כמעט בכל סיור במשרד עולה אותה שאלה, בדרך כלל ברגע הכי לא נוח: "המשרד הזה נגיש?". רוב השוכרים לא יודעים שהתשובה תלויה בשלושה דברים שאפשר לבדוק לפני החתימה: מתי ניתן היתר הבנייה של הבניין, האם המשרד מקבל קהל, ומי בחוזה אחראי על מה. כתבתי את המדריך הזה מתוך החוק והתקנות עצמם, ולא מתוך מה ש"כולם אומרים", כדי שתדעו מה באמת נדרש מכם ומה נדרש מבעל הבניין.
בקצרה: תקנות נגישות במשרדים
1 באוגוסט 2009הוא התאריך שקובע איזה סט של כללים חל על הבניין: היתר לפני כן הוא "בניין קיים", היתר אחריו הוא בניין חדש.
166 על 136 ס"מבין הקירות, כך נמדדים שירותי נכים בבניין קיים, לפי התקנות מ-2011.
50,000 ₪פיצוי שבית משפט רשאי לפסוק על הפרה של הוראות הנגישות, גם כשהתובע לא הוכיח נזק.
1,100,000 ₪מחזור שנתי ממוצע (בנוסח המקורי של 2019, צמוד למדד), שמתחתיו עסק פרטי פטור מהקמת בית שימוש נגיש, בתנאים.
הבסיס הוא חוק השוויון לאנשים עם מוגבלות משנת 1998, שפרק הנגישות שלו נוסף ב-2005. מעליו יושבות כמה מערכות של תקנות, וכל אחת עונה על שאלה אחרת. הטעות הנפוצה היא לחפש "תקן אחד" שחל על כל משרד. בפועל, השאלה הראשונה היא מתי ניתן ההיתר לבניין.
| מה מסדיר | על מה זה חל | מה חשוב לשוכר |
|---|---|---|
| תקנות 2011 לנגישות בבניין קיים | מקום שמקבל ציבור, בבניין שההיתר שלו ניתן לפני 1.8.2009 | רוב הבניינים הוותיקים בתל אביב וברמת גן. כאן נמצאות המידות של בית השימוש, הדלתות והמעלית |
| תקנות התכנון והבנייה, חלק ח1 | בניין ציבורי חדש, עם היתר מ-1.8.2009 והלאה | מגדלים חדשים. הדרישות נבדקות כבר בשלב ההיתר, ומפנות לתקן הישראלי 1918 |
| תקנות נגישות השירות, 2013 | כל מי שנותן שירות לציבור | מידע לפי בקשה בפורמט נגיש, ואתר אינטרנט לפי תקן ישראלי 5568 |
| תקנות 2019 על פטור בגלל נטל כבד מדי | עסק פרטי בבניין קיים | פטור מהתאמות יקרות לפי גובה המחזור, עם טופס ותצהיר |
חשוב להבין מה נחשב "מקום ציבורי". לפי התקנות לבניין קיים, משרד שמקבלים בו קהל, בין אם באופן קבוע ובין אם מדי פעם, חייב בהתאמות. גם חדר ישיבות שמזמינים אליו אנשים מבחוץ נכנס להגדרה. משרד שעובדים בו רק העובדים עצמם עדיין לא פטור מהכל: הלובי, המעלית והשירותים המשותפים של הבניין נשארים באחריות הבעלים, ולמעסיק יש חובה נפרדת כלפי העובדים, שעליה אכתוב בהמשך.
המועדים כבר מאחורינו. החוק קבע שעסק פרטי היה צריך להשלים את ההתאמות בבניין קיים עד 1 בנובמבר 2017, כך שהיום אין "תקופת התארגנות": בניין שלא הונגש פשוט לא עומד בחוק.
זו השאלה שהכי שווה כסף, וסעיף 19ח בחוק עונה עליה בצורה די ברורה:
יש עוד נקודה שרוב השוכרים מגלים מאוחר: עסק פרטי שמשפץ בבניין קיים ומזיז מחיצות פנימיות או פותח פתחים, חייב להכניס לאותו שיפוץ את התאמות הנגישות שהתקנות דורשות. כלומר, אם אתם לוקחים משרד ומתכננים לבנות אותו מחדש, הנגישות היא חלק מתקציב ההתאמות ולא תוספת שאפשר לדחות. במשרד במעטפת, שבונים מאפס, זה נכנס לתכנון מהיום הראשון, ובמאמר על כמה מהר אפשר לעבור למשרד חדש פירטתי כמה זמן הבנייה מוסיפה.
הבדיקה עצמה מתחלקת באותה צורה: הבעלים בודק את הרכוש המשותף, כמו הכניסה, המעליות והמדרגות, והמחזיק בודק את השטח שהוא מפעיל. הבדיקה נעשית לפי טופס שנציבות השוויון מפרסמת, ומי שחייב בה צריך לשמור את המסמכים. זה בדיוק המסמך שכדאי לבקש לראות לפני שחותמים.
מי שמחפש "תקן נגישות שירותי נכים" מוצא בדרך כלל מספרים בלי מקור. אלה המספרים כפי שהם מופיעים בתקנות לבניין קיים, ולצדם מה שחל על בניין חדש:
| נושא | בניין קיים (היתר לפני 1.8.2009) | בניין חדש |
|---|---|---|
| מידות התא | 166 על 136 ס"מ בין הקירות. כשמבצעים את ההתאמה השנייה, 170 על 140 ס"מ נטו עם אסלה פינתית | לפי ת"י 1918, בחלק 3.1 (טיפוס 1 או 2) |
| איפה | עד 100 מטר הליכה באותה קומה, או עד 80 מטר מצטברים לקומה אחרת (50 מטר אם בדרך יש מעלון משופע) | בכל קומה שיש בה שימוש שמחייב שירותים. אם אין, עד 60 מטר מהכניסה הראשית של האגף |
| כמה | אחד משותף לנשים ולגברים, או אחד לכל מין. במדור של עד 3 תאים בסך הכל, אחד מספיק | במדור שירותים: תא אחד משותף לגברים ולנשים, או תא לכל מין |
| אסלה | מושב בגובה 45 עד 50 ס"מ, ולצד שאין בו כיור נשארים פנויים 75 ס"מ לפחות | לפי התקן |
| כיור | פני הכיור בגובה 80 עד 90 ס"מ, ומתחתיו חלל פנוי לברכיים שגובהו 68 ס"מ ומעלה | לפי התקן |
| דלת | נפתחת החוצה, או דלת הזזה עם 75 ס"מ פנויים למעבר. את המנעול אפשר לפתוח מבחוץ בלי מפתח | לפי התקן |
שני דברים שכדאי לדעת. ראשית, אם בית השימוש הנגיש נמצא בשטח המשותף של הבניין, הוא צריך להיות פתוח לציבור, ומי שמנהל את הבניין אחראי להפעיל ולתחזק אותו. במגדל עם חברת ניהול זה בדרך כלל המצב, ותא שירותים נגיש אחד בקומה משרת את כל השוכרים בה. שנית, בתקנות יש רשימה של מקומות קטנים שפטורים מבית שימוש נגיש לפי השטח שלהם, אבל משרד מופיע בה בשורה "לא פטור". הפטור לפי גודל לא חל על משרד.
זה לא עניין תיאורטי: מתוך 992 משרדים להשכרה שמפורסמים אצלי באתר, 79 הם בשטח של עד 100 מ"ר, ו-204 עד 150 מ"ר. הרבה בעלי עסקים קטנים בטוחים שגודל המשרד פוטר אותם. משרד כן פטור משירותי נכים כשאין בו בכלל שירותים שהקהל המבקר משתמש בהם, ואין בו שירותים שנועדו לציבור לפי ההוראות למתקני תברואה של ההיתר.
כשהבניין פטור משירותי נכים מסיבה אחרת, התקנות דורשות פתרון ביניים: בכל קבוצה של שני תאים לפחות, לגברים או לנשים, מתקינים תא מותאם שיש בו מאחז יד. רוחב התא הזה 80 ס"מ ומעלה, הדלת שלו נפתחת החוצה, ועל הדלת תלוי שלט שמסמן שבתא יש מאחז יד. תא כזה לא נחשב בית שימוש נגיש.
מהשטחעם לקוחות שמקבלים קהל, אחת השאלות הראשונות שלי בסיור בבניין ותיק היא איפה בית השימוש הנגיש. לא פעם מתברר שהוא בלובי או בקומה אחרת, ואז שווה ללכת את הדרך ביחד ולבדוק שהמרחק עומד בתקנות. עדיף לגלות את זה בסיור מאשר אחרי חתימה, כשמבקר מגיע עם כיסא גלגלים.
בבניין קיים, דלת שהציבור עובר בה צריכה לתת לו רוחב פנוי של 75 ס"מ ומעלה. בדלת עם שני אגפים, האגף שנפתח ביום-יום צריך לתת את 75 הס"מ לבד. ידית עגולה שצריך לסובב אסורה, ובדלת עם מחזיר צריך אמצעי שמשאיר אותה פתוחה. מדרגה אחת שגבוהה מ-1 ס"מ כבר הופכת את הדרך ללא נגישה. כך התקנות מסדרות הפרשי גובה בדרך אל המשרד:
| הפרש הגובה | מה צריך |
|---|---|
| עד 1 ס"מ | כלום |
| מעל 1 ועד 3 ס"מ | רכיב קבוע בסף, בשיפוע של עד 50% |
| מעל 3 ועד 6 ס"מ | רכיב משופע או מדורג, קבוע ויציב |
| מעל 6 ועד 20 ס"מ | כבש, רכיב מתקפל בשיפוע של עד 12%, או משווה גובה |
| מעל 20 ס"מ | מעלית, כבש, או מעלון משופע או אנכי |
לשיפוע של דרך יש סולם משלו: עד 5% זו דרך רגילה, מ-5.1% ועד 10% זו כבר רמפה שצריכה לעמוד בכללים של כבש, ומ-10.1% ועד 12.5% מותר רק בכבש קצר, עד 2.5 מטר.
במעלית בבניין קיים, תא המעלית צריך עומק של 120 ס"מ ורוחב של 100 ס"מ לפחות, והדלת פתח של 70 ס"מ. בבניין שמשרד ממשלתי או הביטוח הלאומי נותנים בו שירות, בקניון, בית אבות או מקום שמיועד לאנשים עם מוגבלות, הדרישה עולה ל-140 על 100 ס"מ ודלת של 80 ס"מ. הלחצנים בתא לא גבוהים מ-140 ס"מ, ובמעלית עם שלוש תחנות ומעלה יש הכרזה של מספר הקומה. בבניין חדש המעלית לציבור צריכה להיות לפחות מטיפוס 2, כלומר תא של 110 על 140 ס"מ ודלת של 80 ס"מ, ובבניין גדול מ-5,000 מ"ר שצריך בו מעלית, שתי מעליות לפחות בדרך הנגישה.
המספר נגזר מסך החניות בחניון, כולל החניות שמוקצות לעובדים, וחלק מהחניות הנגישות מיועד לרכב גבוה:
| חניות בחניון | לרכב גבוה | לרכב רגיל | נגישות בסך הכל |
|---|---|---|---|
| 4-10 | 1 | 0 | 1 |
| 11-25 | 1 | 1 | 2 |
| 26-75 | 1 | 2 | 3 |
| 76-100 | 2 | 2 | 4 |
| 101-150 | 2 | 3 | 5 |
| 151-200 | 2 | 4 | 6 |
| 201-300 | 3 | 4 | 7 |
| 301-400 | 3 | 5 | 8 |
| 401-500 | 3 | 6 | 9 |
| 501-1,000 | 3, ועוד אחת לכל 6 נגישות מעבר ל-9 | היתרה | 9, ועוד 2% מכל מה שמעל 500 |
| מעל 1,000 | 5, ועוד אחת לכל 6 נגישות מעבר ל-19 | היתרה | 19, ועוד 1% מכל מה שמעל 1,000 |
דוגמה: בחניון של מגדל עם 800 חניות צריך 9 ועוד 2% מ-300, כלומר 15 חניות נגישות. 6 מהן הן מעבר ל-9 הבסיסיות, ולכן לרכב גבוה מוקצות 4, ולרכב רגיל 11. בחניון של 1,500 חניות יוצא 19 ועוד 5, כלומר 24, מתוכן 6 לרכב גבוה. כשהחניה הנגישה של בניין קיים נמצאת ברחוב, היא צריכה להיות עד 100 מטר מהכניסה, ועד 60 מטר אם המדרכה בדרך משופעת ביותר מ-5%.
ב-2019 נכנסו תקנות שנותנות לעסק פרטי בבניין קיים פטור מהתאמות יקרות לפי המחזור השנתי שלו, בממוצע של שלוש שנות המס האחרונות. אלה הסכומים בנוסח המקורי. הם מתעדכנים כל 1 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן, ולכן את המספר המעודכן בודקים עם רואה החשבון:
| מחזור ממוצע מתחת ל- | פטור מ- |
|---|---|
| עוסק פטור | התאמות שהוא אחראי לבצע לבדו |
| 1,100,000 ₪ | הקמת בית שימוש נגיש |
| 1,400,000 ₪ | מעלון משופע |
| 1,500,000 ₪ | מעלון אנכי |
| 2,000,000 ₪ | מעלון אנכי לגובה של יותר ממטר |
| 4,750,000 ₪ | מעלית, גם כשיש פיר בבניין |
| 9,500,000 ₪ | מעלית כשאין פיר, ומעבר למקום אחר כשהבעלים לא הנגיש את מה שבאחריותו |
הפטור לא אוטומטי. צריך למלא טופס, לחתום על תצהיר, ולשמור את המסמכים 7 שנים. הפטור תקף ל-3 שנים, ועסק שאינו עוסק פטור צריך לעדכן עליו את הנציבות. ויש סייג שחשוב במיוחד למי שעובר משרד עכשיו: הפטור לפי המחזור לא חל על מי שהתחיל לתת שירות לציבור במקום אחרי שהתקנות נכנסו לתוקף, חוץ מעוסק פטור. מי שפותח משרד חדש שמקבל קהל לא יכול לסמוך על הטבלה הזאת.
יש גם פטור מכוח המבנה עצמו: בניין קיים של עד 4 קומות, שבו אף קומה לא עולה על 400 מ"ר ויש בו משרדים לצד בתי מלאכה או מפעלים, פטור מחלק מההתאמות. וכשההתאמה הראשונה שהתקנות דורשות היא נטל כבד מדי, עסק פרטי עובר להתאמה החלופית שהתקנות קובעות לאותו נושא, אם יש כזו.
גם במשרד שלא מקבל קהל בכלל, לחברה יש חובה כמעסיק. סעיף 8 בחוק אוסר להפלות עובד או מועמד בגלל מוגבלות, וקובע שגם הימנעות מהתאמות שהעובד צריך כדי לעבוד נחשבת הפליה. ההתאמות לא מוגבלות לבניין: הן כוללות את מקום העבודה והציוד, את דרישות התפקיד, את שעות העבודה, את מבחני הקבלה, את ההכשרה ואת נוהלי העבודה.
הגבול הוא "נטל כבד מדי", וכאן החוק לא נותן מספר אלא שוקל את הנסיבות: כמה ההתאמה עולה, מה גודל העסק, כמה עובדים יש בו, ואם יש מימון חיצוני או ממשלתי. למדינה יש תוכנית שמממנת חלק ממה שעובד עם מוגבלות צריך כדי לעבוד, ושווה לבדוק אותה לפני שמניחים שההתאמה יקרה מדי.
ואם אתם נותנים שירות לציבור, יש גם צד דיגיטלי: אתר האינטרנט של העסק צריך לעמוד בתקן הישראלי 5568, ומידע שאתם מוסרים ללקוחות צריך להיות זמין גם בפורמט נגיש לפי בקשה.
זו הרשימה שאני עובר עליה עם לקוחות שמקבלים קהל, בין אם זה משרד של 80 מ"ר או קומה שלמה:
במגדלים שקיבלו היתר אחרי 2009, ויש כאלה גם במגדלי הבורסה ברמת גן וגם בציר מנחם בגין, רוב הסעיפים האלה נסגרו כבר בהיתר. בבניינים הוותיקים, שבהם המחיר למ"ר נמוך יותר, שם בדיוק צריך לעבור על הרשימה. מי שעוד מתלבט על הגודל הנכון יכול לקרוא את ההשוואה בין משרד קטן למשרד גדול, ומי ששוקל חלל משותף ימצא את החשבון המלא במאמר על חללי עבודה משותפים מול משרד קטן. את לוח הזמנים של המעבר עצמו פירטתי במדריך למעבר משרדים, ואת העלויות במאמר כמה עולה מעבר משרד. חברות טכנולוגיה יכולות להתחיל מהמדריך למשרדי הייטק להשכרה.
את הנוסח המלא אפשר לקרוא בחוק עצמו ובתקנות לבניין קיים. המדריך הזה לא מחליף ייעוץ משפטי או בדיקה של מורשה נגישות, אבל הוא יעזור לכם לשאול את השאלות הנכונות.
משרד שמקבל קהל בבניין קיים חייב, אלא אם יש לו פטור. הפטור לפי שטח, שקיים לחנויות ולעסקים קטנים מסוגים מסוימים, לא חל על משרד. משרד פטור כשאין בו שירותים שהקהל משתמש בהם ואין בו שירותים שנועדו לציבור לפי ההיתר, או כשהמחזור הממוצע שלו נמוך מהסף שבתקנות מ-2019 ומתקיימים התנאים שלהן.
בבניין שההיתר שלו ניתן לפני 1.8.2009, 166 על 136 ס"מ בין הקירות, ובהתאמה השנייה 170 על 140 ס"מ עם אסלה פינתית. מושב האסלה בגובה 45 עד 50 ס"מ, מרווח של 75 ס"מ בצד אחד, וכיור בגובה 80 עד 90 ס"מ. בבניין חדש המידות באות מת"י 1918, בחלק 3.1.
התאמה שצריך בשבילה היתר בנייה היא באחריות הבעלים. התאמה בלי היתר בתוך השטח שהשוכר מפעיל עוברת לשוכר. אם הבעלים לא ביצע את מה שבאחריותו, השוכר רשאי לבטל את השכירות בלי שזה ייחשב הפרה.
בבניין קיים, 75 ס"מ פנויים למעבר לפחות, ובדלת עם שני אגפים האגף שנפתח ביום-יום לבדו. בבניין חדש רוחב הדלתות נקבע בת"י 1918, בחלק 3.1.
מעבר לאכיפה של הנציבות, החוק מאפשר לבית משפט לפסוק פיצוי של עד 50,000 ₪ בלי שהתובע צריך להוכיח נזק. לנתבע יש הגנות מסוימות, למשל כשניתן נגדו צו נגישות והוא עומד בלוח הזמנים שנקבע בו.
מחפשים משרד שמקבל קהל ורוצים לדעת מראש שהבניין עומד בתקנות? ספרו לי כמה עובדים אתם, כמה מבקרים מגיעים ואיזה אזור נוח לכם, ואבדוק איתכם את הנגישות כבר בסיור הראשון.
ניב ברוך, מתווך משרדים מורשה, רישיון תיווך 315190.
