בנדל"ן המסחרי.

חמישה דברים מכריעים את רוב העסקאות: העלות החודשית המלאה, כלומר שכירות ודמי ניהול וארנונה וחניה יחד; מצב הגמר ומי משלם על ההתאמות; תנאי היציאה מהחוזה; מספר עמדות העבודה שהשטח באמת מכיל; והנגישות בתחבורה ציבורית ובחניה.

לצד אלה כדאי לדעת מי הבעלים של המשרד ומי חברת הניהול של הבניין, כי אלה שני גורמים שונים לגמרי. הבעלות מפוצלת עד רמת המשרד הבודד, ובמגדל אחד יכולים לשבת עשרות בעלים שכל אחד מהם מתנהל אחרת מול שוכר, בעוד חברת הניהול היא אחת לכל הבניין, ולכן התחזוקה, האבטחה והשירות בשטחים הציבוריים זהים בכל הקומות. כשמשווים בין שני משרדים באותו מגדל, ההבדל הוא בבעלים ולא ברמת הניהול.

דמי ניהול הם התשלום החודשי לחברת הניהול של הבניין, והם מכסים ניקיון, אבטחה, מיזוג ותחזוקה של השטחים הציבוריים והלובי. הם נגבים בנפרד משכר הדירה ומחושבים לפי מ"ר.

מעבר לשכירות ולדמי הניהול יש ארנונה עסקית, חשמל, חניות ולעיתים תקשורת. לכן בבדיקת כדאיות תמיד מחשבים את העלות החודשית הכוללת ולא רק את שכר הדירה, כי הפער בין השניים משמעותי.

המחיר נקבע לפי מ"ר ומשתנה לפי אזור, מגדל, קומה ומצב הגמר. בתל אביב הטווח המקובל במגדלי המשרדים נע בערך בין 120 ל-200 שקל למ"ר, בבורסת רמת גן בין 60 ל-150, בהרצליה פיתוח בין 80 ל-130 ובבני ברק בין 60 ל-100, ולכל אלה מתווספים דמי ניהול בחישוב נפרד.

מחוץ למגדלים יש גם בנייני משרדים קטנים יותר, ושם המחיר למ"ר יורד משמעותית. חשוב להבין שהמחיר תואם לרמה: הלובי, המעליות, החניון, המיזוג ורמת הגמר של המשרד נמצאים בסטנדרט אחר מזה של מגדל, ולכן לחברה אחת זו בדיוק ההתאמה הנכונה ולאחרת פחות. בכל מקרה המחיר בפועל נגזר מהמשרד הספציפי, ואנחנו יודעים מה נסגר לאחרונה בכל בניין.

אין תקופה אחת שנכונה לכולם. המקובל הוא שנתיים בסיס ועוד שנתיים אופציה ומשם ומעלה, אבל חברות הייטק וחברות צעירות לוקחות לא פעם שנה ועוד שנה כדי לשמור על גמישות, ובתקופות מסוימות בישראל השוק כולו נוטה לחוזים קצרים. אורך התקופה הוא גם כלי מחיר: ככל שהיא ארוכה יותר, כך יש יותר מקום לסגור טוב. גם המחיר עצמו אינו רק פונקציה של המ"ר, אלא נגזר מזהות החברה השוכרת, מאורך התקופה ומהמצב שבו הבעלים נמצא באותו רגע, ולכן שני שוכרים באותו מגדל יכולים לשלם סכומים שונים לגמרי.

לצד התקופה נקבעים מנגנון ההצמדה, הביטחונות (ערבות בנקאית או שטר חוב) ואחריות התיקונים. שני סעיפים חייבים להיסגר במשא ומתן, לפני החתימה ולא אחריה: נקודת יציאה בהתראה מראש, וזכות להעמיד שוכר חלופי שייכנס בנעליכם לשארית התקופה. השני הוא רשת הביטחון האמיתית, כי הוא מאפשר לצאת גם מחוזה שנראה סגור.

אין מספר אחד. יש עסקאות שנסגרות תוך כמה ימים מהפנייה הראשונה ויש כאלה שנמשכות חודשים, וההבדל מתחיל בלקוח: מי שיודע מה הוא צריך ופנוי להחליט סוגר מהר, ומי שמחפש את המשרד המדויק שלו ויש לו סבלנות, נחכה איתו עד שיימצא. אנחנו לא דוחפים לסגור על משהו שלא מתאים. מה שמקצר את הצד שלנו הוא שאיננו מתחילים לחפש ברגע שפונים אלינו, כי המאגר כבר קיים, המחירים ידועים ואנחנו יודעים מה עומד להתפנות בכל מגדל.

מה שמאריך הוא שלב הבנייה. משרד שנמסר במצב מעטפת דורש בערך שלושה עד ארבעה חודשי שיפוץ כדי להגיע לגמר מלא, ולזה מתווספים התכנון והמשא ומתן. לכן כשמדובר במעטפת מתחילים לחפש מוקדם יותר, ולא חודש לפני המעבר.

אנחנו מייצגים את שני צדי העסקה בשקיפות מלאה. תנאי התיווך מוצגים בכתב לפני הסיור הראשון, בטופס תיווך מסודר וחתום, כך שאין הפתעות בהמשך התהליך.

נכס off-market הוא משרד שבעליו מוכן להשכיר אבל טרם פרסם אותו בשום מקום. בזכות קשר ישיר עם 1,333 בעלי נכסים במגדלים אנחנו יודעים על נכסים כאלה לפני שהם מגיעים לשוק, והלקוח שלנו רואה אותם ראשון, בלי תחרות מול עשרות פונים אחרים.

קטגוריה שנייה היא חברות שיושבות בתוך חוזה פעיל ורוצות לצאת ממנו. הן מחפשות שוכר חלופי שייכנס בנעליהן לשארית התקופה, או שאנחנו מביאים לבעלים שוכר חדש ונחתם חוזה חדש במקום הישן. משרדים כאלה כמעט אף פעם לא מגיעים לפרסום, ולא פעם המחיר בהם נוח יותר, כי מי שיושב בפנים רוצה לצאת.

בתל אביב אנחנו עובדים באזור עזריאלי ורכבת השלום, בציר מנחם בגין הצפוני והדרומי, ברחוב חסן ערפה, בציר המסגר, במתחם שרונה, ביגאל אלון, במתחם בית המשפט ובשכונת מונטיפיורי. מחוץ לתל אביב: מתחם הבורסה ברמת גן, בני ברק והרצליה פיתוח.

הגדלים פרוסים על כל הטווח: 40 עד 150 מ"ר לצוותים ולחברות קטנות, 150 עד 400 מ"ר שהם הליבה של המלאי שלנו, 400 עד 1,000 מ"ר לקומות שלמות, ומ-1,000 ועד 3,000 מ"ר ומעלה לחברות גדולות ולבניינים בהקמה.

עמודי האזורים באתר:תל אביבאזור עזריאלימתחם שרונההבורסה ברמת גןבני ברקהרצליה פיתוח

אנחנו זמינים בימים ראשון עד חמישי, בין 09:00 ל-18:30, בטלפון 072-330-8849, בוואטסאפ, או דרך הטופס שבתחתית העמוד. סיור במשרד נקבע מראש ומתואם מול הבעלים או מול חברת הניהול, כי לרוב יושבים שם אנשים שעובדים.

השירות ניתן בעברית ובאנגלית. חברות בין לאומיות שפותחות משרד ראשון בישראל מקבלות ליווי מלא לאורך כל התהליך, מהסיור הראשון ועד חתימת החוזה, כולל התנהלות מול הבעלים ומול חברת הניהול של הבניין.

עוד עלינו:הפרופיל שלנו בגוגלעמוד צור קשר